Bürobattle: Berlin kontra Wien

Zwei Hauptstädte, zwei Realitäten: Während Berlin im Jahr 2025 mit stagnierenden Mieten und steigenden Leerständen kämpft, zeigt sich Wien als stabiler Gegenpol mit konstanter Nachfrage und solider Performance am Gewerbeimmobilienmarkt.

In Berlin herrscht Ernüchterung. Laut IVD Berlin-Brandenburg bleiben die Mieten im Einzelhandel stabil bis rückläufig. Nur an den absoluten Top-Adressen wie der Tauentzienstraße (300 €/m²) oder dem Kurfürstendamm (250 €/m²) werden noch Spitzenwerte erzielt. Abseits davon dominieren Insolvenzen, Fluktuation und zögerliche Nachvermietungen. Auch im Bürosegment hat sich das Wachstum spürbar abgekühlt: Die Spitzenmiete liegt bei 46 €/m², die Durchschnittsmiete bei 28 €/m² – bei rund acht Prozent Leerstand und steigender Tendenz.

Wien zeigt sich dagegen von seiner besten Seite. Die österreichische Hauptstadt notiert laut EHL und CBRE stabile Büromieten von 28 €/m² in der Innenstadt, bei einem Leerstand von unter vier Prozent – einer der niedrigsten Werte Europas. Besonders kleinere, flexible Einheiten und ESG-konforme Neubauten sind gefragt. Ältere Bestandsgebäude ohne Sanierungsmaßnahmen geraten zwar zunehmend unter Druck, doch insgesamt bleibt der Markt in Bewegung – mit Tendenz nach oben.

Auch im Einzelhandel liegt Wien vorn: Während die Berliner Innenstädte um Frequenz kämpfen, behaupten sich Standorte wie Kärntner Straße, Mariahilfer Straße oder Getreidegasse mit Mieten zwischen 90 und 200 €/m² stabil. Und selbst der Logistikmarkt, der europaweit boomt, zeigt in Österreich ein höheres Preisniveau als in Berlin: moderne Flächen liegen zwischen 7 und 11 €/m² – bei deutlich kürzeren Vermarktungszeiten.

Fazit: Wien punktet mit Stabilität, niedrigen Leerständen und klarer Nachfrage in den Zukunftssegmenten Büro, Logistik und ESG-konforme Gebäude. Berlin dagegen steckt in einer Phase der Neuorientierung – zwischen Konsolidierung im Handel, steigenden Leerständen und vorsichtiger Investorenstimmung.

Das Ergebnis: Wien gewinnt das Gewerbemieten-Duell 2025 – mit konstanter Nachfrage, gesunden Märkten und einer Investorenstimmung, die Vertrauen signalisiert, wo Berlin noch sucht.