Der richtige Riecher

Zur rechten Zeit am rechten Ort zu sein und dort die richtigen Prognosen zu stellen, ist seit jeher das Um und Auf für Early Bird Investments. Doch nicht für jede bevorstehende positive Entwicklung gibt es belegende Fakten – da helfen nur Erfahrung, Instinkt und Bau(ch)gefühl. Es gibt sie – die Musterbeispiele für rasante Entwicklung einzelner urbaner Gebiete. Ein kürzlich noch unattraktiv geglaubter Stadtteil erfährt durch einige Veränderungen einen Aufwind, da diese plötzlich auch wieder die richtigen Veränderungen anstoßen. Und diese wiederum andere zu Veränderungen und Verbesserungen motivieren. Und so weiter. So mancher gewiefte Immobilienentwickler oder auch der interessierte Beobachter ist dann geneigt, sich zu überlegen, warum das eigene Kapital nicht ebenfalls schon zum idealen Zeitpunkt dort hingeflossen ist. Rückblickend erscheinen Entwicklungen aber oft logischer und voraussehbarer, als sie es eben zu diesem „idealen“ Zeitpunkt gewesen sind. Nicht zu vergessen, dass immer einer den Anfang machen muss – und diese Aufgabe ist selten von Anfeuerungsrufen begleitet. Der Early Bird ist auch schon per Begriffsdefinition ein einsamer. Nur: Ohne Mut und Risiko kann man eben auch nicht die richtig befriedigenden Erfolge einfahren. ##Gelungene Investitionsentscheidung Auf so einen „richtigen Erfolg“ können die UBM Realitätenentwicklungs AG und die Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG blicken. Sie haben es gewagt, im Jahr 2006 den „Schandfleck vom Lichtenberg“ anzukaufen – eine Bauruine in einer höchst uninteressanten Ecke von Berlin. Dem Gebiet an der Kreuzung der Stadtteile „Prenzlauer Berg“, „Pankow/Friedrichshain“ und „Keuzberg/Lichtenberg“ wurden nämlich allgemein keine große Chancen auf Aufstieg in den Olymp der trendigen Berliner Viertel quittiert. In diese Ruine wurde mit einigem Aufwand ein ambitioniertes Hotelprojekt operiert – das andel’s Hotel Berlin, das durch Alleinstellungsmerkmale in der hiesigen Hotellandschaft besticht: 3.800 m² Konferenzflächen mit einem Ballsaal, dessen hohe Räumlichkeiten sogar das Ausstellen von Lastkraftwägen erlauben. Diese kommen über einen entsprechend leistungsfähigen Lastenaufzug mühelos in den Saal im Tiefgeschoß. Einem Ort, der vor der endgültigen baulichen Nutzung noch eines der unterirdischen Zentren der Halbwelt Berlins war und darob auch für die Serie Tatort und einschlägige Filme gerne als Kulisse genutzt wurde. Die Bedeutung der Stadt Berlin als europäischer Kongressstandort steigt zusehends – ein technisch und räumlich entsprechend ausgestattetes sowie zentrumsnahes Hotel zu finden ist allerdings schwierig. Das andel’s – höchst professionell betrieben von der Vienna International Hotelmanagement AG – ist in Berlin Vorreiter. ##Profitables „landbanking“ Aber nicht nur das quittiert den Early-Bird-Status der beiden Projektentwickler in diesem Viertel – neben der Bauruine wurde zwei Jahre später ein 26.000 m² großes Grundstück erworben, dass direkt an das Hotelgrundstück angrenzt. Man sicherte sich das Umland, um die Standortkriterien für das Projekt unter Kontrolle zu haben. „Der Ankauf der Flächen erfolgt ohne konkreten Verwertungsplan, was sonst nicht unserer Strategie entspricht“, verrät Christoph Salzer von der Warimpex. „Aber schon eine Abwertung des Standortes um ein paar Prozent hätte mehr Wert vernichtet, als der Kaufpreis des zweiten Grundstückes darstellte.“ Bei den Flächen handelt es sich um das Gebiet des ehemaligen Berliner Zentralvieh- und Schlachthofs, wo vier 1991 stillgelegte, denkmalgeschützte Hallen von Sprayern und Hundebesitzern vereinnahmt wurden. 2008 entschied man sich dazu, die Fläche erst mal weitgehend sich selbst und (unter gewissen Einschränkungen) ihrer Umgebung zu überlassen – um auf den geeigneten Zeitpunkt zur Entwicklung zu warten. Dieser Zeitpunkt scheint nun gekommen und wurde durch den Verkauf einer 3.000 m² großen Fläche an einen asiatischen Betreiber einer Budget-Hotel-Kette im vergangenen Jahr eingeläutet. Die genaue Gewinnspanne wollen die beiden Projektpartner nicht preisgegeben – aber das „landbanking“ hat sich jedenfalls sehr positiv ausgewirkt. Konkurrenz für den eigenen Anker – das andel‘s Hotel Berlin – sieht man durch den Verkauf von Flächen an einen Marktteilnehmer jedenfalls nicht, sondern eine zusätzliche Steigerung der Attraktivität dieses Areals. ##Regionale Makroökonomie deutlich verbessert Das Umfeld hat sich seit der Investitionsentscheidung zusehend positiv entwickelt. Auf dem ursprünglich insgesamt 27 Hektar großen Areal sind vorwiegend Wohnbauten und am nordöstlichen Rand in geringem Umfang auch Gewerbeflächen entstanden. Heute zählen die wenigen noch verbliebenen Freiflächen samt dem zentralen Grundstück von UBM und Warimpex zu den attraktivsten innerstädtischen Stadtentwicklungsvorhaben. Und bei der zukünftigen Nutzung kann optimal Bedacht auf die Bedürfnisse der bereits gestalteten Umgebung genommen werden. Wie das aussehen wird? „Attraktive Handelsflächen sind ebenso möglich wie zusätzliche Wohnungen. Denkbar sind auch Konferenz- und Eventflächen als Erweiterung des andel’s“, erklärt UBM-CTO Martin Löcker und macht damit weiterhin spannend, was in Berlin Lichtenberg in nächster Zeit passieren wird. Und dass es österreichische Firmen sind, die hier geschickt die besten Flächen für sich sichern konnten, macht es noch interessanter. «