Büromarkt startet verhalten

Im ersten Halbjahr 2025 lag die Vermietungsleistung am Wiener Büromarkt bei 74.100 m² und damit um 20 % unter dem Vorjahreswert. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde hingegen nur um 2 % verfehlt. Ausschlaggebend für das moderate Ergebnis war das Ausbleiben großvolumiger Neuabschlüsse: Lediglich vier Vermietungen überschritten die 2.000 m²-Marke. Viele Großmieter entschieden sich stattdessen für Vertragsverlängerungen, während sich Entscheidungsprozesse insgesamt verzögerten.

CBRE Austria erzielte mit einem Marktanteil von 21 % die Marktführerschaft unter den Maklerhäusern. Besonders aktiv blieb das Klein- und Mittelflächensegment. Ein Drittel der Neuvermietungen entfiel auf den CBD, jeweils 16 % auf die Submärkte Prater/Lassallestraße und Wienerberg.

Trotz verhaltener Dynamik stiegen die Mieten: Die Spitzenmiete erreichte mit 28,50 €/m² ein neues Niveau. In hochwertigen Lagen außerhalb des Zentrums kletterten die Mieten auf 24,50 €/m² – ein Plus von 7 % gegenüber dem Vorjahr. Die Durchschnittsmiete stieg um 3 % auf 17,25 €/m². Vor allem ESG-konforme Büroflächen treiben das Mietniveau.

Der Leerstand erhöhte sich leicht auf 392.000 m² bzw. 3,6 %, bleibt im europäischen Vergleich aber niedrig. Bis Jahresende werden weitere 113.000 m² neue Büroflächen fertiggestellt – davon 109.000 m² im Neubau. Bedeutende Projekte wie Leopold Quartier, Village Works und Vienna Twenty Two prägen das Angebot. 2026 folgen das ENNA und der DC Tower 2. Aufgrund geringerer spekulativer Bautätigkeit wird das Fertigstellungsvolumen danach deutlich sinken.

Der öffentliche Sektor war mit 29 % der stärkste Nachfrager, gefolgt von Industrie- und Gewerbeunternehmen (12 %) sowie Finanzdienstleistern (9 %). IT-Unternehmen hielten sich mit 11 % merklich zurück. Für das zweite Halbjahr zeichnen sich mehrere größere Abschlüsse ab, die für neue Marktimpulse sorgen dürften.