Büromieter stehen auf der Bremse

Am Wiener Büromarkt mit einem Bestand von rund 11,64 Mio. Quadratmetern trifft vorhandener Flächenbedarf weiterhin auf einen ausgeprägten Entscheidungsstau. So sind Neuvermietungen in einer Größenordnung von mehr als tausend Quadratmetern weiter Mangelware. Im zweiten Quartal des Jahres verzeichnen die Analysten des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE keine nennenswerte Aktivität in diesem Flächensegment.

Insgesamt weist der Büromarktbericht 2026 eine Vermietungsleistung im ersten Halbjahr von rund 74.650 Quadratmetern aus. Das waren zwar nur fünf Prozent weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres, das Ergebnis wurde jedoch vor allem vom starken ersten Quartal getragen. Im zweiten Quartal sank die Vermietungsleistung auf lediglich 20.559 Quadratmeter – den niedrigsten Quartalswert seit dem zweiten Quartal 2021.
 
In diesem Marktumfeld gewinnen Mietvertragsverlängerungen zunehmend an Bedeutung. Für 2026 erwartet CBRE  rund 76.400 Quadratmetern neue Bürofläche. Das größte laufende Projekt ist der DC Tower 2. Bis Ende 2027 umfasst die gesamte Wiener Fertigstellungspipeline lediglich rund 147.000 Quadratmeter. Darüber hinaus ist auch die mittel- bis langfristige Entwicklungspipeline begrenzt.

Die Leerstandsquote blieb im ersten Halbjahr 2026 mit 3,9 Prozent stabil und weiterhin niedrig. 

Die begrenzte Verfügbarkeit moderner Büroflächen zeigt sich zunehmend bei den Mieten. Die Spitzenmiete in den inneren Bezirken (CBD/Central Business District) liegt aktuell bei 28,50 Euro pro Quadratmeter und Monat und dürfte bis Jahresende auf rund 29,50 Euro steigen. Die gewichtete Durchschnittsmiete beträgt 17,25 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Besonders dynamisch entwickeln sich hochwertige Flächen in attraktiven Lagen außerhalb des CBD. Während die Spitzenmiete im CBD in den vergangenen fünf Jahren um rund 12 Prozent zulegte, verzeichneten gute Lagen außerhalb des CBD einen Anstieg von etwa 40 Prozent. Damit verringert sich der Mietpreisabstand zu den klassischen Innenstadtlagen spürbar. Ältere Gebäude ohne entsprechende Qualität geraten zunehmend unter Vermietungsdruck. 

Der Wiener Büroinvestmentmarkt entwickelte sich im ersten Halbjahr 2026 verhalten. Insgesamt wurden in der Bundeshauptstadt lediglich zwei Bürotransaktionen abgeschlossen. Damit entfielen 37 Prozent des österreichweiten Büroinvestmentvolumens von 140 Mio. Euro auf Wien. 

Mangels aktueller Core-Transaktionen blieb die Spitzenrendite für Wiener Büroimmobilien unverändert bei 4,75 Prozent.