"Der Zinshausmarkt ist jetzt Reifer"

Interview | Thomas Gruber

Immobilien Magazin: Herr Gruber, der Wiener Zinshausmarkt galt lange als sicherer Hafen. Gilt das auch heute noch?

Thomas Gruber: Ja, grundsätzlich schon. Das Wiener Zinshaus hat seine Attraktivität nicht verloren. Was sich verändert hat, ist die Art, wie Investor:innen an den Markt herangehen.
Nach den Jahren der Korrektur zwischen 2022 und 2024 wird heute deutlich nüchterner gerechnet. Die Preise sind realistischer, Finanzierungen strenger und die Erwartungen professioneller. Der Markt ist nicht mehr von Euphorie geprägt, aber auch nicht mehr von Verunsicherung. Es gibt wieder mehr Bewegung, mehr Gespräche und auch mehr Abschlüsse. Das Vertrauen kehrt zurück, allerdings auf einer gesünderen Basis als in der Nullzinsphase.

IM: Bedeutet das, dass der gesamte Markt wieder anzieht?

Gruber: Nein, so einfach ist es nicht. Der Markt ist heute stärker zweigeteilt. Sehr gute Lagen, insbesondere innerhalb des Gürtels sowie klassische Top-Bezirke wie Hietzing, Währing oder Döbling, sind wieder klar gefragt. In schwächeren oder weniger nachgefragten Lagen bleibt die Entwicklung deutlich verhaltener.

IM: Wer kauft derzeit Zinshäuser?

Gruber: Aktuell dominieren eigenkapitalstarke Käufer:innen mit langfristigem Anlagehorizont. Das sind private Investor:innen, Familien, Stiftungen und Bestandshalter:innen, die nicht auf kurzfristige Gewinne aus sind. Sie suchen Substanz, Stabilität und langfristige Wertentwicklung.

IM: Was ist mit den spekulativen Käufer:innen der vergangenen Jahre passiert?

Gruber: Viele dieser Marktteilnehmer:innen sind verschwunden oder zumindest deutlich zurückhaltender geworden. Während der Nullzinsphase waren Immobilienhändler:innen, Bauträger:innen und Projektentwickler:innen sehr aktiv. Häufig wurde mit wenig Eigenkapital gekauft, um Objekte rasch weiterzuverkaufen oder in Wohnungseigentum aufzuteilen. Dieses Geschäftsmodell funktioniert unter den heutigen Bedingungen kaum noch.

IM: Warum funktioniert es heute nicht mehr?

Gruber: Weil sich die Rahmenbedingungen grundlegend verändert haben. Die Finanzierungskosten sind höher, Banken verlangen mehr Eigenkapital und prüfen Risiken genauer. Gleichzeitig sind Käufer:innen vorsichtiger geworden. Wer heute ein Zinshaus erwirbt, muss die Immobilie langfristig tragen können.

IM: Sehen Sie diese Entwicklung als vorübergehend oder dauerhaft?

Gruber: Ich halte sie für langfristig. Wir erleben keine kurze Marktbewegung, sondern einen strukturellen Wandel. Der Markt ist jetzt reifer. Schnelle Spekulation tritt in den Hintergrund, während Eigenkapital, Qualität und nachhaltige Bewirtschaftung wichtiger werden.

IM: Was bedeutet das für Verkäufer:innen?

Gruber: Verkäufer:innen müssen realistischer an den Markt herangehen. Überzogene Preisvorstellungen lassen sich heute schwerer durchsetzen. Gut gelegene und solide bewirtschaftete Objekte erzielen weiterhin attraktive Preise. Bei Objekten mit Sanierungsstau oder schwächerer Lage wird härter verhandelt.

IM: Wie massiv bremsen regulatorische Unsicherheiten die Investor:innen derzeit aus?

Gruber: Mietrechtliche und regulatorische Vorgaben sind aktuell der größte Unsicherheitsfaktor. Während die Baukosten für ökologische Sanierungen marktüblich sind, bleiben die Mieteinnahmen gesetzlich gedeckelt. Die regulatorische Volatilität, also das „Politik-Risiko“, verunsichert besonders internationale Investor:innen.

IM: Welche Marktentwicklung erwarten Sie sich für die nahe Zukunft?

Gruber: Ich bin vorsichtig optimistisch, auch wenn die Unsicherheit rund um den Irankonflikt viele Käufer:innen derzeit auf mögliche Auswirkungen auf Inflation und Zinsniveau blicken lässt. Der Markt hat die Übertreibungen der vergangenen Jahre hinter sich gelassen und findet zu einer gesünderen Balance zurück. Das Wiener Zinshaus bleibt ein starkes Produkt, aber es verlangt heute mehr Know-how, mehr Eigenkapital und mehr strategisches Denken.l