Blick in die Kristallkugel

Ein kurzer Blick zurück und ein wesentlich längerer nach vorne. Die traditionelle Trendsuche des Immobilien Magazins in der ersten Ausgabe des Jahres. Diesmal mit Unterstützung einer Reihe der hellsten Köpfe der Welt. So ändern sich die Zeiten. Das Immobilien Magazin war erst wenige Jahre auf dem Markt und das Thema Immobilien als Investmentmöglichkeit noch nicht wirklich „angekommen“. Jones Lang LaSalle – damals im kleinen Rahmen auch in Österreich vor Ort – zählte zu den großen Immobilienconsultern der Welt. Aber wenn es darum ging, den Investoren zu erklären, warum (gewerblich genutzte) Immobilien in ein Portfolio gehören, konnten sich die Investoren auch schon mal den Mund erfolglos „fusselig“ reden. Rund zwei Jahrzehnte und die eine oder andere kleinere oder größere Finanzkrise später hat sich zumindest das geändert. Immobilien werden als harte Währung betrachtet. Und als unentbehrlicher Bestandteil für jedes Portfolio in der einen oder anderen Form. [cite1] 2014 ist der grundlegende Anspruch von Immobilien als fester Bestandteil eines diversifizierten Portfolios allgemein akzeptiert. Daran wird sich mit Sicherheit auch künftig nichts ändern. Mit ein Grund: Nach Einschätzung von Jones Lang LaSalle sei es sehr wahrscheinlich, dass die Märkte zeitweise ähnliche oder vielleicht sogar schlimmere Schocks ­erleben werden als in der Vergangenheit. Immobilien-Investoren­ müssen sich insofern auf eine wenig quantifizierbare Welt der Ungewissheit einstellen. [cite2] Die größten Herausforderungen für Investoren in den nächsten drei Jahren werden demnach von den Kapitalmärkten herrühren. Sollten die Zinsen auf dem historischen Tiefstand bleiben, wird mehr Kapital in Immobilien fließen, als einige Länder wirklich aufnehmen können. Mit deutlich weiter sinkenden Renditen. So profitieren beispielsweise stabile, risikoarme Immobilien von einer sorgfältigen Analyse der assetspezifischen Stärken und Schwächen, der Angebots- und Nachfragefaktoren des makroökonomischen Marktes und der asset-spezifischen Preisbildung respektive Erträge. Diese mikroökonomischen Fragestellungen müssen auch eine allgemeine Einschätzung der längerfristigen Entwicklungen berücksichtigen. Welche Trends werden Immobilien­investitionen demnach langfristig ­beeinflussen? » Demografie: Hierzu gehört die Alterung vieler Gesellschaften und die sich verändernden Anforderungen und Präferenzen der nächsten Generation von Immobilien-Nutzern. Die Bedeutung von altersgerechten Wohnimmobilien, eine Renaissance von Mehrgenerationslösungen mit integrierten Alterspflegeansatz, Einrichtungen zur gesundheitlichen Versorgung der unstrittig alternden Bevölkerung beziehungsweise auch eine institutionalisierte Altenbetreuung (Stichwort: Seniorenresidenzen) werden den Wohnimmobilienmarkt innerhalb eines Jahrzehntes buchstäblich revolutionieren (müssen). Das ändert die Konzeption von Wohnimmobilien von Grund auf. [cite3] » Technologie: Dazu gehören die Fragen, wie sich Immobilien an Internet-Handel, Logistik und neue Arten der Organisation von Büroarbeit anpassen. Technologie-Cluster aus Bio-Technologie, der Energiebranche, Social Media, Rechenzentren und Cloud-Computing werden viele Branchen und die Arbeit der Menschen ganz generell massiv verändern. [cite4] Der Langfristtrend dahinter: Einzelhandelsflächen werden sich auf weniger Hotspots konzentrieren, sich aber ansonsten eher ausdünnen. Umgekehrt wird der Bedarf an Logistikzentren weiter wachsen. Anders bei den Büroflächen, die durch neue Arbeitsformen, die mit einem Jahrzehnt Verspätung jetzt doch kommen, quantitativ leicht rückläufig sein, aber qualitativ einen massiven Sprung machen werden. Konkret heißt das: Der Bedarf an neuen Flächen, welche diese neuen Arbeitsformen aufgrund ihrer Konzeption und Flexibilität zulassen, wird zu einem kleinen Bauboom führen, während die 70er- und 80er-Büroflächen zunehmend umgenutzt werden müssen. » Urbanisierung: Große Städte werden größer und reiche Städte werden noch mehr Vermögen anziehen. Die wirtschaftliche Aktivität konzentriert sich zunehmend auf dichter besiedelte, gemischt genutzte Stadtbezirke. In Megacitys (in Österreich ist das unter Hinzurechnung des Umlandes ausschließlich der Großraum Wien – „Vienna Region“) wird Grund und Boden unvermeidbar teurer werden, eine Tatsache, die sich langfristig nur durch Aufzonung und Verdichtung sozial verträglich lösen lässt. London mit seiner in weiten Bereichen sehr niedrigen Bebauung und den gleichzeitig absolut unleistbaren Wohnungspreisen ist ein gutes, weil warnendes Beispiel. Dazu kommt, dass sich die Ansprüche der Menschen in den Städten in den nächsten Jahren und Jahrzehnten deutlich verändern werden. Dazu mehr bei den Expertenbeiträgen. [cite5] Es gibt zwei wichtige zyklische Trends, die Immobilien-Manager in den nächsten Jahren berücksichtigen müssen. Der erste ist eine Verlagerung weg von der Risikoaversion hin zur Risikotoleranz seitens der Investoren. Der zweite betrifft die „Abwicklung“ von Immobilienbeständen der großen Banken, die beginnen, Liquidität zu schaffen, indem sie distressed Immobilienbestände konsequent abbauen, auch wenn sie dadurch einen kurzfristigen Verlust realisieren müssen. [cite6] In vielen Ländern befinden sich die Kapitalmärkte im mittleren oder späten Stadium eines Bullenmarktes für Core-Immobilien. Es ist dennoch wahrscheinlich, dass bei der dominierenden Anlageklasse Core ein weiterer Rückgang der Anfangsrenditen zu erwarten ist, sofern die Zinsen so niedrig bleiben. Die Begründung dafür: Core-Immobilien haben während des Abschwungs und direkt danach eine stärkere Performance als andere Strategien gezeigt. Die Talfahrt der Renditen dürfte aber nicht nur auf die Coremärkte und -Segmente beschränkt bleiben. Denn: Die „tiefe Kluft” zwischen erstrangigen und zweitrangigen Märkten bzw. Assets schließt sich langsam. Umkehrschluss: Abseits der Trampelpfade gibt es relativ kurzfristig durchaus noch Renditeschnäppchen. [cite7] Aber: Dieses Fenster dürfte sich relativ zeitnah wieder schließen. Ob und wann sie verschwindet, wird sicherlich ein „Verkaufs“-Signal sein (ähnlich wie 2006–2007). Bis dahin gibt es weiterhin ein gutes Preis-Leistungsverhältnis in einer ausgewählten Gruppe aufsteigender Sekundärmärkte. Für dieses Jahr dürfte es sich jedenfalls noch ausgehen. 2014 sollten Investoren damit gut beraten sein, sich weiterhin auf den Bau oder Kauf von „Best-in-Class“-Immobilien in Sekundärmärkten oder auf Lagen außerhalb des Core-Segments in den Primärmärkten zu konzentrieren. [cite8] Renditestärkere Strategien gibt es in verschiedenen Risiko-Ertrags-Kombinationen und Anlagestrukturen – von Mezzanine-Darlehen über Value-Add-Aktivitäten, die beschädigte Ertragsströme wiederaufbauen. Investoren, die in liquiditätsschwachen Märkten Liquidität zur Verfügung stellen können, werden reich belohnt. Die Zahl dieser Märkte nimmt 2014 ab. Gut für jene österreichische Investoren und Immobilienentwickler, welche die Krise vor Ort bis jetzt durchtaucht haben: Südeuropa bleibt eine der „kapitalhungrigsten“ Regionen der Welt und opportunistische Investoren sollten sich bereit machen, um von den stark verbilligten Immobilien zu profitieren, die dort auf den Markt kommen werden. Aufgrund der Turbulenzen bei den europäischen Großbanken bleibt auch das Fenster für Mezzanin-Darlehen in Österreich und Deutschland, aber auch in anderen Ländern in Westeuropa für Investoren weiter geöffnet. Die Qual der Wahl wird für Investoren wachsen: Total-Return-Gelegenheiten, die sich auf Projektentwicklungen und Wachstum stützen, werden in den nächsten drei Jahren leichter zu finden sein. [cite9] Als Investmentschnäppchen sollten sich auch schlecht in Schuss gehaltene Immobilien herausstellen, die mit vertretbaren Investitionen wieder in die Topklasse zurückgebracht werden können. Denn: Die Core-Märkte werden wahrscheinlich noch viele Jahre lang stark bleiben und bieten eine klare Exit-Strategie. [cite10] Lohnenswert können auch Strategien zum Bau, der Vermietung und dem Verkauf von weniger glamourösen Immobilientypen wie Logistikgebäuden sein, insbesondere dort, wo die Projektentwicklungsmargen im zweistelligen Bereich liegen. «