130 Milliarden gesucht

Der Immobilienbranche geht europaweit das Geld aus, bzw. könnte es das, sofern die Refinanzierungen mit den Banken nicht klappen. Denn laut Empira-Studie laufen noch in diesem Jahr Immobilienkredite im Volumen von 130 Milliarden Euro aus. Und 2026 kommt es noch dicker: Da laufen dann nochmals 185 Milliarden an Immobilienkrediten aus. Das könnte durchaus herausfordern werden. Denn einerseits bekommen die europäischen Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten zunehmend Druck von ihren staatlichen Aufsichtsbehörden. Andererseits kamen im Zuge der zu Ende gehenden Immobilienkrise auch viele Kreditnehmer unter Druck, was sich letztlich da und dort wohl auf das Rating auswirken dürfte. Das könnte eng werden. Die sich abzeichnende Lösung: Investoren ausserhalb der klassischen Banken springen ein.
Vor allem Büroimmobilien sind betroffen: 2025 laufen Kredite im Wert von 50 Mrd. Euro aus, 2026 bereits 65 Mrd. Euro. Auch das Wohnsegment und die Logistikimmobilien sind mit zweistelligen Milliardenbeträgen jährlich von der Refinanzierungslücke betroffen. Da viele dieser Kredite ursprünglich zu Niedrigzinsen abgeschlossen wurden, müssen sie nun zu höheren Zinssätzen refinanziert werden. Die durchschnittlichen Zinsen für Darlehen mit einer anfänglichen Bindung von 1–5 Jahren sind von 1,90 % (2014) auf über 4,01 % (2024) gestiegen. Laut Schätzungen entsteht dadurch im dritten Quartal 2024 eine Kreditfinanzierungslücke von 86 Mrd. Euro, was 13 % aller europäischen Immobilienkredite betrifft, die zwischen 2025 und 2027 fällig werden.
„Obwohl sich die Zinssituation leicht entspannt, reichen herkömmliche Finanzierungsmodelle in vielen Bereichen nicht mehr aus. Private-Debt-Strategien gewinnen daher als zentrale Finanzierungslösung an Bedeutung“, erklärt Lahcen Knapp, Gründer und Verwaltungsratspräsident der Empira Group.
Der Markt für Private Debt in Deutschland wächst rasant. Das von Nicht-Banken-Finanzintermediären (NBFI) vergebene Kapital stieg von 5.072 Mrd. USD (2014) auf 8.237 Mrd. USD (2023) – ein Plus von 62 %. Investmentfonds dominieren mit einem Marktanteil von 89,5 %.
Besonders im Mid-Market-Segment (30–75 Mio. Euro) ergeben sich lukrative Investitionschancen. Während große institutionelle Investoren auf hochvolumige Deals fokussiert sind, bleibt dieses Segment häufig unterfinanziert. Unternehmen profitieren hier von maßgeschneiderten Finanzierungsmodellen, die klassische Banken nicht bieten können.
Private Debt bietet eine defensive Anlagestrategie, die stabile Renditen zwischen 6 und 12 % bei kalkulierbarem Risiko ermöglicht. Durch Back Leverage – also die Aufnahme von Fremdkapital auf Fondsebene – kann die Kapitalallokation effizienter gestaltet werden, sodass Investoren flexibler auf Marktveränderungen reagieren können.