Deutscher Hotelmarkt in der Preisfindung

Die aktuelle Gemengelage aus hartnäckiger Inflation, schwacher konjunktureller Entwicklung und potenziell weiteren Leitzinsanhebungen gehen auch am deutschen Hotel-Investmentmarkt nicht spurlos vorbei. Mit einem registrierten Transaktionsvolumen von 272 Millionen Euro stellt dieser Wert den schwächsten Jahresstart seit 2010 dar, als die Märkte noch deutlich von den Folgen der Finanzkrise geprägt waren. Der Vorjahreswert wurde um rund 38 Prozent verfehlt und der 10-Jahresschnitt um ganze 58 Prozent. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Aber: "Das erste Quartal ist generell kaum mehr als eine Momentaufnahme. Fakt ist, dass sich auch das Investmentgeschehen auf dem Hotelmarkt der eingetrübten konjunkturellen Entwicklung und der andauernden Leitzinsanhebungen stellen muss. Der im Jahr 2022 begonnene Preisfindungsprozess sollte allerdings in absehbarer Zeit abgeschlossen sein, sodass zum Halbjahr mit einer neu erlangten Preisklarheit mehr Transaktionen stattfinden dürften. Betreiberseitig hat sich die Situation unlängst aufgehellt, was an der raschen Erholung der Performance-Kennzahlen eindrucksvoll erkennbar ist. Besonders starke Marken mit gefestigten Konzepten profitieren vom aktuellen Aufschwung. Dieser Umstand vermindert das zwischenzeitlich angestiegene Betreiberrisiko und erhöht reziprok die Planbarkeit möglicher Investments", so Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate. "Nachdem im vierten Quartal 2022 das Investmentgeschehen auf dem Hotelmarkt kurzzeitig wieder an Fahrt gewann, ist das Tempo im ersten Quartal 2023 gedrosselt. Vor allem das Fehlen von Portfoliotransaktionen zeichnet hierfür verantwortlich. Darüber hinaus agieren Investoren in der aktuellen Marktphase besonders selektiv. Dies drückt sich wahrnehmend in der Risikobereitschaft aus, da bislang vornehmlich Core- und Core-Plus-Transaktionen verzeichnet wurden", erklärt Alexander Trobitz. Knapp ein Drittel des platzierten Volumens in Hotelobjekte stammt von ausländischen Investoren bzw. Kapitalgebern. Damit bewegt sich deren Anteil weiterhin auf einem eher unterdurchschnittlichen Niveau, der initial durch die Pandemie und aktuell durch die finanzmarktgetriebenen Unsicherheiten beeinflusst wird. Da diese Käufergruppen historisch betrachtet insbesondere im großvolumigen Core-Segment sowie Portfoliosegment aktiv sind, überrascht diese Entwicklung nicht wirklich. Nach Ablauf der ersten drei Monate des Jahres 2023 wurden 88 Millionen Euro in Hotelobjekte an A-Standorten investiert. Dieser Wert liegt nicht nur knapp 55 Prozent unter dem vergleichbaren Vorjahreswert, sondern sogar ganze 76 Prozent unter dem langjährigen Schnitt. Es verwundert daher nicht, dass dies den geringsten Wert der vergangenen 10 Jahre darstellt. Infolgedessen fällt auch der Anteil am gesamten Hotel-Investmentvolumen mit 32 Prozent unterdurchschnittlich aus. Lediglich zum Jahresauftakt im Jahr 2019 wurde ein noch geringerer Anteil verzeichnet. Angesichts der bisweilen wieder erstarkten Tourismuszahlen in den klassischen Urlaubsregionen im Vergleich zu den von Geschäftsreisen dominierten A-Städten verwundert dieser Umstand jedoch kaum. Berlin, Hamburg und München sind die einzigen Städte, wo bis jetzt vereinzelt Transaktionen registriert werden konnten.