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6. ÖVI-Stadtentwicklungstag 2023
ESG, Raus aus Gas, Wiener Bauordnungsnovelle
Aus Anlass des 6. ÖVI-Stadtentwicklungstag 2023 rief die Immobilienwirtschaft zu einem ambitionierten und adäquaten Umgang mit den Regelungsinstrumenten für eine zukunftsfitte Stadt auf. Das Dialog-Forum des ÖVI spannte den Bogen ausgehend von der praktischen Handhabung von ESG und EU-Taxonomie bis zur konkreten Umsetzung der Wiener „Raus aus Gas – Strategie“. Der aktuelle Stand der Novellierung der Wiener Bauordnung und ein kritischer Blick auf die Erfahrungen aus fünf Jahren Widmungskategorie Geförderter Wohnbau standen auch im Fokus. Klaus Wolfinger, ÖVI Bauträgersprecher, formuliert die zentralen Kritikpunkte bei der geplanten Wiener Bauordnungsnovelle: „Die angekündigten Verbesserungen halten bei näherer Prüfung anhand der proklamierten Ziele „Verfahrensvereinfachung bzw. Beschleunigung“, „Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel“ sowie „Leistbares Wohnen“ nicht das, was versprochen wird. Im Gegenteil, in zahlreichen Stellungnahmen der Begutachtungsphase wurde moniert, dass diese Ziele durch neue, überschießende Regelungen zum Teil konterkariert werden.“ Besonders kritisch zu sehen, so Wolfinger, ist das zu erwartende „Einfrieren“ des Stadtbildes. Innovative, zeitgenössische Architektur würde hier deutlich erschwert und die von der Stadt grds. proklamierte sanfte Nachverdichtung des Bestandes weitgehend verhindert. Der Schutz von Gründerzeithäusern ist durchaus anzuerkennen. Ob eine reine Erhaltungssanierung in Zeiten der Klimakrise tatsächlich das einzig Wahre ist, darf aber bezweifelt werden. Ein bislang in der Öffentlichkeit noch nicht weiter diskutiertes bürokratisches Monster droht mit der verpflichtenden Einführung eines Bauwerksbuch für Gebäude, die vor 1945 errichtet wurden. Auch die zu erwartenden jährlichen Kosten von jeweils 3.000 - 6.000 Euro bei rund 15.000 Gründerzeithäusern machen deutlich, dass hier mit Kanonen auf Spatzen geschossen wird. Ein von Exploreal exklusiv für den ÖVI Stadtentwicklungstag erstellte Analyse der Baugrundstücke mit Widmung „Geförderter Wohnbau“ (eingeführt 2018) ist im Kontext der aktuellen Marktentwicklungen nicht überraschend: Die durchschnittlichen Grundkostenanteile freifinanzierter Projekte haben sich in den letzten 10 Jahren deutlich erhöht: von 600 Euro im Jahr 2012 auf 2.000 Euro im Jahr 2022. Diese Entwicklung hat auch der Start der Widmungskategorie geförderter Wohnbau im Jahr 2018 bislang nicht aufhalten können. Nur 3 Prozent der seither errichteten Wohn-Einheiten (4.795 Wohnungen) sind auf Liegenschaften mit der Widmungskategorie W/GB geförderter Wohnbau. Problematisch ist die allgemeine Marktentwicklung zu sehen: Für 2025 sind in Wien nur noch 12.000 Fertigstellungen zu erwarten, bei nach wie vor steigender Haushaltsentwicklung. Der hochgiftige Cocktail aus gestiegenen Grundkosten, massiv gestiegenen Baukosten, gestiegenen Finanzierungskosten und beschränktem Zugang zu Finanzierung führt derzeit zu einem Stillstand auf der Projektebene – und verlagert die Nachfrage von Eigentum auf Miete – was wiederum nicht gerade preissenkend am Mietsektor wirken wird. Die enormen Herausforderungen der Dekarbonisierung und Sanierung im Bestand sind weitere, noch nicht abschätzbare Challenges. „Eines gilt für alle Bereiche, ob Bauordnung, Erneuerbaren Wärme Gesetz, ESG oder Wohnrecht: Nur wenn Rechtssicherheit gegeben ist, kann produktiv gearbeitet werden“, so ÖVI Geschäftsführer Anton Holzapfel abschließend.
LP
AutorLeon Protz
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Immobilien Magazin
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