Berücksichtigung öffentlicher Förderungen beim Verkauf von Immobilien

Grundlegende Reform der Immobilienbesteuerung Mit dem 1. April 2012 wurde die Immobilienbesteuerung grundlegend reformiert, wodurch seitdem faktisch alle Grundstücksveräußerungen von der neuen Steuerpflicht für Grundstückstransaktionen erfasst sind. Im Zusammenhang mit der Berücksichtigung öffentlicher Subventionen bei der Ermittlung der Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen kam es nun zu einer wichtigen Klarstellung durch das BMF, die im folgenden Artikel näher beleuchtet werden soll. Bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinnes ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob es sich bei dem jeweiligen Grundstück um einen Altfall oder Neufall handelt. Als Neufall gelten alle Immobilien, bei denen der letzte entgeltliche Erwerb nach dem 30. März 2002 – bzw. nach dem 30. März 1997, wenn Herstellungsaufwendungen begünstigt abgeschrieben wurden – stattgefunden hat. Der Veräußerungsgewinn ist bei Neufällen anhand der Regeleinkünfteermittlung gemäß § 30 Abs. 3 EStG zu berechnen. Dabei sind bei der Ermittlung der Einkünfte neben den Anschaffungskosten auch Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen vom Veräußerungserlös in Abzug zu bringen, soweit diese Aufwendungen nicht bereits bei der Ermittlung von Einkünften berücksichtigt worden sind. Wurden öffentliche Förderungsmittel gem § 28 Abs. 6 EStG in Anspruch genommen, so sind die Aufwendungen, die dem Veräußerungserlös entgegenzustellen sind, jedoch um den Förderungsbetrag zu vermindern, sodass im Ergebnis nur die aus eigenen Mitteln getragenen Aufwendungen die Einkünfte mindern. Dabei ist zu beachten, dass nur jener Teil der Förderung hinzuzurechnen ist, der auf Herstellungs- oder Instandsetzungsaufwendungen entfällt, während der Instandhaltungsaufwand bei der Ermittlung der Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen nicht zu berücksichtigen ist. Als kritischer Punkt erweist sich hier, dass die Verrechnung der Förderungsmittel gemäß § 28 Abs. 6 EStG mit den zugehörigen Aufwendungen nach dem Sollgrundsatz zu erfolgen hat. Das heißt, dass der Zeitpunkt des Zuflusses der Subvention unerheblich ist und auch im Falle einer Förderung in Form von Annuitätenzuschüssen, diese im Gesamtbetrag zum Zeitpunkt der Förderungszusage mit dem Aufwand zu saldieren ist. Kommt es bei einer Grundstücksveräußerung jedoch zu einer Übernahme des geförderten Darlehens und auch der Förderung durch den Käufer und kann die Förderung daher vom alten Eigentümer nicht gänzlich in Anspruch genommen werden, muss folglich bei der Ermittlung der Einkünfte nur der tatsächlich bezogene Förderungsbetrag berücksichtigt werden. Obwohl sich eine diesbezügliche Behandlung der Subventionen intuitiv aufdrängt, ist dies jedoch weder dem Gesetz noch den Richtlinien zu entnehmen und wurde nun erfreulicherweise vom BMF klargestellt. «