Deutscher Büromarkt driftet auseinander

Der deutsche Büromarkt steht vor einer Zäsur. Erstmals liefern bulwiengesa und ImmoScout24 mit ihrem gemeinsamen GewerbeBarometer eine detaillierte Analyse, die Markt- und Transaktionsdaten mit den Suchanfragen von Millionen Nutzern kombiniert. Das Bild, das sich daraus ergibt, ist komplex: Der Markt driftet zunehmend auseinander.

Im Jahr 2025 sank der Flächenumsatz in Deutschland um 8 % auf rund 4,1 Mio. qm. Parallel dazu stieg die Leerstandsquote bundesweit auf 6,3 %, während in den begehrten A-Städten sogar ein Durchschnitt von 8,4 % verzeichnet wurde. Trotz dieser Zahlen zeigt sich ein Trend zu Großabschlüssen in zentralen Lagen. Besonders Dienstleister, Banken und Unternehmen aus dem verarbeitenden Gewerbe suchten gezielt nach modernen Flächen.

Auffallend ist die Entkopplung von Leerstand und Mietpreisentwicklung. Während das Angebot an Büroflächen seit 2022 um ca. 38 % gewachsen ist und die Nachfrage pro Inserat sinkt, steigen die Spitzenmieten weiter an. Verantwortlich dafür ist der anhaltende Trend zum Flight to Quality and Location. Moderne, ESG-konforme Objekte in erstklassigen Lagen sind Mangelware und entsprechend teuer, während ältere Bestandsimmobilien in Randlagen zunehmend an Attraktivität verlieren.

Oliver Rohr, Head of Consulting bei bulwiengesa, sieht darin keinen klassischen Abschwung, sondern eine strukturelle Neuausrichtung. Der Leerstand sei primär ein Qualitätsproblem, da nicht mehr jede Fläche marktfähig sei. Hochwertige Objekte hingegen blieben die Treiber der Mietentwicklung.

Angesichts von 7,1 Mio. qm leerstehender Büroflächen in den Top-Städten wird der Ruf nach Umnutzungen lauter. Theoretisch bietet dieser Leerstand enormes Potenzial für die Schaffung von Wohnraum oder sozialen Infrastrukturen. Die praktische Umsetzung erweist sich jedoch als hürdenreich. Hohe Baukosten, komplexe baurechtliche Vorgaben und oft ungeeignete Gebäudestrukturen schränken die Realisierbarkeit ein.

Im Jahr 2025 wurden knapp 60 % der umgewidmeten Flächen in den A-Städten zu Wohnraum transformiert. Der Rest entfiel zumeist auf gewerbliche Apartmentkonzepte. Für das Jahr 2026 prognostiziert die Analyse eine Ausweitung der Nutzungskonzepte. Neben dem Wohnbau dürften vermehrt Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen wie Schulen oder Kliniken in ehemalige Bürogebäude einziehen.

Der Markt teilt sich somit endgültig in zwei Geschwindigkeiten: Auf der einen Seite stehen stark nachgefragte Premiumflächen in urbanen Zentren, auf der anderen Seite ein wachsender Bestand an Altflächen, die ohne massive Investitionen oder Umnutzungen kaum eine Zukunft haben.