Alt oder Neu?

Das hängt davon ab, lautet daraufhin die wenig überraschende Auskunft der Immobilien­fachleute. Die Frage war, ob es besser ist, in einen modernen Büroturm zu ziehen oder einen gediegenen Altbau zu besiedeln. So unterschiedlich die Klientel ist, so unterschiedlich ist auch das Image, das durch die Büroräumlichkeiten ausgedrückt wird, meint etwa Herbert Zitter, Partner bei Immobilienberater M.O.O.CON: „Ein Büroturm bietet ein breiteres Nutzungsspektrum beispielsweise als Großraumbüros an. Kleinteiligere Raumlösungen sind in älteren Gebäuden wiederum gut möglich. Durch Generalsanierungen können aber auch moderne Büroformen im Altbaubestand umgesetzt werden – dann bleibt eigentlich nur mehr das Image als Kriterium übrig.“ Image ist auch das Stichwort für Büro-Experte Michael Ehlmaier von EHL Immobilien: „Altbaubüros befinden sich zum Großteil in der Innenstadt und in den daran angrenzenden Randbereichen. Diese Lagen punkten insbesondere mit ihrem gewachsenen und vitalen Umfeld sowie ihrem gehobenen und vielfältigen Angebot an Restaurants und Geschäften.“ Auch liegen Altbaubüros oft in schönen Stilaltbauten und zeichnen sich durch ihre Eleganz und ihren Charme aus, erzählt Ehlmaier: „Bei Büros im 1. Bezirk schätzen Mietinteressenten auch die zumeist repräsentative Adresse und das elegante Umfeld. Das Standortumfeld ist von einem starken Nutzungsmix aus Büro, Wohnen, Retail, Gastronomie und Hotels geprägt, wodurch sich viele Synergieeffekte ergeben.“ ## Auf modern sanieren Sofern die Büros einer hochwertigen Sanierung unterzogen werden, weisen sie eine attraktive Kombination aus historischer Bausubstanz und moderner Innenausstattung auf, bestätigt auch Ehlmaier, der als aktuelle Beispiele das Goldene Quartier Office und den Fleischmarkt 1 nennt. Viele Kunden glauben, dass Altbauadaptierung günstiger ist als Neubau, berichtet M.O.O.CON-Partner Zitter weiter, weil an eine günstigere Miete gedacht wird: „Das stimmt so nicht.“ Freilich kann die Klimaanlage nachgerüstet werden und Raumgrößen können angepasst werden, aber dennoch bleibe ein eingegrenztes Klientel für solche Immobilien übrig. Da seien etwaige Probleme mit dem Denkmalschutz noch gar nicht inkludiert, so Zitter. Oberflächenbehübschung wie Parkett aufzupolieren, damit Kanzleien oder kleine Botschaften an einer repräsentativen Adresse logieren können, ist die Option. Anders bei den neu errichteten Bürotürmen. Sie befinden sich fast ausschließlich in etablierten Business-Locations außerhalb der Innenstadt wie beispielsweise im Business Park Vienna am Wienerberg oder in der Vienna DC, beschreibt EHL-Chef Ehlmaier die Situation: „Die Lage in einem stark bürolastigen Umfeld sorgt für eine entsprechende Büro-Infrastruktur wie Kantinen, Konferenzzentren oder Copy-Shops.“ Nicht zu vergessen: „Die Büros in den Bürotürmen zeichnen sich durch ihre top-moderne Ausstattung und ihre effizienten Grundrisse aus. Die Raumaufteilung und Ausstattung kann meist vollkommen flexibel nach Mieterwunsch erfolgen.“ Auch ein großzügiges Stellplatzangebot in der Tiefgarage und eine entsprechende Infrastruktur im Haus (z. B. Konferenzräume, Kantinen) sind die großen Pluspunkte der Neubauten. Ehlmaier: „Dafür empfinden einige Mietinteressenten das Standortumfeld als ‚kühl‘.“ Altbaubüros wiederum punkten einerseits mit ihrer zentralen Lage und städtischem Umfeld und andererseits dem zumeist repräsentativen und eleganten Erscheinungsbild, so Ehlmaier weiter. Dafür weisen sie aufgrund ihrer historischen Bausubstanz oft Einschränkungen bei der mieterspezifischen Raumaufteilung und Ausstattung auf: „Beispielsweise ist meist kein Doppelboden möglich.“ ## Für jeden die passende Immobilie Nutzer gibt es jedoch für jede Immobilie. „Insbesondere Anwalts- und Steuerberatungskanzleien, Versicherungen oder Personalberater schätzen die Innenstadt aufgrund ihrer repräsentativen Adresse und ihres eleganten Umfelds“, weiß Ehlmaier. Dafür wären sie meist bereit, Einschränkungen beim Stellplatzangebot und einen vergleichsweise hohen Mietpreis zu bezahlen: „Die Spitzenmieten im 1. Bezirk gehen ja bis zu 27 Euro pro Quadratmeter und Monat.“ Immobilienexperte Zitter sieht „im Vollanwendungsbereich des MRG wenig Spielraum für Eigentümer und Entwickler“. Altbau ist also eher etwas für Mieter. Zitter ortet auch ein gewisses Maß an Umdenken bei der Büroflächengestaltung: „Früher war die bedarfsgerechte Entwicklung der Arbeitsumgebung der Anspruch an ein Büro – Flexibilität pur.“ Jetzt zähle mehr die Verwirklichung unterschiedlicher Arbeitsmöglichkeiten. Mietinteressenten, die auf eine hohe Flächeneffizienz und eine topmoderne Innenausstattung abzielen sowie ein großes Stellplatzkontingent benötigen, bevorzugen meist Bürotürme, weiß Ehlmaier. Diese weisen zwar meist im Haus bzw. am Areal ein breites Angebot an Gastronomie und Serviceeinrichtungen auf, im erweiterten Standortumfeld ist das Angebot im Vergleich zur Innenstadt jedoch eher verhalten. Auch Zitter sieht im Büroturm einerseits mehr Flexibilität hinsichtlich einer (großflächigen) Nutzung, allerdings kann der Turm bezogen auf Flächenwirtschaftlichkeit weniger Punkte machen: „Im Altbau ist mehr Fantasie.“ ## Sinnvolle Kombination Ideal ist natürlich die sinnvolle und effiziente Kombination von Alt und Neu. Wo dies besonders gut umgesetzt worden ist, zeigt ein besonderes Büroprojekt in Düsseldorf. Das so genannte „Dreischeibenhaus“ ist ein Gebäude aus den 60er-Jahren, das bereits eine wechselvolle Geschichte und ebensolche Eigentümer und Nutzer aufweist. 1955 aus einem Wettbewerb der Phoenix-Rheinrohr AG hervorgegangen, beherbergte der Stahlskelettbau mit Vorhangfassade zuletzt den Firmensitz von Thyssen bzw. ThyssenKrupp. Im Frühjahr 2007 verkündete Thyssen seinen Wegzug aus Düsseldorf und verkaufte die Immobilie für geschätzte 100 Millionen Euro an eine Immobilienfonds-Tochter der Deutschen Bank. 2011 wurde das Gebäude für 72 Millionen Euro an die Momeni Projektentwicklung weiterverkauft. Die neue Eigentümerin plant, das 30.000 Quadratmeter große Gebäude bis Ende 2013 denkmalgerecht um rund 220 Millionen Euro umzubauen. Damit soll die hohe Nachfrage nach großen, zusammenhängenden Flächen in der Innenstadt bedient werden. Ein wichtiger Aspekt bei der Neugestaltung ist die deutliche Reduzierung der Energie- und Betriebskosten, die Sanierung erfolgt nach Green-Building-Kriterien. Für M.O.O.CON-Berater Zitter eine gelungene Synthese aus 50er-Jahre und Neubau, obwohl anfangs kritische Stimmen eine kleinteilige Vermietung als sehr schwierig in dieser Lage eingeschätzt haben. Aber: „Binnen Kurzem haben die Büroflächen einen reißenden Absatz gefunden“, weiß Zitter. Und ein Mieter ist auch schon fix: Nach dem Umbau will unter anderem der Reiseveranstalter Alltours das Gebäude als Firmensitz nutzen. «