Cityhotels leiden am meisten

Während sich die Ferienhotellerie im Sommer wieder über rege Gästeströme freuen konnte, dümpeln die Stadthotels bei Auslastungen von etwa 30 Prozent vor sich hin. Waren Cityhotels vor der Krise noch die Lieblingskinder der Hotelanleger, stehen jetzt die Ferienimmobilien deutlich höher im Kurs. Vor Corona galt das Credo: "Je internationaler die Gäste, umso besser und stabiler das Investment" - momentan ist es umgekehrt. Wer auf internationale Gäste angewiesen ist, dem geht es vorerst einmal schlecht. Corona hat die Hotellerie auf den Kopf gestellt: Kongresse, die auf Jahre hinaus vorweg geplant worden sind, wurden bis auf weiteres wegen Covid-19 abgesagt, und wo man sich früher noch persönlich in Wien, Frankfurt oder London zur Konferenz an einen Tisch gesetzt hatte, trifft man sich jetzt im Homeoffice via Zoom. Im September wurden von Ländern wie Deutschland, den Niederlanden, Dänemark und Zypern gar Reisewarnungen für Wien bzw. ganz Österreich erlassen, was vor allem für die Cityhotellerie eine Katastrophe ist: Die internationale Businessklientel bleibt aus, und bei mitunter mehrwöchigen Quarantänebestimmungen ist es hinfällig, damit zu rechnen, dass internationale Auslandsreisen allzu schnell wieder stattfinden und die Gäste wieder in Scharen nach Österreich kommen. "Wir rechnen damit, dass die Krise noch nachhaltigere Folgen haben wird, als zu Beginn gedacht", sagt Martin Schaffer, Managing Partner des Hotelberatungsunternehmens mrp hotels. Der Experte sieht nur zwei Szenarien, die sich aus der jetzigen Situation ergeben können: "Entweder, es wird weiterhin ein massives Unterstützungsprogramm der Regierung geben oder die Insolvenzzahlen steigen in der Branche ab dem vierten Quartal 2020 massiv an." ##Ferienhotellerie im Vormarsch Während Stadthotels in Wien seit Mitte Juli noch mit einer Auslastung zwischen zehn und 15 Prozent hungern müssen, was auf Dauer nicht tragbar ist, stieg die Ferienhotellerie im Sommer hingegen zum Saison-Gewinner auf. Nach dem Ende der zehnwöchigen Ausgangssperre konnten es die ÖsterreicherInnen mit Sommerbeginn kaum erwarten, das Leben im Urlaub wieder in vollen Zügen zu genießen. Wegen Covid-19 fiel die Wahl der Destination bevorzugt nicht auf Strand und Meer, sondern auf den Urlaub in Österreich. "Die heimische Ferienhotellerie konnte rechtzeitig zu Beginn der Hauptsaison wieder öffnen. Auch, wenn die Hygienebestimmungen sie vor zusätzliche Herausforderungen stellte und neue Kosten verursachten, war eine hohe Anzahl an Nächtigungen da", resümiert Lukas Hochedlinger, Managing Director Central & Northern Europe bei Christie & Co, "So konnten Hotels mit vielen österreichischen und deutschen Gästen heuer teilweise sogar eine höhere Auslastung verbuchen als in den Jahren zuvor." ##Zielgruppe entscheidet mit Das führt dazu, dass immer mehr Investoren mit Ferienimmobilien liebäugeln, sofern sie groß genug sind und mit einem professionellen Betreiber punkten können. Manche weichen sogar auf Gesundheits- und Pflegeimmobilien aus. "Derzeit haben wir dazu viele Anfragen", so Hochedlinger. Martin Schaffer erwartet, dass schon in wenigen Monaten eine günstige Zeit für Investoren kommen wird, um Cityhotels zu kaufen. "Wir gehen davon aus, dass ab Jahresende die Preise fallen werden", sagt Martin Schaffer, "Möglicherweise können Investoren dann auch betreiberfrei kaufen und neue Pachtverträge schließen." ##Investoren warten ab Tendenziell halten sich Investoren in der Hotellerie derzeit zurück. Viele geplante Immobilientransaktionen, die im März und April abgewickelt werden sollten, wurden vorerst in den Herbst hinein verschoben und dann größtenteils auf Eis gelegt. Vor allem die Luxushotellerie gerät mit zunehmender Dauer der Problematik unter Druck: "Sie haben den größten Kostenapparat und müssen zugleich die höchsten Erwartungen erfüllen", so Hochedlinger. Bessere Karten hätten vor allem jene, die auf ein jüngeres Publikum fokussieren: "Den 18- bis 34-Jährigen ist Corona hinsichtlich Reisen weitgehend egal", bringt es Hochedlinger auf den Punkt, "Wenn diese Zielgruppe die Möglichkeit hat, mit Flixbus und Bahn zu reisen, dann macht sie es auch." Häuser, die sich auf Seniorenreisen spezialisiert haben, werden es jetzt ähnlich wie die Hotels mit Businessklientel hingegen schwerer haben. Auch Häuser der unteren Kategorien könnten vermehrt ins Strudeln geraten, erwartet Martin Schaffer: "Durch Arbeitslosigkeit und Kurzarbeit wird sich die Zielgruppe dieser Hotels jetzt das Reisen häufiger nicht mehr leisten können." Dass die Preise der Hotels für Investoren deshalb in den Keller fallen werden, zeichne sich laut Lukas Hochedlinger gar nicht ab. "Die Erwartungshaltungen sind ähnlich wie bisher, manchmal gibt es fünf bis zehn Prozent Preisabschlag, mehr aber nicht!" Vor allem bei den kleineren Hotels, die von Privaten gekauft und verkauft werden, nimmt der Experte überhaupt keine Preisänderungen wahr. ##Aktuelle Rendite für viele sekundär Auch Georg Spiegelfeld, Geschäftsführer von Spiegelfeld Immobilien ist zuversichtlich und zufrieden: "Viele Investoren, die heute in Immobilien investieren, achten gar nicht mehr so sehr auf die Rendite. Sie wollen ihr Geld vor allem in Sicherheit wissen." Schließlich ist davon auszugehen, dass sich die Lage in ein bis drei Jahren normalisieren wird. Und dann geht es auch mit der Hotellerie wieder bergauf. Aus diesem Grund werden Hotels auch in unsicheren Zeiten wie jetzt weiterhin gekauft, zudem gibt es auch Hotelkonzerne, die auch in Zeiten wie diesen weiter wachsen wollen. Mitte November wird etwa das IntercityHotel in Graz fertiggestellt und auch eröffnet. "Unser dortiger Partner, die Deutsche Hospitality, expandiert auch in der aktuellen Situation in Österreich weiter", stellt Karl-Heinz Daurer, Geschäftsführer der GBI-Projektentwicklungs Ges.m.b.H. fest. Klar ist allerdings, dass sich die Hotellerie verändern wird: "Social Distancing und ein möglichst autarker Aufenthalt werden mehr im Zentrum stehen", sagt Daurer, "Wenn es gelingt, die Gesundheitsrisiken zu beherrschen, wird vor allem die Lifestyle-Hotellerie weiter im Kommen sein." Zudem wird die Digitalisierung beschleunigt, wie zum Beispiel durch kontaktlose Check-Ins auch im klassischen Hotel.