Durchwachsenes Gewerbe

Beim Bereich Gewerbeimmobilien zeigen sich die Auswirkungen der Pandemie am deutlichsten. Erhebliche Verluste im Retail, dafür Zuwächse bei Büro. Im Vorjahr hieß es noch im Zuge der Coronapandemie, dass sich das Feld Gewerbeimmobilien deutlich schwieriger entwickeln würde als zu Normalzeiten. Dieses Bild hat sich durch die vorliegenden Zahlen beim Maklerranking durchaus bestätigen können. Die wirtschaftliche und konjunkturelle Krise, die die Pandemie ausgelöst hatte, hat sich besonders dort bemerkbar gemacht, wenngleich sich ein durchaus ambivalentes Bild ergibt, betrachtet man die einzelnen Teil-Assetklassen. Während sich etwa in der Auswertung Gewerbe Otto Immobilien mit über 1,5 Millionen Euro Honorarvolumen gegenüber 2019 relativ konstant zeigt, hat Arnold Immobilien mit über 1,3 Millionen Euro deutlich aufgeholt und landet damit auf Platz zwei. Auch bei den Verbünden und Franchisern hat es diesbezüglich wenig Verschiebungen gegeben, mit fast 2,04 Millionen Euro hatte Re/Max Austria nahezu den Wert, der 2019 angezeigt wurde. Gewinne dafür bei Raiffeisen Immobilien mit 1,6 Millionen Euro, mit fast 290.000 Euro Honorarvolumen konnte die Immo-Contract sogar fast verdoppeln. Gerade im Pachtbereich haben sich Zuwächse ergeben. ##Büro läuft gut Interessant auch das Ergebnis in der Anlageklasse Büro. Dort hat mit über vier Millionen Euro erzieltem Honorarvolumen die EHL erheblichen Aufschub erfahren, Otto Immobilien hatte dafür einige Verluste hinnehmen müssen und kommt bei fast 1,6 Millionen Euro Honorarvolumen zu liegen. Mit 878.000 Euro hat Neuzugang Optin Immobilien den dritten Platz erreicht. Zeigten die Einzelunternehmen ihre Stärken, was Bürovermietung betrifft, so bemerkt man deutlich die Unterschiede zwischen Franchisern und Verbundunternehmen. Was die Zahlen betrifft, bemerkt man da nämlich sehr stark, welches Segment die jeweiligen Unternehmen stärker bedienen. Dabei liegt die Vermittlung von Büroflächen stark in der Hand von Einzelunternehmen respektive jenen Verbünden, die, wie im Falle der ÖRAG, hauptsächlich in den Metropolen vertreten sind. Dass sich die Zahlen im Bürosegment gegenüber dem Vorjahres-Ranking dermaßen unterscheiden, kann mehrere Gründe haben. Zum einen gibt es vor allem in Wien einen eklatanten Mangel an passenden Büroflächen, jene, die aus der Pipeline neu auf den Markt kommen, sind in der Regel vorverwertet und so für den Markt nicht greifbar. Und durch die Coronapandemie sind Entwickler auch eher zurückhaltend, was neue Projekte betrifft. Im Gegenzug bemerkt man aber auch, dass sich Unternehmen zunehmend mit dem Thema Arbeitsplatz auseinandersetzen und die Büroflächen auf die neuen Gegebenheiten optimieren wollen. Das geht auch einher mit Umzügen, wo sich doch Bewegung auf dem Markt abzeichnet respektive abzeichnen wird. Allerdings nur, um die Bürosituation zu verbessern. Auch wenn der Leerstand laut aktuellen Marktberichten gering ist, so ist doch damit zu rechnen, dass in die Jahre gekommene Büroimmobilien das Nachsehen haben werden, so sie keinem umfassenden Refurbishment unterzogen werden. Im Gegenzug sind wenig Neubauprojekte auf dem Markt - weswegen Entwickler mittlerweile mehr auf Refurbishment als auf Neuentwicklung setzen, betrachtet man die Pipeline. ##Einbruch bei Retail Wesentlich dramatischer ist die Situation im Retail-Bereich. Dort sind die Honorarvolumina gegenüber 2019 bei den meisten geradezu weggebrochen. Was ein logischer Effekt ist. Große Expansionen gab es durch die Lockdowns nicht, dafür haben sich bei einzelnen Teilsegmenten (Bekleidung, Schuhe) bei den Einzelhändlern massive Probleme manifestiert. Zu viele Flächen und zu wenig Umsatz - nämlich nicht nur lockdownbedingt, sondern auch durch die massive Konkurrenz des Onlinehandels - haben sich letztendlich auch auf das Geschäft der Retail-Makler ausgewirkt. Von den teilnehmenden Maklern hat dieses Jahr kein einziger die Millionenschwelle hinsichtlich der Honorarvolumina erreichen können. Bei den Einzelunternehmen liegt mit 540.000 Euro die Active Agent Asset Management knapp 100.000 Euro vor der EHL, die nur minimal über Otto Immobilien liegt. Starker Verlust auch bei der ÖRAG, deren Honorarvolumen in Retailsegment um weit mehr als die Hälfte nachgeben musste. Manche Unternehmen, die im Vorjahr noch teilgenommen hatten, haben das Ranking dieses Jahr ausgesetzt. Man sieht deutlich: Der Einzelhandelsmarkt ist zu einem schwierigen Segment für Makler geworden. Doch das liegt letztendlich nur daran, dass der Handel einem Wandel unterworfen ist und keineswegs ausstirbt. Impulse gibt es durch einige Newcomer am Markt, die mit neuen Ideen leerstehende Flächen füllen. Diese nutzen auch die durch die Pandemie ausgelösten Marktverwerfungen, um sich gute Lagen zu sichern. Der Einzelhandelsmarkt hat sich zu einem Mietermarkt entwickelt, wo der Mieter letztendlich die Preise diktiert oder der Vermieter mit Incentives Mieter ansprechen muss. Und es hat die Pandemie auch neue Konzepte auf den Plan gerufen. Auch wenn etwa der Lebensmittelhandel extrem expandiert, gibt es nunmehr auch Player auf dem Markt, die den Lebensmittelhandel online aufsetzen und daher auf Flächensuche sind - aber mehr in Richtung Lager als in Richtung repräsentativer Ladenfläche. Und auch Indoor-Märkte könnten da reüssieren und vor allem die Grätzel beleben und auch für Bewegung außerhalb der Top-Flächen sorgen. Wie sich die Situation auf dem Einzelhandelsmarkt entwickeln wird, bleibt derzeit also unklar, vor allem, was die Leerstände betrifft. Die neuen Konzepte werden derzeit noch nicht in der Lage sein, die erwarteten erheblich steigenden Leerstände, etwa durch den Textilhandel, zu kompensieren. Eigentümer werden sich also etwas einfallen lassen müssen, um leerstehende Retailflächen zu füllen - und da ist schon da und dort das Konzept mit Co-Working-Spaces genannt worden. Was die Coronapandemie jedenfalls zeigt: Das Stadt- und Ortsbild wird sich dadurch verändern. In welche Richtung, das ist halt die Frage. Wo sich im Gegenzug zu Retail noch mehr Potenzial ergeben könnte, das ist die Logistik. Gerade im E-Commerce-Bereich sind Logistikflächen stark gefragt, das Angebot allerdings - trotz erheblich gesteigerter Pipeline nach wie vor gering. Das lässt sich am besten bei den Vorvermietungen herauslesen; kaum wird irgendwo ein Logistikprojekt spekulativ entwickelt, reißen sich schon die Mieter darum, teilweise weit vor Fertigstellung. In diesem Zusammenhang hat sich der Markt in den vergangenen zehn Jahren erheblich gewandelt. Gab es in Österreich zuvor fast ausschließlich eigengenutzte Logistikflächen, hat danach ein regelrechter Boom eingesetzt, vor allem in Wien, noch mehr in Graz und in Linz. Überdies weist Graz den modernsten Flächenbestand in Österreich auf. Eines kann aber durchaus gesagt werden: Wenn die Coronapandemie endet und wieder die gewohnte Normalität einkehrt, dann wird sich auch wieder ein Boom beim Gewerbeimmobilienmarkt ergeben. Noch hängen zu viele Unternehmen quasi in der Luft, um Entwicklern und Banken die Möglichkeit einer besseren Einschätzung zur Pipeline zu geben, weswegen aktuell Projekte, die schon zuvor geplant waren, abgearbeitet werden, darüber hinaus die Pipeline aber noch sehr inkonsistent ist. Hier wird sich nämlich zeigen, inwiefern die neuen Flächen von Mietern auch absorbiert werden. Allerdings gibt es dazu positive Impulse, die ein wenig mehr Risikofreudigkeit durchaus als angebracht erscheinen lassen. Nämlich: Sowohl im Büro- als auch im Retailsektor waren mit Anfang dieses Jahres die Leerstände relativ gering, woraus sich eine gesunde Nachfrage ableiten lässt. Im Bürosektor sind jene Projekte, die gerade in Bau oder Entwicklung sind, zum größten Teil vorverwertet. So gesehen sind die Zahlen beim Maklerranking durchaus beachtlich. Und das ist im Angesicht der Krise ein gutes Zeichen.