Knappheit bestimmt deutsches Mietniveau

Angebotsknappheit und hoher Nachfragedruck prägten den deutschen Mietwohnungsmarkt im ersten Halbjahr 2022. Es war dann auch diese Faktoren-Kombination, die in sämtlichen Städtekategorien für steigende Angebotsmieten im Bestand sorgte. Dies ergibt eine aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate zum deutschen Wohnmarkt. Das Mietpreisniveau in den A-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) markiert mit durchschnittlich 14,05 Euro/m² mit deutlichem Abstand die Spitzenposition unter den analysierten Städtekategorien. Wie auch die Studentenstädte verzeichnen die A-Städte ein solides Wachstum um 2 Prozent. Die übrigen Groß- und Mittelstädte weisen mit einem Plus von 3 Prozent eine noch etwas höhere Dynamik auf, allerdings von einem niedrigeren Ausgangsniveau her kommend. "Die anderen Großstädte konnten damit ein Stück weit zu den A-Städten aufschließen; dennoch sind die Mieten in den Top-7-Städten immer noch durchschnittlich um 54 Prozent teurer als in den übrigen Großstädten", betont Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate und Head of Residential Investment. Das Mietpreisniveau ist in den kreisfreien Städten seit 2014 sehr deutlich angestiegen. Dabei stiegen die Medianmieten im Bestand (+33 Prozent) und im Neubau (+32 Prozent) bis zum Halbjahr 2022 in ähnlichen relativen Proportionen an. Ob diese Parallelentwicklung in den kommenden Monaten fortbesteht, bleibt vorerst abzuwarten. Es erscheint aus heutiger Perspektive nicht unwahrscheinlich, dass die enormen Steigerungen bei den Baukosten teilweise an künftige Mieter weitergereicht werden, was insbesondere im Neubausegment zu steigenden Angebotsmieten führen dürfte. Zwischen 2015 und dem Jahresende 2021 haben sich die Nettokalt- wie auch die Warmmieten nahezu im Gleichschritt entwickelt (Nettokaltmiete +9,2 Prozent, Warmmiete +9,6 Prozent). Durch die seit Ausbruch des Ukraine-Kriegs stark gestiegenen Energiepreise divergieren sie seit Frühjahr 2022 jedoch stark: Während sich die Nettokaltmieten gegenüber Dezember 2021 nur um 1,5 Prozentpunkte verteuert haben, ist für die Ausgaben von Wohnung, Wasser und Energie ein sehr deutlicher Zuwachs um 10,8 Prozentpunkte zu verzeichnen. "Das erste Halbjahr 2022 war von unterschiedlichen, sehr dynamischen Entwicklungen geprägt. Steigende SWAP-Rates und die sich verschlechternden Finanzierungsbedingungen haben insgesamt für eine abflauende Marktdynamik gesorgt. Insgesamt befinden sich die Wohnungsmärkte damit in einer Phase der Konsolidierung. Im Durchschnitt stabilisieren sich aktuell die Mieten und Preise; lokal bestehen jedoch deutliche Unterschiede. Einige der analysierten kreisfreien Städte verzeichnen aktuell Preisrückgänge, wogegen in den A-Städten tendenziell weiterhin Preiszuwächse registriert werden, die teilweise sehr deutlich ausfallen. Unabhängig von dem sich fundamental verändernden makroökonomischen Umfeld dürften die wichtigen preisbildenden Faktoren gleichbleiben: Zum einen sorgen weiterhin die Folgen einer zunehmenden Urbanisierung und des demographischen Wandels für tendenziell ansteigende Haushaltszahlen und somit für einen beständig hohen Nachfragedruck auf den Mietmärkten. Zum anderen gibt es wenig Indizien für eine anziehende Angebotsausweitung. Ganz im Gegenteil dürfte die nachlassende Bautätigkeit weiter preistreibend wirken", kommentiert Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten.