Die Generationen im Portfolio

Betreutes Wohnen entwickelt sich zur dynamischen Option für Investoren und Entwickler. Bei Gesundheitsimmobilien hapert es an den politischen Rahmenbedingungen, um diese für Investoren attraktiv zu machen. Während der Markt für Betreutes Wohnen vor 15 Jahren noch die Black Box der Investoren war, hat er sich als dynamischer Aufsteiger etabliert. Langsam gehe der Markt vom Nischenprodukt in eine eigene Assetklasse über: "Durch die demografi sche Entwicklung ist die Nachfrage bereits in den letzten Jahren stark gewachsen", sagt Walter Eichinger, Geschäftsführer der Silver Living und Proponent der ARGE Betreutes Wohnen. "Wir merken auch, dass immer mehr deutsche Fonds nach Österreich drängen." In den nächsten Jahrzehnten wird Betreutes Wohnen auf der Beliebtheitsskala weiter nach oben klettern, denn schon im Jahr 2050 werden rund 27 Prozent der Österreicher über 65 Jahre alt sein - das sind um rund neun Prozent mehr als dieses Jahr. "In Österreich haben wir noch keinen Eigentumsmarkt wie etwa in Deutschland, sondern vor allem einen Mietermarkt", sagt Eichinger. ##Seit zwei Jahren im Vormarsch In Europa gehen Experten davon aus, dass rund sieben Prozent der über 70-Jährigen Betreutes Wohnen in Anspruch nehmen oder nehmen werden. Allerdings wird dieser Prozentsatz laufend nach oben revidiert. Aus heutiger Sicht werden 2029 rund 87.000 Wohneinheiten für Betreutes Wohnen benötigt: "Unseren Erfahrungen zufolge betragen die durchschnittlichen Investitionskosten ca. 167.000 Euro pro betreuter Wohneinheit", sagt Eichinger. Österreich steht somit ein geschätzter Investitionsbedarf in altersgerechtes Wohnen von rund 14,5 Milliarden Euro bis 2029 bevor. Ein hohes Potenzial sieht Eichinger in Hybridangeboten, etwa eine Kombination von Betreutem Wohnen mit Kinderbetreuungseinrichtungen, zumal hier das generationenübergreifende Beisammensein zum Leben erweckt werde. ##Vorsorgewohnung und Betreutes Wohnen Auch in der Kombination Vorsorgewohnung mit Betreutem Wohnen gebe es sehr viel Luft nach oben. "In Österreich sind wir hier derzeit noch am Anfang, denn die Rahmenbedingungen des Wohnungseigentumsgesetztes erschweren es, dass man die Nutzung Betreutes Wohnen festhalten kann", erklärt Eichinger. ##Plus zehn Prozent mehr Rendite Die Renditeerwartungen liegen im Schnitt etwa zehn Prozent über der Durchschnittsrendite von Vorsorgewohnungen, aktuell zwischen 3,5 bis vier Prozent. "Österreich orientiert sich dabei stark am deutschen Markt, der im Bereich Betreutes Wohnen zehn Jahre Entwicklungsvorsprung hat", sagt Eichinger. Das Investitionsvolumen für heimische Projekte beginne bei 1,5 Millionen und ist nach oben hin praktisch offen - in Österreich sind beim Betreuten Wohnen keine Ghettos vorgesehen. ##Gesundheitsimmobilien: Rahmenbedingungen fehlen Auf Formen wie eben Betreutes Wohnen oder Seniorenresidenzen mit breiterem oder schmalerem Betreuungsangebot würden auch internationale Investoren reflektieren. Im Gegensatz dazu verzeichnet der Pflegeheimmarkt einen Seitwärtstrend, denn der hängt vor allem von politischen Entscheidungen ab. Eichinger: "Das ist für Investoren wenig attraktiv." Die Gesundheitsimmobilien allgemein stehen im Spannungsfeld zwischen Immobilienwirtschaft, Patienten und Dienstleistern. Durch die sektorale Aufteilung komme es zu Interessenskollisionen der einzelnen Parteien. ##Marktgerechte Konzepte noch nicht in Sicht Clevere Lösungen werden demnach nur verzögert auf den Markt kommen. So hätten die Primärversorgungszentren etwa schon vor zehn Jahren angepriesen werden sollen, würde es nicht die Aufsplittung der Kostenträger in Land und Gebietskrankenkassen geben. Durch dieses Auseinanderklaffen sind patientenorientierte Angebote derzeit kaum möglich, mittelfristig wird sich hier seitens der politischen Rahmenbedingungen allerdings einiges ändern müssen: Schließlich bringt gerade der Bereich Vorsorge ein enormes Einsparungspotenzial bei den Behandlungskosten - und um die Notwendigkeit, diese zu senken, führt kein Weg herum. Doch jetzt heißt es allerdings noch: Wegen ihrer Komplexität sind Gesundheitsimmobilien derzeit für den Markt wenig ertragreich, und so ist es derzeit aktuell wirtschaftlicher, in Wohnungen investieren.