Die Zukunft des Wohnens: klein, kleiner

Die Städte Europas erleben derzeit einen sich beschleunigenden Urbanisierungstrend. Immer mehr Menschen zieht es in die Ballungszentren. Dabei ist die durchschnittliche Haushaltsgröße im Laufe der Jahrzehnte geschrumpft. Die steigende Lebenserwartung, andere Lebensmodelle und die Tatsache, dass Paare später zusammenziehen oder eine Familie gründen, haben den Bedarf an Wohnraum angeheizt. Das Ergebnis: Das ohnehin schon überschaubare Angebot wird noch knapper. Hauspreise und Mieten sind in die Höhe geschnellt. Jetzt hat der defacto Wohnbaustopp aufgrund der zu schnell in die Höhe geschnellten Zinsen - sowie in österreich noch durch KIM wesentlich verschärft - die Situation erheblich verschärft. Somit wird langfristig europaweit vor allem die Nachfrage nach besonders effzient und damit klein geschnittenen Wohnungen sowie Microappartements steigen. Dass dies beispielsweise aufgrund der Wiener Bauordnung und den hier festgeschriebenen Mindestgrössen nur über Umwege - Stichwort gewerbliches Wohnen - möglich ist, dürfte wohl eher ein temporäres Problem sein, da früher oder später der Gesetzgeber wird nachziehen müssen.
Das geringe Angebot hat auch mit den hohen Baupreisen zu tun, weshalb immer mehr Bauträger und Privatpersonen vor einer solchen Investition zurückschrecken. Dies kann zumindest teilweise durch institutionelle Investoren aufgefangen werden. "Als Investment bieten Wohnungen durch ein häufig reguliertes Mietwachstum eine hohe Sicherheit. Aber es gibt keine Lösung, die für alle Märkte gleichermaßen passt," so  Marcus Eilers, Head of European Living bei M&G Real Estate.
Es sei wichtig, in jedem Land diejenigen Wachstumsbereiche zu identifizieren, die einen wesentlichen Einfluss auf die Investitionen haben. Beispiel Lissabon: Portugals Hauptstadt hat mit rund 17 Prozent einen höheren Anteil internationaler Studierenden als die meisten anderen europäische Städte. Der Markt für Studentenwohnheime dagegen ist vergleichsweise unterentwickelt. Darum wohnen viele Studierende bei privaten Vermietern, wodurch die Mieten in den letzten Jahren erheblich gestiegen sind.
Studentenwohnheime sind finanziell deutlich attraktiver, allerdings noch Mangelware: Für Einzelstudios liegen die Mieten im Durchschnitt 40-45 Prozent unter dem Satz, der an private Vermieter gezahlt werden muss.
Wer den Nachfrageüberschuss in den Städten befriedigen will, muss ein tiefes Verständnis der unterschiedlichen lokalen Besonderheiten mitbringen. Investoren müssen verstehen, wie junge Menschen mit dem bestehenden Wohnungsangebot umgehen. Wie etwa in Kopenhagen, einer der jüngsten Städte Europas: 27Prozent der 816.000 Einwohnerinnen und Einwohner sind zwischen 18 und 30 Jahre alt. Für Neuankömmlinge ist es schwierig und teuer, eine geeignete Mietwohnung zu finden – trotz staatlicher Mietpreiskontrollen. Um den Wohnungsbau für Kopenhagens junge, meist Single-Haushalte zu fördern, wurden die Auflagen jüngst gelockert. Dabei ist eine Reihe neuer Projekte entstanden, die eher dem Co-Living ähneln: praktische und kompakte Einheiten in Verbindung mit gemeinschaftlich genutzten Räumen.
Aus diesen beiden Beispielen könnte man schließen, dass die vorhandene Angebotsstruktur – sei es für Studenten oder für junge Berufstätige – dem Nachfrageprofil entspricht. Tatsächlich übersteigt aber die Nachfrage das verfügbare Angebot bei weitem. Es ist daher davon auszugehen, dass die Mieten auch in Zukunft steigen werden. Das Kapital von Investoren kann viele Prozesse in Gang setzen, um den angespannten Wohnungsmarkt durch mehr Studentenwohnheime, Co-Living-Projekte oder andere flexible Formen des Service-Wohnens zu bereichern.“