Aufregung um nicht verbücherte Eigengärten

Daten zu einem Immobilienprojekt für alle Beteiligten sicht- und zugreifbar zu machen, das hat sich das Building Information Modeling-System BIM vorgenommen. Das angestrebte Ergebnis: Integration und dadurch effizienteres und einfacheres Planen und Bauen. Der Oberste Gerichtshof hat in der Entscheidung vom 22.11.2011 (4 Ob 150/11 d) ausgesprochen, dass für die Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum (z. B. Eigengärten oder Kellerabteile) die Einverleibung des Zubehörs im Grundbuch erforderlich ist. Die bloße Berücksichtigung im Nutzwertgutachten ist nicht ausreichend. Eigengärten, die nicht als Zubehör im Grundbuch eingetragen sind, gelten daher als allgemeine Teile der Liegenschaft. Da eine Einverleibung des Zubehörs in der Vergangenheit nur in Ausnahmefällen erfolgt ist, stellen sich derzeit wohl zahlreiche Wohnungseigentümer die Frage, welche Konsequenzen es hat, wenn der Eigengarten, den man vielleicht schon jahrelang ohne Beanstandung alleine benützt hat, nicht im Grundbuch eingetragen ist. ##Benützung des Eigengartens durch die Mitbewohner? Zunächst einmal die gute Nachricht: Dass die übrigen Wohnungseigentümer plötzlich eine Grillparty im eigenen Garten veranstalten, ist nicht zu befürchten. Abgesehen davon, dass man sich dagegen mit einer Besitzstörungsklage zur Wehr setzen könnte, sind jedenfalls die ursprünglichen Eigentümer an die Widmung des Gartenanteiles im Wohnungseigentumsvertrag und die Nutzwertfestsetzung gebunden. Aber auch ein späterer Erwerber kann sich wohl kaum darauf berufen, er sei im Vertrauen auf den Grundbuchstand davon ausgegangen, dass der Garten Allgemeinfläche ist, weil auch spätere Beteiligte an die Nutzwertfestsetzung gebunden sind und die Zuordnung des Eigengartens zu einer bestimmten Wohnung in der Regel offenkundig sein wird. ##Achtung: Ablauf der Gewährleistungsfrist! Betroffene Wohnungseigentümer müssen daher nicht in Panik geraten. Untätig bleiben solle man allerdings auch nicht. Wurde der Eigengarten nicht im Grundbuch eingetragen, liegt ein Rechtsmangel vor, der zu Gewährleistungsansprüchen gegen den Verkäufer berechtigt. Rechtsmängel verjähren bei unbeweglichen Sachen innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis des Mangels. Da die erwähnte OGH-Entscheidung nun bald drei Jahre zurückliegt, droht schlimmstenfalls schon Ende November eine Verjährung der Gewährleistungsansprüche. Bauträger müssen daher jetzt vermehrt mit Gewährleistungsansprüchen von Wohnungseigentümern rechnen. Um eine Klage zu vermeiden, ist die Abgabe eines Verjährungsverzichts zu empfehlen. ## Eintragung im Grundbuch In weiterer Folge sollte die Eintragung des Eigengartens im Grundbuch erwirkt werden. Dafür kommt zunächst ein Antrag aller Miteigentümer in Betracht. Eine einvernehmliche Vorgangsweise aller Miteigentümer wird aber oft scheitern. Wenn sich noch die ursprünglichen Parteien gegenüberstehen, die Zuordnung der Gartenfläche zur Wohnung aus dem Wohnungseigentumsvertrag klar hervorgeht und bei der Nutzwertfestsetzung berücksichtigt wurde, kann die Eintragung im Grundbuch aber auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer beantragt werden. Bei einem Wechsel der Wohnungseigentümer müssten dem Antrag hingegen alle neuen Wohnungseigentümer zustimmen, wobei die erforderliche Zustimmung zur Not auch gerichtlich erwirkt werden könnte. «