Deutsche Immobilien sind rentierlich – 2013 und 2014 auch

Der deutsche Immobilienmarkt brummt. Das ist die Essenz des Immobilienkongresses Quo Vadis in Berlin. Mieten und Preise steigen, das Transaktionsvolumen lag 2013 auf dem höchsten Stand seit 2007 und die Investoren konnten mit deutschen Immobilien eine Gesamtrendite von 12,5 Prozent erwirtschaften. Allein die von der Großen Koalition geplanten Regulierungen des Wohnungsmarktes trüben den positiven Ausblick. Nur in Mexiko ist weltweit die Nettoanfangsrendite aktuell so niedrig wie in Deutschland: 4,8 Prozent. Mit diesem Detail sorgte Andreas Schulten, Vorstand des Instituts bulwiengesa, beim Immobilienkongress Quo Vadis in Berlin für Erheiterung bei den anwesenden 300 Vertretern der Immobilien-, Bau- und Finanzwirtschaft. Überhaupt sorgten die von Schulten und anderen Autoren vorgetragenen Ergebnisse des jährlichen „Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen“ zur Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland für überwiegend gute Stimmung. So stieg das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien 2013 auf 30,5 Milliarden Euro – der höchste Wert seit 2007. Allein zwei Drittel flossen in die deutschen A-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt / Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – wovon 10 Milliarden Euro in Büroimmobilien investiert wurden. Im Unterschied zu 2007 jedoch, erklärte Peter Schreppel, CBRE Deutschland, liegt die Fremdkapitalquote aktuell bei 70 Prozent, während vor sieben Jahren 90 Prozent und mehr opportun waren. ##Immobilien überbewertet? Obwohl die Kaufpreise sowohl für gewerbliche als auch Wohnimmobilien rascher steigen als die Mieten, sieht Lars Feld, Mitglied im Sachverständigenrat der Bundesregierung und im Frühjahrsgutachten für die gesamtwirtschaftliche Betrachtung zuständig, aktuell nicht die Gefahr einer Preisblase. Die Preisentwicklung sei im historischen wie internationalen Vergleich eher moderat und die Nachfrage deutlich höher als das Angebot. Kritischer äußerte sich Andreas Dombret. Die andauernde Niedrigzinsphase gepaart mit viel Liquidität berge die Gefahr von Vermögenspreisblasen (Aktien, Immobilien etc.), warnte der Vorstand der Deutschen Bundesbank. Bereits im Herbst 2013 hatte die Bundesbank gewarnt, dass Wohnimmobilien in besonders gefragten Lagen der Metropolen bereits um bis zu 20 Prozent überbewertet seien. Die anziehenden Mieten und Preise sorgten 2013 bei den Investoren für die ordentliche Gesamtrendite von 12,5 Prozent aus Wertveränderung und Cashflow. Nach den Zahlen des von bulwiengesa geführten German Property Index (GPI) lag die Gesamtrendite von Neubau- und Bestandswohnungen mit knapp 17 Prozent deutlich vor dem Ertrag gewerblicher Immobilien (Einzelhandel, Büro, Logistik) mit rund 10 Prozent. 2014 erwartet Schulten aufgrund des bereits erreichten Preis- und Mietniveaus im Mittel eine Gesamtrendite von 9,3 Prozent. ##Mietpreisbremse reguliert Wohnungsmarkt Wohnungen in manchen zentralen Lagen deutscher A-Städte haben das Mietniveau von Büroflächen bereits deutlich hinter sich gelassen. Damit sind sie für Investoren sehr interessant geworden. Gleichzeitig hat sich die Große Koalition aus SPD und CDU / CSU auf die Fahnen geschrieben, die drohende Gentrifizierung durch Regulierungen abzuwenden. So kündigte die neue Bundesbauministerin Barbara Hendricks bei der Quo-Vadis-Eröffnungsrede an, die Mietpreisbremse baldmöglichst umzusetzen. Damit soll in angespannten Wohnungsmärkten die Mieterhöhung bei Neuvermietung auf 10 Prozent über den Wert des Mietspiegels beschränkt werden. Bei laufenden Verträgen ist eine Begrenzung von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren vorgesehen. Harald Simons, Vorstand des Instituts empirica und im Frühjahrsgutachten für den Wohnungsmarkt zuständig, erwartet von den staatlichen Regulierungen – im Gleichschritt mit den deutschen Wohnungsverbänden – nicht eine Verbesserung der Wohnungsknappheit, sondern eine Verschärfung. Er rechnet vor: „Ausgehend von einer Fluktuationsrate von jährlich 8 Prozent, für die dann jeweils eine um 10 Prozent höhere Miete verlangt werden kann, kann die Mietspiegelmiete zukünftig um höchstens noch 0,8 Prozent pro Jahr steigen – langsamer als die Inflationsrate.“ ##Investitionen sinken Das werde zu weniger Investitionen in neue wie in bestehende Mietwohnungen führen. Der Anreiz seitens des Vermieters sinke, in Sanierung zu investieren, und steige, durch Schwindeleien Mietanpassungen zu legitimieren. Überhaupt werde die Mietpreisbremse ob der Rechtsstreitigkeiten um die Berechtigung von Mieterhöhungen „ein juristisches Monster“. Die Frage der Beweislast werde hier eine erhebliche Rolle spielen. Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), kritisierte auf einem Podium zum Thema die „Krokodilstränen der Verbände“. Die Mietpreisbremse sei auf fünf Jahre begrenzt, um so lange preisdämpfend zu wirken, bis der anziehende Neubau für Entspannung auf dem Markt sorge. Auf lediglich 0,1 Prozent bis 0,2 Prozent bezifferte Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Annington, die für sein Unternehmen zu erwartenden Verluste aus der Mietpreisbremse. Die 215.000 Wohnungen seines Unternehmens lägen selten in den Hotspots der Nachfrage. „Hauptsache, die Bürgermeister rufen nicht überall Notstandsgebiete aus.“ Politische Opportunität dieser Art erwartet Simons – insbesondere in Städten wie Hamburg oder Berlin, wo 80 Prozent der Haushalte in Mietwohnungen leben – und glaubt deshalb nicht an eine Begrenzung der Mietpreisbremse auf fünf Jahre. «