Büromarkt mit sattem Plus

Der Wiener Büromarkt meldet sich mit einem Paukenschlag zurück: Rund 201.500 m² Vermietungsleistung im Jahr 2025 markieren den zweithöchsten Wert seit Beginn der VRF-Aufzeichnungen. Ein Plus von 39 Prozent gegenüber dem Vorjahr lässt auf den ersten Blick eine massive Markterholung vermuten. Doch bei der Vorstellung des 50. Büro-Marktberichts von Otto Immobilien mahnten die Experten zur differenzierten Betrachtung.

„Ein genauerer Blick hinter die Zahlen zeigt, dass einige wenige Großabschlüsse wesentlich dazu beigetragen haben“, ordnete Research-Leiter Martin Denner die Daten ein. Drei Vermietungen über 10.000 m² machten allein ein Viertel des Volumens aus. Laut Teamleiterin Barbara Linder war der größte Deal – in der Favoritner Buchengasse – primär eine Umwandlung von Untervermietung in Hauptmiete. Zudem trieb die öffentliche Hand als Mieter die Statistik.

Trotz des Umsatzsprungs spüren die Experten eine neue Vorsicht. „Viele Interessenten verbleiben letztlich in ihren Bestandsflächen“, so Geschäftsführer Eugen Otto. Die Entscheidung zwischen Umzug und Verbleib sei zur strategischen Kernfrage geworden. Linder ergänzt: „Die Verlängerung hat deutlich zugenommen. Das ist getrieben durch hohe Mieten bei Neubauprojekten, fehlendes Produkt und wirtschaftliche Unsicherheit.“ Unternehmen holen Mitarbeiter aktiv ins Büro zurück, was die Ansprüche an die Fläche verändert. Otto beobachtet hierbei eine Verschiebung der Prioritäten: „Etwa 4 bis 6 Prozent des Gesamtaufwandes entfallen auf die Fläche". Der Anteil sei in den letzten Jahren gesunken. "Wer Menschen zu sich bringen will, braucht attraktive Flächen und kurze Anfahrtszeiten", ist Otto überzeugt.

Denner blickt mit Sorge auf das Angebot. Zwar liegt die Pipeline für 2026 mit rund 90.850 m² leicht über dem Vorjahr, doch für 2027 droht ein massiver Einbruch auf nur noch 31.500 m². „Die Marktdaten spiegeln weniger eine plötzliche Nachfragewelle wider, sondern den Abschluss aufgeschobener Entscheidungen“, so Denner.

Gleichzeitig steigt die Leerstandsquote auf 4,6 %. Barbara Linder betont jedoch, dass dies keine Entspannung bedeutet: „Der Markt wirkt widersprüchlich. Es gibt Leerstand bei gleichzeitigem Nachfragedruck auf hochwertige Flächen.“ Besonders die Anbindung entscheidet über Erfolg oder Misserfolg: „Wenn ein Objekt keine U-Bahn, sondern nur S-Bahn-Anschluss hat, ist das für viele schon ein Ausschlusskriterium.“ Aktueller „Place to be“ bleibe der Hauptbahnhof.

In allen Sublagen sind die Mietpreise gestiegen, wobei Neubauten durch hohe Baukosten und ESG-Auflagen teuer bleiben. „Mehr in den Fokus der Mieter sind auch die Betriebskosten geraten“, stellt Linder fest. Für Vermieter ergeben sich dennoch Chancen: Trotz geringer Vorverwertungsraten bei neuen Projekten bleibt die Zahlungsbereitschaft für erstklassige, ESG-konforme Flächen in Top-Lagen hoch.