Am Stockerl stehen

Die FH Kufstein präsentiert die Abschlussarbeiten der Jahrgangsbesten. Bereits in den letzten Ausgaben wurden die Arbeiten der jeweiligen Gewinner des ImmQu „Excellence in Real Estate Award“ in der ImmoScience präsentiert. Diesmal ist es eine Studentin der FH Kufstein, die sich über die Auszeichnung freuen darf. In ihrer Arbeit widmet sich Magdalena Posch einem Nischenthema, das in der Bewertungslehre geradezu „stiefmütterlich“ behandelt wird, wie sie selbst sagt: dem geschlossenen Hof. Dabei handelt es sich um eine spezielle Form des landwirtschaftlichen Betriebes in Tirol. Doch dazu lassen wir die Autorin lieber selbst zu Wort kommen. Es mag nur eine „beste Arbeit“ geben, das bedeutet aber nicht, dass es nicht weitere Kandidatin im jeweiligen Jahrgang gibt, die sich ebenso hervortun und Außergewöhnliches abliefern. Deshalb bildet die ImmoScience in dieser Ausgabe das gesamte Siegerstockerl ab – wobei wir hier nicht zwischen Platz zwei und drei werten wollen. Katharina Huber unterzieht die Richtwerte zur Einschätzung der Instandhaltungskosten einer Büroimmobilie einer kritischen Untersuchung. Decken sich diese – in der Literatur publizierten – Richtwerte überhaupt mit den Erfahrungswerten aus der Praxis? Und ebenfalls auf die Suche nach dem Besetzer des Siegerstockerls begibt sich Thomas Renz in seiner Arbeit: nämlich im Bereich der Immobilienplattformen. Wer ist der Marktführer in Österreich? Gibt es überhaupt einen? Um diese Fragen zu beantworten, hat sich Renz durch mehr als 1,6 Millionen Inserate gewühlt. Wenn es also auch nur einen Sieger geben kann – wir finden, dass alle drei dieser Arbeiten sich ihren Platz in der ImmoScience redlich verdient haben. ##„Der Marktanpassungsfaktor bei geschlossenen Höfen“, Magdalena Posch Die Bewertung land- und forstwirtschaftlicher Liegenschaften wird in der Bewertungslehre stiefmütterlich behandelt. Land- und Forstwirtschaften zählen zu Spezialimmobilien, für die neben einem fundierten Wissen über Immobilienbewertung auch Fachkenntnisse aus der Agrarwirtschaft mitzubringen sind. Neben herkömmlichen land- und forstwirtschaftlichen Betrieben gibt es in Tirol eine Sonderform von Landwirtschaften. Dabei handelt es sich um den so genannten geschlossenen Hof, der durch das Tiroler Höfegesetz geregelt ist. Grundlegendes Ziel dieser Sonderform und der gesetzlichen Regelung ist, einen mittelständischen Bauernstand in Tirol zu erhalten. Um dieses Ziel erreichen zu können, sind die geschlossenen Höfe, die im Grundbuch durch eine Einlagezahl von 90.000 aufwärts gekennzeichnet sind, an höfe- und erbenrechtliche Beschränkungen gebunden. Auf diese Bestimmungen ist auch in der Bewertung von geschlossenen Höfen Rücksicht zu nehmen. Neben den Beschränkungen durch das Höfegesetz ist auch auf den durch das Tiroler Grundverkehrsgesetz eingeschränkten Käuferkreis bei der Bewertung Bedacht zu nehmen. Nach dem Grundverkehrsgesetz dürfen land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften nämlich nur von Landwirten im Sinne des § 2 des Grundverkehrsgesetzes erworben werden. Aufgrund dieser Einschränkungen, denen ein geschlossener Hof unterlegen ist, wird in der Praxis ein Marktanpassungsabschlag angesetzt, um den Verkehrswert ableiten zu können. Über die Höhe dieses Abschlages sind bis dato keine Benchmarks bekannt. Aufgrund einer empirischen Untersuchung, in der ein Vergleich des Verkaufserlöses von gesamten veräußerten geschlossenen Höfen mit dem jeweiligen Zerschlagungswert des Hofes erstellt wurde, konnte die Höhe eines realistischen Abschlages erhoben werden. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Schätzwert ermöglicht eine Ableitung des Marktanpassungsabschlags. Das Ergebnis dieser Studie ist, dass Marktanpassungsabschläge in Höhe von 10 bis 25 Prozent realistisch sind. Diese Abschläge basieren auf den höfe- und anerbenrechtlichen Beschränkungen, aber auch auf dem durch das Grundverkehrsgesetz eingeschränkten Käuferkreis. ##„Instandhaltungskosten von Büro­immobilien im Ertragswertverfahren – Vergleich zwischen bestehenden Richtwerten und Erfahrungssätzen aus der Praxis“, Katharina Hubner Die Instandhaltungskosten stellen den größten Teil der im Zuge der Ertragswertermittlung vom Sachverständigen zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten dar. Derzeit sind jedoch kaum valide Daten zur tatsächlichen Höhe dieser Kosten verfügbar. Sachverständige orientieren sich daher an den in der Literatur publizierten Richtwerten. In dieser Arbeit soll sohin untersucht werden, inwieweit diese Richtwerte von den tatsächlichen Kosten abweichen. Mittels Interviews mit fünf Experten aus dem Bereich des Facility Managements beziehungsweise der Hausverwaltung sowie drei Sachverständigen konnten marktnahe Einschätzungen zur Höhe der Instandhaltungskosten erhoben werden. Die unterschiedlichen Angaben wurden zu einem Datensatz zusammengeführt, um anschließend einen Vergleich zu den in der Literatur publizierten Richtwerten zu ermöglichen. Es konnte belegt werden, dass die derzeit vorhandenen Daten zu Instandhaltungskosten nicht den tatsächlich am Markt anfallenden Kosten entsprechen. Das Ergebnis wurde anhand eines Beispiels aus der Praxis überprüft und die Abweichung der Ertragswerte der Bebauung wurde dargestellt. Darüber hinaus konnte ein Zusammenhang zwischen den Instandhaltungskosten und der Ausstattung festgestellt werden. Mit steigender Ausstattungsqualität steigen auch die Instandhaltungskosten an. Weiters wurde im Vergleich zu den in der Literatur beschriebenen Angaben basierend auf den Einschätzungen der Experten eine durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer für eine Büroimmobilie erhoben. Im Verlauf dieser Nutzungsdauer zeigte sich, dass die Instandhaltungskosten bis zum Jahr 30 konstant ansteigen, ab dem Jahr 31 bis zum Ende – welches in der Erhebung mit 50 Jahren angenommen wurde – wieder leicht abfallen. ##„Angebotsanalyse Österreichischer Immobilienplattformen“, Thomas Renz „Wer suchet, der findet“ – dieses altbekanntes Sprichwort trifft auch bei der Immobiliensuche zu. Die Suche nach neuem Wohnraum hat sich in den letzten Jahren zunehmend von der klassischen Recherche in Tages- und Wochenzeitungen in Richtung Internet verlagert. Mittlerweile gibt es eine Vielzahl an unterschiedlichen Anbietern in diesem Bereich, allerdings fehlen bis zum jetzigen Zeitpunkt eine objektive Messung und Auswertung der Immobilienmarktdaten auf diesem Gebiet. Kern der vorliegenden Arbeit ist die Identifikation der online verfügbaren Immobilienplattformen in Österreich mit dem Ziel, den Marktführer zu ermitteln. Dieser definiert sich in der vorliegenden Studie über das mengenmäßige Angebot an Immobilieninseraten, und somit ist das Portal mit dem quantitativ größten Gesamtangebot auch der Markführer. Im Zeitraum der empirischen Untersuchung zwischen 09.12.2013 und 06.01.2014 wurden insgesamt 1.694.835 Immobilieninserate erhoben, welche den Immobiliensuchenden zur Verwirklichung ihrer persönlichen Wohnträume zur Verfügung standen. Hauptergebnis der Untersuchung ist die Erkenntnis, dass es nicht nur einen Marktführer in Österreich gibt, sondern dass aufgrund der regionalen Unterschiede im Immobilienangebot mehrere Marktführer in Österreich existieren. Weitere Kernelemente der Studie stellen die Angebotsanalyse auf Bundesländerebene sowie auf der Ebene der österreichischen Landeshauptstädte dar. Zielgerichtet werden die unterschiedlichen Immobilientypen sowie die einzelnen Vertragsarten ausgewertet und die Ergebnisse umfangreich dargestellt. Einen weiteren Schwerpunkt kennzeichnet die Auswertung der angebotenen Immobilien-Apps sowie die Verwendung Sozialer Medien als Vermarktungs- und Kommunikationskanal. So ergeben sich Rückschlüsse auf die multimedialen Aktivitäten der untersuchten Unternehmen und bieten interessante Aspekt für zukünftige Studien. «