Auf Erfolgskurs in Deutschland

Deutschland ist international für seine wirtschaftliche Stärke und Stabilität bekannt. Dementsprechend boomen dort auch die Immobilienmärkte. Das haben österreichische Immobilienfirmen längst mitbekommen und begonnen, ihren Einfluss im Norden auszubauen. In Österreich wird Deutschland oft als „der große Bruder“ bezeichnet. An diesem großen Bruder messen die Österreicher – mitunter etwas masochistisch – auch ihre Erfolge. Beim Skifahren sind wir klar besser, über Fußball reden wir lieber nicht. Am Immobiliensektor hat sich in den letzten Jahren aber recht Erstaunliches getan. Die Österreicher haben sich glänzend auf dem deutschen Immobilienmarkt etabliert. Die meisten haben die ersten Schritte dorthin bereits vor über zehn Jahren gewagt. ##Der frühe Vogel „UBM hat 1999 die Münchner Grund Immobilien Bauträger AG übernommen. Von der bayrischen Landeshauptstadt aus hat man im Lauf der Jahre dann nach Berlin, Frankfurt und Hamburg expandiert“, berichtet zum Beispiel Karl Bier, CEO der UBM. In den nächsten Jahren stiegen zahlreiche weitere Firmen aus Österreich am deutschen Markt ein, wie CA Immo, Buwog, IMMOFINANZ und conwert Immobilien Invest SE. Der Markt lockte schon damals mit hoher Qualität zu niedrigen Preisen. „Hohe Renditen und attraktive Konditionen für gewerbliche Immobilien sprachen damals für den Markteintritt. Die IMMOFINANZ Group ist seit circa zwölf Jahren am deutschen Markt aktiv: zunächst als reiner Immobilieninvestor, mittlerweile auch als Developer“, erzählt Immofinanz-CEO Eduard Zehetner. Ähnlich erinnert sich auch Clemens Schneider, CEO der conwert Immobilien Invest SE, an den Eintritt seiner Firma in den deutschen Markt: „conwert hat 2004 begonnen, den deutschen Markt zu erschließen, nachdem sich damals sehr attraktive Einstiegsmöglichkeiten boten und wir ein enormes Entwicklungspotenzial gesehen haben. Wir haben dieses Engagement in den Folgejahren sukzessive ausgeweitet.“ Wer erst später dazu kam, konnte leicht unter Zugzwang geraten. Daher empfahl es sich in den letzten Jahren, gleich einen stärkeren Auftritt zu planen. „Unser Ziel war, gleich von Anfang an eine gewisse Portfoliostärke und Visibilität auf diesem Markt zu erreichen. Der erste Schritt war der Erwerb des sogenannten ,HessenPortfolios‘ – 36 Immobilienobjekte an 19 Standorten in Hessen, die langfristig an das Land Hessen vermietet waren. Zum Jahreswechsel 2007/2008 folgte dann die Akquisition des Stadtquartiersentwicklers Vivico Real Estate. In der Firma war neben innerstädtischen Grundstücksreserven in Berlin, München und Frankfurt auch das Know-how zur Entwicklung derselben gebündelt“, erzählt Bruno Ettenauer, CEO der CA Immo. Und schließlich stieg auch die Buwog, 2012 noch mehrheitlich unter den Fittichen der IMMOFINANZ, im großen Stil in Deutschland ein. „Schon als wir mit dem Kauf eines mittelgroßen Portfolios in Berlin unseren ersten Schritt auf den deutschen Markt machten, war unser Ziel, mittelfristig in Deutschland zumindest genauso stark wie in Österreich zu werden. Für ein Wohnungsunternehmen, das auf dem internationalen Kapitalmarkt erfolgreich sein will, ist es unverzichtbar, über den doch recht engen österreichischen Markt hinaus zu wachsen und Deutschland war für uns in jeder Hinsicht der logische und richtige ,zweite Heimmarkt‘“, erläutert Buwog-CEO Daniel Riedl die Aktivitäten in Deutschland. Neben den genannten haben sich zum Beispiel auch noch Porr, Warimpex und 6b47 REAL ESTATE INVESTORS AG in Deutschland etabliert. So stellen österreichische Firmen mittlerweile die meisten nicht-deutschen Immobilienentwicklungen am deutschen Markt. Was ist das Erfolgsrezept der Österreicher? ##Auf Augenhöhe „Das sind vor allem zwei Aspekte. Erstens muss man sagen: Es sind professionelle Unternehmen, die auch Erfahrung in anderen Märkten haben, gerade die Bauunternehmen. Zweitens haben sie sich gute Kooperationen und Netzwerke mit Firmen geschaffen, die bereits am deutschen Markt etabliert waren, bevor sie diesen Markt aktiv betreten haben“, analysiert Thomas Vosskamp, Vorstand des Marktforschungsinstituts Bulwiengesa in München und Experte für die Verknüpfungen des deutschen und des österreichischen Immobilienmarkts. Ein weiterer Vorteil, so Vosskamp, sei die gemeinsame Sprache, die Geschäftsprozesse natürlich beschleunige. Zumal auch viele andere Länder mittlerweile den deutschen Immobilienmarkt entdeckt haben. Die Gründe dafür beschreibt Vosskamp folgendermaßen: „Deutschland gilt als ,sicherer Hafen‘, weil wir sind hier in Europa in eine gute Infrastruktur eingebunden. Damit meine ich aber nicht nur Deutschland, sondern auch zum Beispiel Österreich und die Niederlande. Hier findet keine Abwanderung statt, im Gegenteil, wir saugen noch mehr Potenzial an. Deshalb können wir zumindest in den nächsten Jahren mit einer geordneten Wachstumsrate rechnen.“ Besonders der Wohnungsmarkt in Deutschland wächst unaufhaltsam. Der aktuellen Bulwiengesa-Projektentwicklerstudie zufolge wird das gesamte Projektentwicklungsvolumen aller deutschen A-Städte aktuell zu fast 60 Prozent von diesem Segment beeinflusst. Klarer formuliert: In Deutschland gibt e s derzeit über 14 Millionen Quadratmeter Wohnfläche, das ist wieder ein neuer Rekordwert. Und gerade in diesem Segment sind die Österreicher am stärksten. Wohntraum Deutschland. „Rund die Hälfte unseres insgesamt 53.000 Wohnungen umfassenden Bestands befindet sich in Deutschland, dabei sind unsere wichtigsten Standorte Berlin, Lübeck, Hamburg, Kiel, Kassel und Braunschweig. Weiters befinden sich in unseren Berliner Entwicklungsprojekten derzeit 770 Wohnungen in Bau bzw. der Baustart erfolgt in diesem Geschäftsjahr“, sagt beispielsweise Riedl. Auch Bier erzählt nicht ohne Stolz vom Engagement am deutschen Wohnungsmarkt: „Das ist unser wichtigstes Expansionsfeld in Deutschland. Die Margen liegen über österreichischem Niveau und die Verwertung läuft aufgrund der demografischen Entwicklung – und weil der Trend zu Sachwerten anhält – ganz hervorragend. Die Tochtergesellschaft Münchner Grund könnte gut und gerne dreimal so viele Wohnungen absetzen, als sie produziert. Zurzeit werden Miet- und Eigentumswohnungen im Großraum München, Frankfurt, Hamburg und Berlin entwickelt. Das größte Projekt liegt im Münchener Bezirk Pasing, wo Münchner Grund mit Partnern an der Entwicklung eines riesigen Wohngebietes arbeitet. Bis 2025 sollen dort 230.000 Quadratmeter Wohnfläche entstehen.“ Schneider steht ebenfalls nicht zurück: „Unsere fünf Kernmärkte sind Berlin, Potsdam, Leipzig, Dresden und Kern-Nordrhein-Westfalen. Mit über 25.000 Wohneinheiten haben wir auch die kritische Größe am Markt.“ Gerade in Berlin ist nach wie vor ein starkes Wachstum im Wohnbereich zu verzeichnen. Vosskamp: „Zunächst sind die Rahmenbedingungen wie steigende Einwohner- und Beschäftigungszahlen in Berlin ein Faktor dafür, dass Investoren und Projektentwickler hier bereit sind, Risiken einzugehen. Außerdem hat Berlin noch immer einen gewissen Nachholbedarf gerade was den Neubau angeht. Hier gibt es auch viele Interessenten, die bereit sind, den Neubau auch zu nutzen und zu beziehen. Diese Mischung macht diesen Markt interessant.“ CA Immo und IMMOFINANZ haben sich hingegen auf ein anderes Segment spezialisiert: Büro und Logistik. „Wir haben im vergangenen Jahr in Deutschland große Volumina verkauft, nun wollen wir dort wieder wachsen – und zwar durch eigene Entwicklungen. Derzeit haben wir Büroimmobilien in München und Berlin im Bau, diese wollen wir im Bestand halten. Je nach Marktlage werden wir in den kommenden Jahren unsere restlichen Grundstücksreserven durch eigene Entwicklungen, mit Partnern oder – falls Wohnwidmung – durch Verkauf verwerten“, umreißt Ettenauer die Deutschland-Pläne der CA Immo. Und Zehetner erzählt über die IMMOFINANZ: „In Deutschland fokussieren wir parallel zur Fertigstellung unseres Kölner Stadtentwicklungsprojekts Gerling Quartier die Bereiche Büro und Logistik, in letzterem Bereich sind wir mit unserer Tochter Deutsche Lagerhaus bereits ein wichtiger Player und agieren bundesweit. Der Schwerpunkt für weitere Office-Projekte liegt auf Nordrhein-Westfalen, weil wir – aufgrund unserer jüngsten Developments – in dieser Region bereits sehr gut bekannt sind. Zusätzlich sehen wir besonders in Berlin im Bürosegment noch viel Potenzial.“ «