Der Clou mit der Wiedervermietung: WENN DER RICHTWERTMIETZINS ZUR KOSTENFALLE WIRD

Ein Detail, das für viele Bauträger und Vermieter im Luxussegment zur Kostenfalle werden kann, bewegt den heimischen Wohnungsmarkt. Wann und warum eine zu späte Wiedervermietung zum finanziellen Stolperstein wird und welche Folgen dies für den heimischen Wohnungsmarkt nach sich zieht. Wird eine Altbauwohnung revitalisiert und anschließend vermietet, bleibt in der Regel die Bindung an die Mietzinsobergrenzen des Richtwertmietzinses bestehen, wenn sich das Objekt im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes befindet. Die Möglichkeit, statt dem Richtwertmietzins den angemessenen Mietzins zu vereinbaren, besteht dann, wenn der Mietgegenstand (der Ausstattungskategorie A oder B) eine Nutzfläche von mehr als 130 m² aufweist. Besonders wichtig ist dabei, spezielle Fristen für die Neuvermietung einzuhalten. Denn nur wenn die Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der letzten Vermietung weitervermietet wird, kann der angemessene Mietzins rechtmäßig vereinbart werden. Sollte die Wohnung länger als sechs Monate leer stehen, tritt die Bindung an die Mietzinsobergrenze in Kraft und der angemessene Mietzins kann nicht vereinbart werden. Ausnahme ist, wenn umfangreiche Arbeiten an der Immobilie vorgenommen werden, sodass ein Leerstand von mehr als sechs Monaten gerechtfertigt ist - hier verlängert sich die Frist auf 18 Monate. ##Viele Anbieter sind nicht informiert Diese Ausnahme von der Möglichkeit, den angemessenen Mietzins zu verlangen, ist vielen Anbietern nicht geläufig. Es kommt daher am Markt nicht selten vor, dass Wohnungen, auch Luxuswohnungen, die eine Nutzfläche von über 130 m² aufweisen, mit der Information veräußert werden, dass ein angemessener Mietzins verlangt werden kann. Wenn jedoch die 6- bzw. 18-Monats-Frist nicht eingehalten wird, kann der (neue) Vermieter nur mehr den (oft wesentlich) niedrigeren Richtwertmietzins verlangen. Dies hat klarerweise drastische Auswirkungen: Zum einen auf die erwarteten Mieteinkünfte des neuen Inhabers, zum anderen auf die gesamte Kostenkalkulation, die dem Erwerb der Wohnungen zugrunde liegt. ##Vorsicht bei langwierigen Renovierungsarbeiten Die Frist von 18 Monaten scheint bei der Renovierung einer einzelnen Wohnung angemessen. Bei zeitintensiven Erneuerungen von Gebäuden mit mehreren Wohnungen über 130 m² sollte der Erwerber die zeitliche Planung allerdings im Auge behalten. Hier kann aufgrund langwieriger Renovierungsarbeiten dennoch der Richtwertmietzins zur Anwendung gelangen. Darüber hinaus führt nicht jede Investition zu einer Verlängerung der Wiedervermietungsfrist. In der Regel ist dies nur der Fall, wenn es sich um eine Verbesserungsmaßnahme handelt, welche die betroffene Wohnung in eine höhere Kategorie hebt. ##Im Fall "zu später Vermietung" Sollte es strittig sein, ob ein Fall von "zu später Vermietung" vorliegt, empfiehlt es sich, einen Lagezuschlag zu vereinbaren, um sich so trotz Richtwertmietzins dem angestrebten Mietzins zumindest anzunähern. Zudem beginnen die Fristen beim nächsten Freiwerden der Wohnung erneut und es besteht die Chance, die Wohnung dann unter entsprechender Einhaltung zum angemessenen Mietzins zu vermieten. ##Aufklärung durch Immobilienportale Allein auf FindMyHome.at werden aktuell über 400 Immobilien mit dieser Ausstattung und Größe inseriert. Daher ist es besonders wichtig, Makler und Bauträger über diese Regelung aufzuklären. Gerade für Großprojekte, die mehrere Wohnungen dieser Art in Planung haben, kann ein Missachten der Fristen drastische Folgen nach sich ziehen, vor allem finanzieller Natur.