Bauverfahren als Projektbremse

Bauverfahren sind immer noch zu langwierig und das nicht nur zu Corona-Zeiten. Die neue Wiener Stadtregierung hat in ihrem Programm Besserung gelobt. Die Coronakrise sorgte nur für eine kurze Atempause in der Bauwirtschaft. Schon nach wenigen Tagen starteten die Baumaschinen auf den unzähligen Baustellen im Frühjahrslockdown wieder und für das Jahr 2020 wird wohl eine Rekordfertigstellungszahl an Wohneinheiten erreicht. Anders schaut es bei der Anzahl der Baugenehmigungen aus. Vor allem in Wien ist diese Zahl im Vergleich zum Vorjahr gesunken. "Die Coronakrise hatte natürlich eine negative Auswirkung, da es länger keine Bauverhandlungen gab, und die Behörden erst lernen mussten, damit umzugehen", schildert Hans Jörg Ulreich, Berufsgruppensprecher der Bauträger in der Fachgruppe der Immobilientreuhänder in der Wiener Wirtschaftskammer. Mittlerweile funktioniere es "aber langsam recht gut". "In Wien kam allerdings dazu, dass Landtagswahlen ins Haus gestanden sind - da gibt es auch immer Stillstand und wenig Entscheidungsfreudigkeit", meint Ulreich, der in Zukunft mit weniger Projekten in Wien rechnet. Das sei aber nicht nur auf die Corona-Krise oder den Vorwahlkampf zurückzuführen, sondern auch, weil man in Wien langsam eine Marktsättigung im Wohnbau erreicht habe. ##Schnellere Verfahren als Ziel Die langjährige Forderung von Bauträgern, die Verfahren zu beschleunigen, wurde nun nach der Wahl auch im Regierungsprogramm der neuen SPÖ-Neos-Koalition aufgenommen. Bauverfahren sollen dank elektronischer Unterstützung schneller abgewickelt werden, steht da geschrieben. Konkret um bis zu 50 Prozent. Für Ulreich lassen die Pläne aber vieles offen - "was auch heißt, dass durchaus Raum für positive Lösungen bleibt. Was nun tatsächlich kommt, wird die Zeit zeigen. Ich bleibe Optimist", so der Bautensprecher. ##Mehrfache Prüfungen Um das Ziel, Bauverfahren zu beschleunigen, zu erreichen, hätte Ulreich ein paar Vorschläge. "Eine Möglichkeit der Beschleunigung wäre, nicht nur bei der Endabnahme auf private Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker und deren Gutachten zu setzen, sondern auch beim Bauansuchen. Derzeit wird hier doppelt und dreifach intern geprüft, etwa Bauphysik, Statik, Aufzüge usw., statt wie bei der Endabnahme mit externen Gutachtern zu arbeiten", so der Bautensprecher, laut welchem auch viel zu viel Personal bei der Baupolizei für die Prüfung der Ansuchen eingesetzt werde, das viel effizienter etwa an der "Front" z.B. bei der Prüfung von Nachbarrechten im Einsatz sein könnte. "Es wäre jedenfalls eine Beschleunigung", so Ulreich. Als nicht zielführend sieht Ulreich Maßnahmen der vorangegangenen Stadtregierung, wie die Zwei-Drittel-Regelung bei Umwidmungen oder die neu eingeführte Kategorie geförderter Wohnbau, an: "Die Verkäufer verkaufen nicht um den niedrigeren Preis und die schon gewidmeten Projekte werden teurer. Das entspricht unseren Erwartungen und dem Einmaleins der Volkswirtschaft. Es ist also keine zielführende Lösung gewesen." - ##IM GESPRÄCH | Sigrid Oblak, GF Wien Holding - ##Immobilien Magazin: Aktuell findet man in Wien so viele Wohnprojekte in Bau, wie schon lange nicht. Sehen Sie die Nachfrage für die Zukunft gestillt, oder braucht es Maßnahmen, um den Wohnbau weiter zu fördern? Sigrid Oblak: Grundsätzlich ist es für eine vielfältige lebenswerte Stadt - wie Wien es ist - von Vorteil, ein vielfältiges Angebot an Wohnungen zu haben. Für uns als Unternehmen der Stadt gilt es aber besonders, leistbaren Wohnraum zu schaffen. Unser Fokus ist es, Wohnraum zu schaffen, der sich nicht am Anlagemarkt orientiert, sondern an den Möglichkeiten und Bedürfnissen der Wienerinnen und Wiener. ##IM: In Wien ist aber der Anteil an gemeinnützigen Projekten im Vergleich zu vielen anderen Bundesländern sehr gering. Was sind die Gründe dafür? Oblak: Diese Einschätzung stimmt grundsätzlich im relativen Bereich. Wenn man allerdings vom Bestandsniveau an gemeinnützigem Wohnraum ausgeht und von den absoluten Zahlen an gemeinnützigen Wohnungen, die sich in Bau befinden, ist Wien Spitzenreiter in Österreich. ##IM: Die Pipelines der Entwickler sind aktuell voll, aber die Anzahl der Baubewilligungen ist in Wien stark zurückgegangen. Woran liegt das? Wie kann man die Ausstellung der Baubewilligungen beschleunigen? Oblak: In Wien werden große Anstrengungen unternommen, um die erforderlichen Schritte für die Erlangung einer Baubewilligung zu beschleunigen. Bereits seit letztem Jahr ist es möglich, Baueinreichungen digital zu erledigen. Dieses Service wird laufend weiter ausgebaut. ##IM: Wie hat sich die Zwei-Drittel-Regelung bei Umwidmungen und die neue Kategorie geförderter Wohnbau auf die Projektpipeline bei den freifinanzierten und den gemeinnützigen Bauträgern ausgewirkt? Konnten Gemeinnützige, wie etwa die Gesiba, von den Neuregelungen profitieren? Oblak: Die Widmungskategorie "Geförderter Wohnbau" ist noch zu jung, um bereits über konkrete Auswirkungen bzw. Erfahrungen sprechen zu können. Jedenfalls ist aber der Druck auf den Grundstücksmarkt und das Interesse an Liegenschaften/Immobilien sehr groß, seitdem Immobilien nicht mehr nur die Grundfunktionen wie Wohnen, Arbeiten etc. decken, sondern immer öfter als Investition bzw. Geldanlage genutzt werden. Es ist daher für alle Bauträger schwierig, entsprechende Liegenschaften für sich zu akquirieren. ##IM: Die Bautätigkeit in Wien konzentriert sich aktuell auf die Außenbezirke. Braucht es Maßnahmen, um auch neuen Wohnraum in den beliebteren inneren Bezirken zu schaffen? Ist eine Nachverdichtung eine Möglichkeit, den Preisdruck auch in den inneren Bezirken zu lindern? Oblak: Meiner Wahrnehmung nach findet derzeit auch sehr viel Bautätigkeit in innerstädtischen Bereichen statt, seien es die Bebauungen auf den ehemaligen Bahnhofsarealen im 2./20. Bezirk, in den Bereichen Eurogate und Erdberger Mais oder im Nahbereich des neuen Bahnhofes Wien.