Berlin: Von Wohnungen zu Büro

In Berlin gehen die Jahrzehnte der besonders attraktiven Wohnimmobilien-Investments einem Ende zu, dafür wird die Entwicklung von Büroflächen zunehmend attraktiv. Denn mit 327.000 m² hat sich die Neuflächenproduktion binnen Jahresfrist noch einmal um weitere 17 Prozent reduziert. Auf die stark nachgefragten Topcity-Lagen entfallen davon rund 28.000 m² - bei einem aktuellen Flächenumsatz von 115.000 m². Kurzfristige Flächengesuche können dementsprechend kaum bedient werden. Besonders rar sind Flächen moderner Qualität, bei denen ein Rückgang um 33 Prozent auf 81.000 m² zu verzeichnen war, und die damit nur rund ein Viertel des gesamten Leerstands ausmachen. Die Leerstandsrate ist entsprechend weiter gesunken und hat mit 1,7 Prozent die 2-Prozent-Marke mittlerweile deutlich unterschritten. Infolge der andauernden und mittlerweile sogar verschärften Flächenknappheit hat sich auch der rasante Mietpreisanstieg im vergangenen Jahr weiter fortgesetzt. So kletterte die Höchstmiete um rund 9 Prozent auf 36 Euro/m². Erzielt wird sie mittlerweile in der Topcity West statt wie zuvor am Potsdamer/Leipziger Platz. Aber auch hier liegt die Höchstmiete erneut über dem Vorjahreswert. Nahezu in allen Lagen waren signifikant zweistellige Wachstumsraten zu verzeichnen. Spitzenmieten von deutlich über 30 Euro/m² werden mittlerweile nicht nur in den Teilmärkten der Topcity, sondern auch am Hauptbahnhof sowie in der Büromarktzone Mediaspree erzielt. Auch die Durchschnittsmiete verfolgt weiter den Aufwärtstrend. Mittlerweile hat sie fast flächendeckend die 20-Euro-Marke durchbrochen. Lediglich in Tempelhof / Neukölln / Steglitz und in den Nebenlagen sind Büros im Schnitt noch für unter 20 Euro/m² erhältlich. Das sind Werte, von denen man in Wien nur träumen kann - bei nicht allzu unterschiedlichen Produktionskosten. Derzeit befinden sich rund 882.000 m² Büroflächen im Bau, was einem Anstieg um 53 Prozent entspricht. In gleichem Maße hat auch die spekulative Bautätigkeit Fahrt aufgenommen: Von den gesamten Flächen im Bau sind noch 408.000 m² bzw. insgesamt gut 46 Prozent verfügbar. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot ist dank der regen Bautätigkeit im Jahresvergleich auf 735.000 m² (+12 Prozent) gestiegen, entspricht aber trotzdem nicht einmal einem Jahresumsatz. Mit einem Flächenumsatz von 831.000 m² durchbricht der Berliner Büromarkt erneut die 800.000-m²-Schwelle und reiht sich nahtlos in die Ergebnisse der Vorjahre ein. Auch wenn der Rekord von 2017 nicht erreicht werden konnte, liegt das Ergebnis deutlich mehr als ein Viertel über dem zehnjährigen Schnitt. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2019, den BNP Paribas Real Estate Ende Januar veröffentlichen wird.