AUSGELIEFERT FÜR CORONA

Die Assetklassen Wohnen und Logistik gehen als Gewinner der Corona-Pandemie hervor. Während der Bereich der Logistikimmobilien vor wenigen Jahren noch ein Exot unter den Assetklassen in Österreich war, fragen nun plötzlich auch internationale Investoren passende Immobilien an. Plötzlich waren die Geschäfte zu: Über Nacht hatte der Lockdown das alltägliche Leben schlagartig verändert. So wie jeder seinen Alltag bisher gelebt hatte, das funktionierte in großen Teilen nicht mehr. Einkaufen war in den meisten Branchen kurzfristig nur mehr online möglich, und zu Beginn der Krise wussten viele verunsicherte Konsumenten nicht so recht, ob es durch die Krise nicht auch bei den Lebensmitteln zu Engpässen kommen könnte. Vor allem bei Teigwaren, Reis und sämtlichen Konservendosen sowie Frischobst waren die Regale in den Supermärkten durch die Hamsterkäufe flächendeckend über Wochen leergeräumt. Laut einer Umfrage von AMA-Marketing gaben 22,2 Prozent der befragten Österreicher an, mehr Teigwaren einzukaufen als vor der Krise, 20 Prozent griffen zudem nach deutlich mehr Konserven. Allein im April stiegen die Umsätze im stationären Lebensmitteleinzelhandel um 12,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr an. Auch der Onlinehandel erlebte durch den Lockdown plötzlich quer durch alle Altersklassen einen starken Schub: "Selbst die älteren Generationen freundeten sich während der Krise mit dieser Art des Einkaufens an", sagt Carmen Dilch, Leiterin der City Logistics Developments beim österreichischen Projektentwickler GO ASSET. Während die Geschäfte überall geschlossen waren, waren alle Waren online rund um die Uhr verfügbar. Die letzte Wende war vollbracht, denn schon in den vergangenen Jahren wuchs der Umsatz durch E-Commerce rasant: So stiegen die Onlineausgaben in Österreich zwischen den Jahren 2014 und 2019 von sechs Milliarden Euro auf 8,1 Milliarden Euro an. Während das Paketaufkommen im Jahr 2014 lediglich 115 Millionen betrug, waren 2019 bereits 245,9 Millionen Pakete unterwegs - und im Jahr 2021 sollen es schon 287 Millionen sein. 70 Prozent der Flächen werden selbst genutzt Laut dem Marktforschungsunternehmen Euromonitor wird der österreichische Onlinehandel bis zum Jahr 2024 um weitere 34 Prozent zunehmen, und das treibt auch die Nachfrage nach Lagerflächen weiter an. "Die Logistik-Branche hat seit Corona den letzten Imagewandel vollzogen", so Carmen Dilch weiter: "Sogar Investoren, die dezidiert aus anderen Assetklassen kommen, suchen jetzt plötzlich händeringend nach Logistik-Immobilien." Und so kommt es, dass österreichische Logistikimmobilien jetzt ganz oben auf den Einkaufslisten von inländischen und ausländischen Investoren stehen. Doch bei den Logistikimmobilien gibt es speziell in Österreich nur ein Problem: Die für den Transaktionsmarkt verfügbaren Objekte fehlen. Denn auch, wenn in den kommenden Jahren einige Flächen auf den Markt kommen sollen, übertrifft die Nachfrage weit das Angebot für Flächen, die hierzulande nicht in Eigennutzung sind. "Wir haben in Österreich die einzigartige Situation, dass rund 70 Prozent der Logistikflächen von den Nutzern selbst gehalten werden und nur 30 Prozent fremdvermietete Immobilien sind, die als Investitionsgut am Markt gehandelt werden können ", erklärt Carmen Dilch weiter. "In anderen Ländern, wie in Deutschland, Polen oder in der Slowakei ist das Verhältnis genau umgekehrt." Es gibt also eine große Nachfrage für einen Markt, den es für Investoren fast nicht gibt. Denn wer vom Logistikmarkt in Österreich spricht, spricht in Wahrheit von einer Handvoll Immobilien, die für die Vermietung zur Verfügung stehen. So wurde zum Beispiel der Logistikpark in Enzersdorf an der Fischa seit dem Jahr 2008 spekulativ errichtet und an DEKA Immobilien verkauft, während der City Park in Wien 23 in die Hände des Globalinvestors Nuveen überging. Für Investoren sieht die Lage also trotz massiver Nachfrage vergleichsweise mager aus: Ihre Wünsche bleiben weitgehend unerfüllt. ##Internationale Player drängen auf den Markt Glücklich ist, wer dennoch eine Immobilie ergattert und internationale, bonitätsstarke Mieter wie Amazon oder ehemals die DHL als Mieter hat. Mitverantwortlich dafür sind unter anderem die attraktiven Renditen, die Logistikimmobilien bringen. Derzeit liegen sie bei 4,5 bis 5 Prozent. Dazu kommt, dass der Bedarf an Last Mile-Logistikimmobilien unter anderem für die Paketverteilerzentren stetig steigt und das Produkt an sich ein einfaches ist. "Paketverteilerzentren sind zwar stark im Kommen, doch diese werden oftmals maßgeschneidert für den konkreten Nutzer hergestellt", erklärt Carmen Dilch. Das bedeutet, dass die spekulative Errichtung von Flächen in diesem Segment nicht zielführend ist. Bei den großen Playern stehen dennoch alle Zeichen auf Wachstum, und das auch in Österreich: Bei Amazon steht neben den bestehenden Standorten in der Perfektastraße und in Großebersdorf ein dritter in Wien kurz vor seiner Fertigstellung. Abzusehen ist, dass es für den Versandhandelsriesen in den folgenden Jahren weiter in Richtung der Landeshauptstädte geht. Dazu kommt, dass der Tenor seit Corona ist, Lieferketten aus dem Ausland zu verkürzen und wieder verstärkt im Inland zu produzieren: "Vor allem in der Pharmaindustrie kann dieser Trend deutlich zum Tragen kommen", sagt Walter Huber, Geschäftsführer, Industrie und Bewertung bei DPC Immobilien. Um die Abhängigkeit von ausländischen Lieferanten zu verringern, zeichnet sich ab, dass man in diversen Branchen auch im Vorfeld mehr Ware auf Vorrat kaufen wird. Und die muss schließlich auch gelagert werden. ##Noch mehr Lagerflächen werden jetzt gebraucht Neben diversen Einzelhandelsketten hat auch der Lebensmittelhandel seit dem Lockdown die Zustellung nachhause drastisch intensiviert. Doch REWE, Spar & Co. setzen ebenso vor allem auf die Bestandshaltung ihrer Logistikhallen. Walter Huber berichtet allerdings, dass bereits ein internationales Unternehmen für Lebensmittelonlinehandel seinen Markteintritt in Österreich plant und den heimischen Markt beäugt: 10.000 Quadratmeter Mietfläche stehen für dieses Vorhaben auf dem Plan. "Die Nachfrage nach Logistikimmobilien war im zweiten Quartal trotz der Krise gleich groß wie im ersten", zieht Huber insgesamt Bilanz, "wir gehen davon aus, dass sie im zweiten Halbjahr weiter steigen wird." Bis zum Jahresende rechnet man mit einem Gesamtflächenumsatz von 250.000 bis 300.000 Quadratmetern in ganz Österreich, das sind 50.000 bis 100.000 Quadratmeter mehr als im Jahr zuvor. Wer generell expandiert, braucht mehr Fläche: Experten rechnen, dass für jede weitere Milliarde Euro Online-Umsatz jeweils zusätzliche 50.000 bis 100.000 weitere Quadratmeter Fläche benötigt werden. Bleibt zu hoffen, dass mit der Zeit auch die Flächen kommen! Sale & Lease Back als Trend Die Logistik-Hotspots bleiben in Wien der Süden und Norden von Wien und die Gegend rund um Schwechat, der Süden von Graz sowie der Großraum Linz entlang der Westautobahn. Während vor allem die Lebensmittelbranche und die Last Mile Logistik spätestens seit Corona signifikant mehr Nachfrage verzeichnete, ist der Logistik-Sektor auch in anderen Bereichen jedenfalls relativ krisenstabil. "Der produktionsnahe Bereich hat durchaus etwas gelitten, aber wir erwarten, dass der Bedarf auch hier weiterhin wieder steigen wird", sagt Thomas Jiresch, Country Head Palmira Capital Austria & CEE. Als Chance für den Investorenmarkt in Österreich sieht Thomas Jiresch ebenso wie Carmen Dilch in mittelfristiger Zukunft Sale & Lease Back-Modelle. "Wenn bestehende Flächen der Eigennutzer in die Jahre kommen und nach Modernisierung verlangen könnte es sein, dass diese verstärkt auf den Investorenmarkt kommen", sagt Jiresch, "Diese können dann von den ehemaligen Eigentümern zurückgeleast werden." Innerhalb des Stadtgebietes sind Brownfieldentwicklungen der große Trend: Dabei werden alte Immobilien abgerissen und gegen neue, bedarfsgerechte ersetzt. "Der Bedarf an Paketverteilerzentren steigt jetzt in den Stadtgebieten massiv an", sagt Jiresch weiter. Auch Abholstationen sind eine Möglichkeit, die letzte Meile zu bewältigen: So hat Ikea auf den ehemaligen Alcatel-Gründen in Strebersdorf für seine Online-Shopper ein - wieder einmal eigengenutztes - Abholzentrum errichtet, in dem sie von Montag bis Samstag ganztags ihre Ware per Click & Collect selbst einladen und nach Hause bringen können.