Abstellplätze und Garagen im Wohnungseigentum

Durch die neu eingeführten Voraussetzungen betreffend Option zur Umsatzsteuerpflicht stellt sich auch für Wohnungseigentums­ gemeinschaften die Frage, wann eine Option zur Steuerpflicht ausgeübt werden kann und wie zum Beispiel die Verrechnung der Leistungen im Zusammenhang mit einem Abstell­ platz /einer Garage zu erfolgen hat. Grundsätzlich sind die Leistun­ gen von Wohnungseigentumsgemein­ schaften steuerfrei, ausgenommen sind jedoch Leistungen für Wohn­ zwecke. Die Vermietung von Woh­ nungen unterliegt in Österreich dem begünstigten Steuersatz von 10 Prozent. Die Vermietung von Abstellplätzen oder Garagen fällt nicht unter die steuer­ freien Grundstücksumsätze und hat grundsätzlich mit 20 Prozent Umsatzsteuer zu erfolgen. Unter die steuerfreien Leistungen der Wohnungseigentums­ gemeinschaft fallen Leistungen zur Erhaltung, Verwaltung oder zum Be­ trieb der im gemeinsamen Eigentum stehenden Teile und Anlagen einer Liegenschaft, sofern die Wohnung zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird. Für die steuerfreien Leistungen besteht aber die Möglichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren. Seit dem 1. StabG 2012 hängt die Optionsmöglichkeit der Wohnungs­ eigentumsgemeinschaft nun davon ab, für welche Zwecke der Wohnungs­ eigentümer den Abstellplatz/die Ga­ rage nutzt. Die Wohnungseigentums­ gemeinschaft kann zur Steuerpflicht optieren, soweit der Leistungsempfän­ ger das Grundstück oder „einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks“ für Umsätze verwen­ det, die den Vorsteuerabzug nicht aus­ schließen. Unter dem Begriff des bau­ lich abgeschlossenen, selbständigen Grundstücksteils ist jede kleinste Ein­ heit eines Gebäudes, an der Wohnungs­ eigentum begründet werden kann, zu verstehen (somit auch Abstellplatz/ Garage). Nutzt der Wohnungseigen­ tümer den Abstellplatz/die Garage nahezu ausschließlich für Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschlie­ ßen, kann die Wohnungseigentumsge­ meinschaft zur Steuerpflicht optieren. Bei Leistungen in Zusammen­ hang mit einem Abstellplatz/einer Garage sind nun folgende Möglich­ keiten zu unterscheiden: Abstellplatz/Garage befindet sich im Wohnungseigentum des Woh­ nungseigentümers: » Erfolgt die Nutzung des Abstell­ platzes/der Garage durch den Wohnungseigentümer für eigene (private) Zwecke, besteht für die Wohnungseigentumsgemeinschaft keine Möglichkeit für eine Option zur Steuerpflicht betreffend der im Zusammenhang mit dem Abstell­ platz/der Garage durchgeführten Leistungen,daderWohnungseigen­ tümer mit der Garage keine steuer­ pflichtigen Umsätze erzielt. » Erfolgt die Nutzung des Abstell­ platzes/der Garage durch den Woh­ nungseigentümer jedoch zu Ver­ mietungszwecken oder anderen unternehmerischen, umsatzsteuer­ pflichtigen Umsätzen, so ist dieser verpflichtet, die Garagenvermietung mit 20 Prozent Umsatzsteuer in Rech­ nung zu stellen und erzielt damit Umsätze, die ihn nicht vom Vor­ steuerabzug ausschließen. Die damit im Zusammenhang stehenden an die einzelnen Wohnungseigentümer weiterverrechneten Kosten fallen zwar grundsätzlich unter die Steu­ erfreiheit, da diese Liegenschaftstei­ le nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Durch die Erzielung steuer­ pflichtiger Umsätze des Wohnungs­ eigentümers ist jedoch die Option zur Steuerpflicht für die Wohnungs­ eigentumsgemeinschaft möglich. Abstellplatz/Garage befindet sich nicht im Wohnungseigentum des Woh­ nungseigentümers: » Erfolgt die Vermietung des Abstell­ platzes/der Garage durch die Woh­ nungseigentumsgemeinschaft selbst, hat diese verpflichtend 20 Prozent Um­ satzsteuer in Rechnung zu stellen. «