Das müssen Mieter und Vermieter wissen

Nachdem der Coronavirus das Leben auch in den Büros und Geschäftsflächen nahezu vollständig zum Erliegen gebracht hatte - ein Umstand, mit dem noch keiner Erfahrung hatte - stellen sich sowohl bei Mietern als auch Vermietern einige Fragen. Nämlich: Wie sieht das mit der Miete aus, wenn gar kein oder nur extrem reduzierter Betrieb möglich ist. Deloitte Legal liefert dazu einen Überblick. Wenn der Mieter den Mietgegenstand aufgrund außergewöhnlicher Fälle wie COVID-19 gar nicht benutzen kann, muss kein Mietzins bezahlt werden. Ist das Mietobjekt nur teilweise für den vereinbarten Gebrauch wie beispielsweise als Verkaufsraum nutzbar, so muss der Mietzins gemäß § 1105 ABGB nur teilweise entrichtet werden, heißt es vonseiten Deloitte Legal. So weit, so klar - doch es gibt allerdings Abweichungen, gibt Gabriele Etzl, Partnerin bei Jank Weiler Operenyi/Deloitte Legal zu bedenken: „So könnte zum Beispiel geregelt werden, dass der Mieter das Risiko von außerordentlichen Zufällen wie Epidemien trägt. Derartige Regelungen können im Rahmen der gesetzlich zulässigen Grenzen wirksam vereinbart werden. Es sollte daher in jedem Einzelfall geprüft werden, ob und inwieweit Ansprüche des Mieters auf Mietzinsminderung auch tatsächlich bestehen.“ Denn: Fraglich ist, ob der Anspruch auf Entfall oder Reduktion der Miete auch auf Mieter von Büros zutrifft. Es gibt derzeit keine verordneten Schließungen von Büros, sondern lediglich den Aufruf zu Home Office. Jedoch könnten auch hier möglicherweise Ansprüche auf Mietentfall oder -reduktion bestehen. Da es naturgemäß wenig Judikatur zum Thema gibt, kann diese Frage nicht eindeutig beantwortet werden und muss im Einzelfall betrachtet werden. Zwar bestehe die Möglichkeit, dass der Vermieter Anspruch auf Entschädigung durch den Krisenbewältigungsfonds geltend machen kann, aber „hier bleibt es abzuwarten, welche speziellen Verordnungen dazu noch erlassen werden“, so Etzl. Anders stellt sich die Lage bei Pachtverträgen dar: Gemäß § 1105 ABGB ist der Pächter nur dann zum Erlass des Pachtzinses berechtigt, wenn der Pachtgegenstand noch beschränkt brauchbar ist, und durch den außerordentlichen Zufall die Nutzung des nur auf ein Jahr gepachteten Objektes um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gefallen ist. Der Pächter hat dabei Anspruch auf eine aliquote Reduzierung des Pachtzinses. Bei Pachtverträgen mit einer Dauer von mehr als einem Jahr hat der Pächter keinen Anspruch auf Pachtzinsreduktion, wenn der Pachtgegenstand noch beschränkt brauchbar ist. Außerdem gilt: Gemeinsam schaffen wir das!