Alternative Modelle sind stark gefragt

Auch wenn es sich bei den präsentierenden Unternehmen Buwog und EHL um stabil aufgestellte Unternehmen handelt, war es nicht leicht die guten Nachrichten in der heuten vorgestellten 12. Auflage des Ersten Wiener Wohnungsmarktberichts zu finden. Die aktuellen Rahmenbedingungen sind bekanntlich schwierig. Die Zahl der Projektstarts bricht stark ein, und das geht erwartetermaßen mit empfindlichen Rückgängen der Fertigstellungen einher. Oder wie es Daniel Riedl, für das Buwog-Geschäft in Österreich zuständiges Vorstandsmitglied der Vonovia SE, formuliert: „Es rechnet sich aktuell nicht Wohnungen zu bauen. Wir verkaufen aktuell zu wenige Wohnungen pro Monat, und erst wenn sich das ändert, lohnt es sich wieder zu bauen. Ein Hebel sind dabei die Produktionskosten und der zweite Hebel die Zinsen. Also entweder die EZB bewegt etwas oder es gibt Subventionen für Darlehen.“
Insgesamt werden 2024 weniger als 13.000 Wohneinheiten fertiggestellt werden. Bei den aktuell gefragten freifinanzierten Mietwohnungen kommt es zu einem Rückgang um mehr als die Hälfte und damit auf nur mehr ca. 2.500 Einheiten. Das ist die niedrigste Zahl neuer Mietwohnungen seit sieben Jahren. Gleichzeitig sind 2023 die Baubewilligungen für neue Wohnprojekte auf ein Rekordtief von nur mehr ca. 11.500 Einheiten gesunken. Ab 2025 und besonders auch in den Folgejahren 2026 und 2027 wird sich das entsprechend auf die Fertigstellungszahlen auswirken.
Andreas Holler, Geschäftsführer der Buwog Group: „Wir haben mit dem Baustopp auf die Pause gedrückt und warten ab bis sich die Bedingungen verbessern- und sind da sicher nicht die Einzigen. Die KIM-Verordnung spielt eine wesentliche Rolle. Es fehlen Förderungen vor allem für Nachhaltigkeitsmaßnahmen und die aktuellen regulatorischen Maßnahmen und Erhöhung von Auflagen machen es auch nicht einfacher.“ Michael Ehlmaier, Geschäftsführer der EHL-Gruppe, ergänzt um die Sicht der Wohnungssuchenden: „Für Wohnungssuchende sind daher nicht in erster Linie gestiegene Wohnungspreise, sondern primär die gestiegenen Finanzierungskosten eine Herausforderung und gemeinsam mit der KIM-Verordnung ist es für einige Wohnungssuchende beinahe unmöglich, Eigentum zu schaffen.“
Gleichzeitig zur Neubauschwäche ist auch die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum im Bestand stark zurückgegangen. Dachbodenausbauten rentieren sich in der aktuellen Marktsituation nur in sehr guten Lagen und Sanierungen bestehender Wohnungen werden aufgrund gesetzlicher Änderungen, wie die Wertanpassung der Richtwertmieten, derzeit nur noch selten durchgeführt. Mietwohnungen werden also so oder so Mangelware. Die Mieten selbst steigen um 4,0 bis 6,9 Prozent und legen damit real leicht zu. Bei den Eigentumswohnungen sieht es anders aus: Zwar wird auch hier ein Preisanstieg für 2024 erwartet, doch wird dieser mit 0,8 bis 2,3 Prozent klar unter der Inflationsrate (aktuelle Prognose 4,0 Prozent) liegen.
Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen, bemerkt aktuell, dass es schon zunehmend weniger Mietvertragskündigungen im Bestand gibt. Bewohner:innen bleiben aufgrund der aktuellen Marktsituation wieder länger in den Wohnungen und bewegen sich ungern. Schunker: „Die Mietpreise werden aufgrund der Angebotsverknappung stark wachsen. Aber wir sehen einen Nachfrageaufschwung im Eigentumsbereich. Dabei sind alternative Modelle wie Mietkauf oder Leasing stark gefragt.“
Dementsprechend werden Angebote auch gestaltet. Während die EHL z.B. bei dem Projekt Flori-Flats Mietkauf-Wohnungen anbietet, übernimmt die Buwog jetzt mit einem sogenannten Buwog-Wohnbonus die Grunderwerbssteuer bei Neubauwohnungen. Und wo gibt es jetzt noch positive Entwicklungen? Buwog-Geschäftsführer Holler: „Die Inflation hat sich stabilisiert und es braucht eine baldige Lockerung der KIM-Verordnung, die auch im Vorjahr in aller Munde war, um die Finanzierungsmöglichkeiten für Private zu verbessern. Und da Wohnraum benötigt wird, muss auch irgendwann wieder gebaut werden. Aber im Interesse der Wohnungssuchenden wäre es zu wünschen, dass die Politik dafür sorgt, dass dies besser früher als später der Fall sein wird.“