Die Grundanteilverordnung 2016

Details und Sichtweisen des BMF. Die vor dem Sommer veröffentlichte Info des BMF zu den ertragsteuerlichen Änderungen im Zusammenhang mit der Besteuerung von Grundstücken und Kapitalvermögen durch das StRefG 2015/16 enthält eine Reihe interessanter Details zur Grundanteilverordnung 2016. Der BMF stellt nun u.a. klar, dass die Glaubhaftmachung des durchschnittlichen m²-Preises für Bauland anhand eines geeigneten - und beispielsweise in Wirtschaftszeitungen veröffentlichten - Immobilienpreisspiegels mit Abbildung auf Gemeindeebene erfolgen soll (bei Angabe mehrerer m²-Preise für verschiedene Stadtteile Ermittlung eines Durchschnittswerts). In den wenigsten Gemeinden wird der durchschnittliche m²-Preis allerdings bei 400 Euro oder darüber liegen. Derzeit ist dies lediglich in weniger als 100 von ca. 2.100 Gemeinden in Österreich der Fall (vgl. GEWINN-Grundstückspreis-Übersicht, 5/2016, 31 ff). [cite1] Unterbleiben der pauschalen Ermittlung Die pauschale Ermittlung des Grundanteils hat in drei Fällen zu unterbleiben: [*]offenkundig erhebliches Abweichen der tatsächlichen Verhältnisse (mind. 50 %): Die Beurteilung eines erheblichen Abweichens wird lt. BMF insbesondere anhand der Größe und des Zustands des Gebäudes in Relation zur Grundfläche erfolgen. Beispiele wären etwa ein kleines Gartenhaus auf einem großen Grundstück in guter Lage oder ein Gebäude in sehr schlechtem technischem Zustand. [*]Nachweiserbringung durch den Steuerpflichtigen: Der BMF stellt klar, dass eine pauschale Ermittlung weiterhin erfolgen kann, wenn der Nachweis lediglich das Nichtvorliegen einer erheblichen Abweichung belegen soll. Liegt hingegen ein erhebliches Abweichen vor, ist das tatsächliche Verhältnis von Grund und Boden zu Gebäude anzuwenden und nicht der nächst höhere Pauschalsatz. [*]Glaubhaftmachung anhand der Grundstückswertverordnung (GrWV): Neu ist die Möglichkeit der Glaubhaftmachung des Grundanteils anhand des Verhältnisses von Grund- und Gebäudewert nach der GrWV. (Achtung: Die alleinige Ermittlung des Grundwertes reicht nicht aus!) Zweifelhaft ist hier aufgrund der diversen Abschläge für Gebäude allerdings, ob diese Methode zu einem korrekten und vorteilhaftem Ergebnis führt. [cite2] ##Anpassung bei bereits vermieteten Gebäuden Eine Anpassung des Grundanteils (Abstockung des Gebäudewerts) hat auch bei bereits vermieteten Gebäuden zu erfolgen - es sei denn, es wurde bereits ein Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses erbracht. War das Wertverhältnis von Grund und Boden und Gebäude für den Steuerpflichtigen erkennbar bereits Gegenstand abgabenbehördlicher Prüfungsmaßnahmen, so gilt das aus der Überprüfung resultierende Aufteilungsverhältnis als nachgewiesen. Der BMF stellt weiters klar, dass in Fällen, in denen nur der laufende AfA-Betrag bekannt ist, nicht jedoch das zugrunde liegende Aufteilungsverhältnis, grundsätzlich vom Vorliegen des bisher geltenden Aufteilungsverhältnisses 80/20 auszugehen ist. Eine Anpassung des Grundanteils ist somit erforderlich. Wichtig anzumerken ist zudem, dass noch nicht abgeschriebene nachträgliche Herstellungsaufwendungen bei Überführung des Aufteilungsverhältnisses auszuscheiden und mit dem bisherigen AfA-Satz weiter abzuschreiben sind (Bildung eines AfA-Mischsatzes). Heranziehung der GrundanteilV auch für Zwecke der Hersteller- und Hauptwohnsitzbefreiung. Ein weiteres interessantes Detail ist, dass lt. BMF auch die Aufteilung für Hauptwohnsitz- und der Herstellerbefreiung anhand der GrundanteilV erfolgen kann. [cite3]