Das Zinshaus bleibt eine Klasse für sich

Christian Winkler, Geschäftsführer der WINEGG Realitäten, ist von Wiens Geschichte und den historischen Gebäuden besonders angetan und er erkennt stets das Potenzial. Und daran ändert auch Corona nichts - ganz im Gegenteil. Für Christian Winkler ist das Zinshaus mehr Leidenschaft als Beruf. Und das schon seit vielen Jahren: 1998 gründete er die WINEGG Realitäten GmbH, ein Unternehmen, das sich ursprünglich auf die Revitalisierung von Wiener Zinshäusern konzentrierte. Dabei behielt Winkler jedoch immer das große Ganze im Auge. Das führte dazu, dass das Unternehmen heute als Investor, Projektentwickler, Makler und als Bauträger im Neubau- und Bestandssegment tätig ist. WINEGG entwickelt, realisiert und vermittelt zeitgemäße Immobilien. Unabhängig vom Immobiliensegment strebt Winkler stets eine langfristige Wertsteigerung an - ganz getreu dem Unternehmensmotto "Bleibende Werte für Generationen". Das gelingt nur, wenn man - so wie die WINEGG Realitäten - höchste Qualitätsstandards setzt, im Neubau wie auch im eleganten Zinshaus. Und letzteres erfährt nicht erst seit der Corona-Pandemie größte Aufmerksamkeit. Mit uns sprach Christian Winkler über Entwicklungen am Zinshausmarkt und wie er darauf reagiert. ##IM GESPRÄCH | Christian Winkler - ##Immobilien Magazin: Seit Beginn der Pandemie ist irgendwie alles anders - auch wirtschaftlich. Wie hat sich seither der Zinshausmarkt entwickelt, vor allem was die Preise betrifft? Christian Winkler: Grundsätzlich haben sich Immobilien immer wieder als sehr krisenresistent bewiesen und da macht auch die aktuelle Corona-Pandemie keine Ausnahme. Der Immobilienmarkt bietet nachhaltige, langfristige, solide Investitionsmöglichkeiten und hat sich weiterhin gut entwickelt. Das Zinshaus selbst ist besonders gefragt - es hat Geschichte und weist naturgemäß eine gute Lage auf. Daraus resultiert ein überdurchschnittlich großes Potenzial der Wertsteigerung. Das Zinshaus bietet Wohnraum mit höchster Qualität und liefert damit die besten Voraussetzungen für eine nachhaltige Investition in eine bestehende Struktur für nächste Generationen! Um auf die Frage zurückzukommen: Der Zinshausmarkt entwickelt sich weiterhin sehr gut. Eine Änderung dieser Entwicklung erwarte ich vorerst nicht. ##IM: Wie kann das sein? Seit vielen Jahren heißt es doch schon: Mehr geht jetzt aber wirklich nicht mehr - und dann steigen die Preise doch noch einmal an. Wie lange kann das noch so gehen? Winkler: Wien liegt im Vergleich zu anderen europäischen Großstädten noch auf einem deutlich niedrigeren Preisniveau und das obwohl die Teuerung der Mieten nicht nachlässt und den anderen Metropolen um nichts nachsteht. Ganz im Gegenteil: Laut einer internationalen Vergleichsstudie 2019 wurde Wien zum 10. Mal zur lebenswertesten Stadt gewählt. Daher sehe ich nach wie vor ein gewisses Potenzial nach oben, und das wird mangels alternativer sicherer Veranlagungsformen auch zukünftig so bleiben. Besonders im Bereich des Zinshauses gibt es noch Raum nach oben. Wien wächst nach außen, doch die Zinshausstruktur gibt es nur innerstädtisch - sie ist nicht vervielfältigbar und zeichnet sich durch eine einzigartige Qualität aus. Die Ansprüche der Bevölkerung in puncto Wohnraum steigen und daher besteht auch die Bereitschaft, mehr für dieses qualitätsvolle, nachhaltige Wohnen zu bezahlen. ##IM: Kann man bei solchen Einstandspreisen überhaupt noch Geld verdienen als Investor und wenn ja, wie geht das in der Praxis? Winkler: Wenn wir Liegenschaften erwerben, denken wir stets an nachhaltige Wertsteigerung. Das beginnt schon mit einer sorgfältigen Auswahl: Erst wenn sich die Immobilie durch ihre Lage, ihren Zustand oder ihr Potenzial auszeichnet, kommt sie für uns in Frage - wobei der Zustand von diesen drei Faktoren die geringste Rolle spielt. Das hat jenen Hintergrund, dass wir dank unserer Erfahrung im Bereich der Revitalisierung vieles leisten können. In weiterer Folge wird die Immobilie von uns umfassend entwickelt: Wir prüfen vorab einen allfälligen Ausbau, wir optimieren die Bestandsstruktur und sanieren umfassend und stilgerecht die allgemeinen Teile - Fassade, Stiegenhaus, Hof und Fenster - damit der repräsentative Charme des Zinshauses erhalten bleibt. Zusätzlich setzen wir umfassende nachhaltige Sanierungsmaßnahmen, die das Gebäude fit für die Zukunft machen. Damit steigern wir nicht nur die Lebensqualität, sondern auch den Wert der Immobilie. Davon profitieren die nächsten Generationen. ##IM: Welche Erwartungen haben Sie bezüglich der erzielbaren beziehungsweise erlaubten Mieten in den Zinshäusern - wird das auf diesem Niveau bis in alle Ewigkeit bleiben? Winkler: Meiner Meinung nach hat das bestehende Mietrechtsgesetz Überholungsbedarf und müsste zeitgemäß reformiert werden. Um sinnvoll und nachhaltig in einen historischen Altbestand zu investieren, sollte es erlaubt sein, entsprechend marktgerechte Mieten zu verlangen. Aufgrund der gesetzlichen Lage können sich viele Immobilienbesitzer kaum eine Sanierung bzw. die Erhaltung der Liegenschaft leisten, da es sich nicht wirtschaftlich darstellen lässt. Da die Ansprüche der Kundinnen und Kunden wachsen und die Vorstellungen individueller werden, muss man heute auch wesentlich mehr bieten als früher: Wir setzen auf ökologisch nachhaltige Bauweisen und innovative Technologien. Höhere Baukosten sind die Folge. Auch im Sinne dieser Entwicklung müssen Mieten zeitgemäßer, fairer und sozial korrekter werden. Um Impulse in diese Richtung zu setzen, haben wir uns mit weiteren namhaften Projektentwicklern zur Vereinigung Österreichischer Projektentwickler (VÖPE) zusammengeschlossen. Fakt ist: Es gibt ein breites Bewusstsein dafür, dass hohe Lebensqualität auch seinen Preis hat. Nur müssen die gesetzlichen Rahmenbedingungen auch dementsprechende Anreize bieten, um in den Bestand zu investieren. ##IM: Hat sich für Sie bzw. für WINEGG im Bereich Strategie und Umsetzung seit Beginn der Pandemie etwas geändert? Winkler: Grundsätzlich haben wir schon immer denselben Ansatz. Unser Ziel ist es, dass sich Menschen in ihren Wohnungen überdurchschnittlich wohlfühlen, dass ihre Vorstellungen nicht nur erfüllt, sondern übertroffen werden. Einzigartige Lebensqualität zu bieten, steht also nicht erst seit Beginn der Corona-Pandemie im Fokus. Worauf wir jedoch stärker achten, ist die Tatsache, dass das Zuhause nun vermehrt auch als Arbeitsplatz genutzt wird. Das bedeutet: Zusätzliche Arbeitsräume müssen geschaffen werden, Grundrisse müssen funktional sein, die Wohnung muss digital optimiert werden. Von der Pandemie lassen wir uns jedenfalls nicht bremsen. Auch weiterhin realisieren wir - selbstverständlich unter Einhaltung der Sicherheitsmaßnahmen - hochwertige Immobilienprojekte in hervorragenden Lagen, investieren damit in die Baubranche, schaffen Arbeitsplätze und schlussendlich wichtigen Wohnraum. Damit kurbeln wir die Wirtschaft aktiv an, und hoffen auf Unterstützung sämtlicher Beteiligten, um neue Projekte rasch umsetzen zu können. ##IM: In der Branche beklagt man intensiv, dass auch bei den allermeisten Triple-A-Unternehmen die Bedingungen für die Kreditvergaben immer anspruchsvoller werden und der Zeitbedarf für die Auszahlung sich massiv verlängert. Welche Erfahrungen haben Sie damit gemacht? Winkler: Die Banken werden vorsichtiger, da sie die aktuelle Situation abwarten und Marktveränderungen beobachten. Daher wird es immer deutlicher, dass ein gut aufgestelltes, beständiges Unternehmen mit exzellenter Bonität, einem anständigen Track-Record und hoher Erfolgsquote eine stärkere Rolle in der Kreditvergabe spielt. Als ein solches Unternehmen, und dank langjähriger Bankbeziehungen, hat die WINEGG Realitäten GmbH noch keine besonders einschränkenden Erfahrungen gemacht. Die Banken suchen sich ihre Partner gut aus - und da wir uns im Bereich Wohnbau und Zinshaus, in einer hohen Asset-Klasse, ein großes Renommee aufgebaut haben, ist es für uns kein Problem, zu finanzieren. ##IM: Welche Projekte gehen Sie aktuell an und was sind hier die Besonderheiten? Winkler: Neu in Entwicklung befinden sich beachtliche Zinshäuser, zwei in der Kettenbrückengasse, eines in der Argentinierstraße und eines in der Gumpendorfer Straße. Alle vier Objekte zeichnen sich nicht nur durch hervorragende Mikrolagen aus, sondern auch durch den einzigartigen Charme der Gründerzeit-Architektur, den wir mit allen Annehmlichkeiten des modernen Lebens kombinieren.