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Deutsche Hotel-Investments rückläufig

Offene Fonds größter Anteil am Marktgeschehen

Nach Jahren pandemiebedingter Beschränkungen, welche nicht nur die Tourismus - sondern auch die Investmentaktivitäten auf dem Hotelmarkt belasteten, sind die aktuell lähmenden Faktoren eine andauernd hohe Inflation, restriktive Geldpolitik und infolgedessen eine schwächelnde Konjunktur. Somit überrascht es nicht, dass mit einem Transaktionsvolumen von 390 Millionen Euro nicht nur der bereits geringe Vorjahreswert um rund 50 Prozent verfehlt wurde, sondern auch der 10-jährige Schnitt um fast drei Viertel unterschritten wird. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. „Dies stellt das geringste Investitionsvolumen für das erste Halbjahr seit 2012 dar. Nicht nur das Fehlen von Portfoliotransaktionen macht sich hier bemerkbar, sondern auch die rückläufigen Verkaufspreise sowie die geringe Anzahl an Transaktionen. Darüber hinaus erschwert auch die unterschiedliche Entwicklung der Übernachtungs- und Performancekennzahlen das Investmentgeschehen über die verschiedenen Standorte hinweg“, erklärt Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate.
Die üblicherweise unterrepräsentierten offenen Fonds steuern rund 38 Prozent zum aktuellen Marktgeschehen bei und liegen damit überraschend auf dem ersten Platz. Mit 148 Millionen Euro ist das Ergebnis fast doppelt so hoch wie im langjährigen Schnitt. Auf dem zweiten Platz folgen Corporates, die seit geraumer Zeit eine der bedeutendsten Käufer:innengruppen sind. Die hier generierten 82 Millionen Euro sind zwar absolut betrachtet unterdurchschnittlich (-60 Prozent), machen aber mit knapp 21 Prozent den zweithöchsten Anteil aus. Hier lässt sich eindrucksvoll erkennen, dass Hotelbetreiber:innen bzw. Hotelunternehmen, welche üblicherweise hinter dieser Käufer:innengruppe stecken, weiterhin Opportunitäten identifizieren und sich langfristig attraktive Objekte sichern können. Equity/Real Estate Funds und private Anleger:innen folgen mit jeweils 10 Prozent gleichauf. Weitere nennenswerte Umsatzanteile erzielen außerdem die öffentliche Hand (7 Prozent), Projektentwickler (5,5 Prozent) sowie Spezialfonds (5,1 Prozent).
Der seit Jahren rückläufige Trend beim Anteil ausländischer Investor:innen könnte seine Talsohle nicht nur bereits erreicht, sondern sogar überwunden haben. Durch die im Vergleich zu anderen Assetklassen fortgeschrittenere Preisfindungsphase, in Kombination mit der vielerorts stark positiven Entwicklung der Tourismusaktivitäten, könnte sich bald ein optimaler Einstiegszeitpunkt für Hotel-Investments abzeichnen.
Bislang konnte bei der Betrachtung der A-Städte nur in Berlin (51 Millionen Euro) ein nennenswertes Volumen an Hotel-Investments auf Höhe des Vorjahres beobachtet werden. In den restlichen A-Standorten zusammen wurden nur knapp unter 30 Millionen Euro registriert. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 stellt dies einen Rückgang von durchschnittlich -74 Prozent dar. Dies liegt nicht zuletzt daran, dass in den Städten Düsseldorf und Stuttgart noch keine nennenswerten Investmenttätigkeiten stattgefunden haben. Es überrascht daher auch nicht, dass A-Städte nur einen Anteil von 15 Prozent am gesamten Marktgeschehen ausmachen. Transaktionen an B-Standorten hingegen machen über 54 Prozent des Halbjahresergebnisses aus und spiegeln den aktuellen Markttrend eindrucksvoll wider. Nicht nur, dass an diesen Standorten die Preisfindungsphase weiter fortgeschritten zu sein scheint, auch die schnellere Erholung der Gästezahlen an eben diesen Standorten kommt der Planbarkeit von Investments zugute. Im ersten Halbjahr 2023 wurden wie bereits im Vorjahreszeitraum bislang noch keine Transaktionen über der 100-Millionen-Euro-Marke registriert. Sowohl die Kategorie 50-100 Millionen Euro (52 Millionen Euro) mit einem Anteil von 13,3 Prozent als auch 25-50 Millionen Euro (68 Millionen Euro) mit 17,3 Prozent mussten im langjährigen Vergleich deutlich Federn lassen (-84 Prozent bzw. -77 Prozent). Insbesondere das Ausbleiben von Portfoliotransaktionen spielt hier eine entscheidende Rolle. Objekte zwischen 10-25 Millionen Euro machen mit einem Volumen von 212 Millionen Euro und somit über 54 Prozent den größten Teil des aktuellen Marktgeschehens aus. Es verwundert daher auch nicht, dass mit einem durchschnittlichen Volumen von 14 Millionen Euro pro Deal der niedrigste Wert im Hotel-Investmentmarkt seit der Finanzkrise registriert wurde. Angesichts der geringen zur Verfügung stehenden Liquidität, gepaart mit den immer noch schwierigen Finanzierungsbedingungen, nur eine logische Konsequenz.
„Das schwierige Finanzierungsumfeld sowie die anhaltend hohe Inflation belasten auch weiterhin den deutschen Hotel-Investmentmarkt. Auch wenn an vielen Orten die Tourismusaktivitäten bereits über dem Niveau von 2019 liegen, konnte nicht jede:r Betreiber:in die gestiegenen Kosten in vollem Umfang auf die Zimmerraten umlegen. Insbesondere die Auslastungszahlen und infolgedessen der daraus resultierende RevPAR unterstreichen die Heterogenität der unterschiedlichen Standorte. Städte mit einem hohen Anteil an inländischen Übernachtungsgästen, abseits von Geschäftsreisenden, sind die bisherigen Gewinner:innen. Die diesjährige Urlaubssaison und solide aufgestellte Betreiber:innen dürften Verkaufsobjekten an eben diesen Standorten investmentseitig einen Rückenwind verleihen. In Anbetracht der sich zeitnah im Verkaufsprozess befindlichen Objekte kann man zum Jahresende hin mit einer erhöhten Transaktionsaktivität rechnen“, so Alexander Trobitz.

© Cachalot Media House GmbH - Veröffentlicht am 13. Juli 2023 - zuletzt bearbeitet am 13. Juli 2023


LP
AutorLeon Protz
Tags
B&B Hotels
Generali Investments
Deutschland
BNP Paribas
Alexander Trobitz

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