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Berliner Büromarkt stabil
Aber überwiegend kleinere Flächen
Der Berliner Büromarkt zeigt sich 2025 in einer differenzierten Verfassung. Laut Analyse von BNP Paribas Real Estate wurde nach drei Quartalen ein Flächenumsatz von rund 362.000 m² erzielt – ein Rückgang von etwa 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig ist das Marktgeschehen in den kleineren Flächensegmenten bis 5.000 m² so lebhaft wie seit 2019 nicht mehr. Mit rund 320.000 m² entfallen 89 Prozent des gesamten Umsatzes auf diese Kategorie.
Die Ursache für das im Gesamtvolumen moderate Ergebnis liegt weniger in einer schwachen Nachfrage, sondern im Fehlen großflächiger Abschlüsse. Zwischen Januar und September wurden lediglich drei Deals oberhalb der 5.000 m²-Marke registriert – unter anderem mit Wista Management im Lux Tower an der Mediaspree und Goldbeck im SXF ONE in Schönefeld.
Innerhalb der Teilmärkte dominieren die City-Zonen, die zusammen 60 Prozent des Flächenumsatzes ausmachen. Besonders gefragt waren Mitte (57.100 m²), Kreuzberg/Neukölln (44.700 m²) und Charlottenburg/Tiergarten (40.700 m²). Dort konzentrieren sich auch die meisten Neubauaktivitäten.
„Die Entwicklung der Spitzenmiete, die im dritten Quartal auf 47 €/m² gestiegen ist, zeigt die weiterhin robuste Nachfragesituation“, erklärt Jan Dohrwardt, Geschäftsführer und Berliner Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate.
Auffällig ist die hohe Nutzervielfalt: Neben den Dienstleistungsbranchen (23 %) traten kleinere Nachfragegruppen, Unternehmen der IuK-Technologien (16 %), der öffentlichen Verwaltung (10 %) und des Gesundheitswesens (10 %) aktiv am Markt auf. Die durchschnittliche Vertragsgröße liegt dabei deutlich unter 1.000 m².
Der Leerstand ist in den ersten neun Monaten weiter gestiegen und liegt bei 8,4 Prozent bzw. 1,82 Mio. m². Rund 62 Prozent dieser Flächen verfügen über moderne Ausstattungsqualität, viele davon in spekulativ errichteten Neubauten wie dem QH Track in der Europacity.
Dohrwardt blickt dennoch zuversichtlich auf das Schlussquartal: „Der Trend zu kleineren, hochwertigen Flächen in zentralen Lagen wird sich fortsetzen. Perspektivisch dürften mit der wirtschaftlichen Erholung aber auch im Großflächensegment wieder stärkere Nachfrageimpulse entstehen.“
Während in einzelnen Teilmärkten mit einem leichten Abwärtsdruck bei Mieten zu rechnen ist, bleibt im Premiumsegment eine weitere leichte Steigerung der Spitzenmiete möglich – getragen vom knappen Angebot an erstklassigen Büroflächen.
Die Ursache für das im Gesamtvolumen moderate Ergebnis liegt weniger in einer schwachen Nachfrage, sondern im Fehlen großflächiger Abschlüsse. Zwischen Januar und September wurden lediglich drei Deals oberhalb der 5.000 m²-Marke registriert – unter anderem mit Wista Management im Lux Tower an der Mediaspree und Goldbeck im SXF ONE in Schönefeld.
Innerhalb der Teilmärkte dominieren die City-Zonen, die zusammen 60 Prozent des Flächenumsatzes ausmachen. Besonders gefragt waren Mitte (57.100 m²), Kreuzberg/Neukölln (44.700 m²) und Charlottenburg/Tiergarten (40.700 m²). Dort konzentrieren sich auch die meisten Neubauaktivitäten.
„Die Entwicklung der Spitzenmiete, die im dritten Quartal auf 47 €/m² gestiegen ist, zeigt die weiterhin robuste Nachfragesituation“, erklärt Jan Dohrwardt, Geschäftsführer und Berliner Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate.
Auffällig ist die hohe Nutzervielfalt: Neben den Dienstleistungsbranchen (23 %) traten kleinere Nachfragegruppen, Unternehmen der IuK-Technologien (16 %), der öffentlichen Verwaltung (10 %) und des Gesundheitswesens (10 %) aktiv am Markt auf. Die durchschnittliche Vertragsgröße liegt dabei deutlich unter 1.000 m².
Der Leerstand ist in den ersten neun Monaten weiter gestiegen und liegt bei 8,4 Prozent bzw. 1,82 Mio. m². Rund 62 Prozent dieser Flächen verfügen über moderne Ausstattungsqualität, viele davon in spekulativ errichteten Neubauten wie dem QH Track in der Europacity.
Dohrwardt blickt dennoch zuversichtlich auf das Schlussquartal: „Der Trend zu kleineren, hochwertigen Flächen in zentralen Lagen wird sich fortsetzen. Perspektivisch dürften mit der wirtschaftlichen Erholung aber auch im Großflächensegment wieder stärkere Nachfrageimpulse entstehen.“
Während in einzelnen Teilmärkten mit einem leichten Abwärtsdruck bei Mieten zu rechnen ist, bleibt im Premiumsegment eine weitere leichte Steigerung der Spitzenmiete möglich – getragen vom knappen Angebot an erstklassigen Büroflächen.
GR
AutorGerhard Rodler
Tags
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