Der Allrounder: Der Sachverständige im Due Diligence Prozess

Die wesentliche Rolle des Sachverständigen im Due Diligence Prozess ist es, die Detailergebnisse der einzelnen Prüfungen – wie der technischen, juristischen und anderen – in einem für den Kunden übersichtlichen und klaren Gutachten zusammenzufassen und so eine solide Entscheidungsgrundlage bereitzustellen. Das beginnt schon beim ersten Augenschein. Die Due Diligence Maschinerie in Gang zu setzen ist ein kostenintensiver und aufwendiger Prozess – es empfiehlt sich also, vorab schon die Prüfungsnotwendigkeit selbst zu prüfen. Ausgangspunkte des Sachverständigen sind hier zum einen natürlich die Immobilie selbst, die es auf augenscheinliche Mängel zu untersuchen gilt: Gibt es grobe Erhaltungsmängel, die für den Käufer ein so erhebliches Risiko darstellen, dass vom Kauf gleich abzuraten ist? Gibt es womöglich sichtbare Kontaminationen oder gar statische Maßnahmen, die sich zum Nachteil des Gebäudes auwirken werden? Ein zweiter wesentlicher Faktor ist natürlich die Ertragssituation, denn meist sind es Ertragsimmobilien, die es zu prüfen gilt. Sind die Angaben, die der Verkäufer macht, auf den ersten Blick realistisch – oder versucht man hier, dem potentiellen Käufer die Katze im Sack zu verkaufen? Eine solche erste Einschätzung durch einen Sachverständigen – und spätere Due Diligence durch diesen – ist vor allem für jene anzuraten, deren Spezialgebiet nicht Immobilien sind. Dazu gehören etwa viele Stiftungen, für die Immobilien eine gute Anlageoption sind, aber nicht das Tagesgeschäft. Auch im Sinne der Haftbarkeit ist hier eine gründliche Due Diligence von Vorteil. ## Entscheidungsgrundlage schaffen Sind auf den ersten Blick keine gravierenden Mängel zu entdecken, wird die Due Diligence im Detail durchgeführt. Die beiden wesentlichen Bereiche sind hier der technische und der rechtliche. Den technischen Bereich übernimmt ein Ziviltechniker, der prüft, ob das Objekt den Bauvorgaben entspricht, ob es grobe technische Mängel gibt und dergleichen. Im rechtlichen Bereich braucht es in jedem Fall einen Juristen, da vor allem die Mietverträge im Detail zu prüfen sind. Des Weiteren stellt sich die Frage nach etwaigen Rechtsansprüchen oder gar Rechtsstreitigkeiten, in die der Käufer Gefahr läuft, involviert zu werden. In solchen Fällen ist der Jurist gefordert eine Aussicht zu geben – wie könnte dieser Streit ausgehen? Wie ist das Drohpotenzial einzuschätzen? All diese Faktoren und Detailergebnisse finden schließlich Platz im Gutachten des Sachverständigen. Seine Aufgabe ist es nun, diese Ergebnisse in Zahlen zu gießen, auf denen aufbauend der Kunde eine fundierte Entscheidund treffen kann. Oft werden von den Einzelberichten keine konkreten Zahlen geliefert, sondern Risikopotenziale lediglich umrissen. Im Ermessen und in der Expertise des Sachverständigen liegt es nun, diese in Zahlen umzuwandeln und einzuschätzen, welcher Preisabschlag gerechtfertigt und notwendig ist. Auch obliegt es dem Sachverständigen die Einzelergebnisse zu kategorisieren: Welche Erhaltungsmaßnahmen sind dringend notwendig und müssen vom Käufer umgehend getroffen werden? Wo könnte ein Bauauftrag drohen und wo ist Gefahr im Verzug? Was wird in drei bis fünf Jahren auf den potenziellen Käufer zukommen und was kann man einordnen unter „Schönheitsmaßnahme“? Eine dezidierte Kaufempfehlung spricht der Sachverständige nicht aus – es sei denn, vom Kauf ist absolut und offensichtlich abzuraten – denn diese Entscheidung liegt im Ermessen des Käufers. Insgesamt ist der Sachverständige also Knoten- und Ankerpunkt der Due Diligence, vergleichbar mit dem Puzzlespieler, der die einzelnen Teile – die jede für sich genommen wichtige, aber nicht klar erkennbare Information enthalten – zusammenfügt und so ein erkennbares und interpretierbares Bild liefert. Weites Beratungsspektrum Auch geht das Spezialgebiet des Sachverständigen über den rein rechtlichen und technischen Rahmen weit hinaus und macht ihn zum Allrounder in Sachen Due Diligence: Schließlich besteht die Immobilienwirtschaft aus weit mehr Teilbereichen und Facetten. Auch eine genaue Standortprüfung ist in vielen Fällen angeraten, gilt es doch im Sinne der Ertragsoptimierung gleich beim Kauf einzuschätzen, ob und wie sich der gewählte Standort entwickeln kann und wird. Nicht nur die Mietverträge geben Aufschluss über den zu erwartenden Ertrag – auch der Mietermix ist zu berücksichtigen. Wird beispielsweise eine Hoteltransaktion begleitet, kommen noch andere Facetten hinzu: So sollte etwa die Markttauglichkeit des Produktes eruiert und beurteilt werden. Auch die Zimmerausstattung verdient eine genauere Betrachtung. Bei so vielen verschiedenen Teil- und Kompetenzbereichen kann man den Sachverständigen wohl getrost einen \"Allrounder\" nennen.