Ein Viertel weniger Verkäufe

2023 war ein Jahr der Zäsur. Alle „schwergewichtigen“ Immobilientypen wie Wohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Gebäude, Grundstücke verfehlen laut dem RE/MAX-ImmoSpiegel 2023 die Umsätze des Jahres 2022 deutlich. Dazu kommen 2023 auch noch Einbrüche bei den Zinshäusern. Ein Viertel weniger Kaufakte und ein noch stärkerer Einbruch beim Transaktionswert sind 2023 die Folge. Aber für 2024 zeigen sich mehrere Lichter am Ende des Tunnels.
Von 2013 bis 2021 hat sich die Anzahl der verbücherten Immobilien in Österreich verdoppelt: von 81.447 auf 163.266. Im Jahr 2022 erfolgte der erste Rückgang auf 146.526 Immobilien, damit war 2022 aber immer noch das zweitbeste Jahr in der Geschichte. Der Trend zeigte allerdings stark nach unten: Verunsicherung aufgrund der Inflation, ausgelöst durch Aufholeffekte nach Corona und Lieferkettenprobleme. Danach der Kriegsschock und die damit ausgelösten Energiepreissteigerungen, die die Inflation weiter anheizten und die EZB zur Beendigung einer einmalig langen und tiefen Niedrigzinspreisphase zwangen und damit zu einem auffallend steilen und schnellen, für viele schockartigen, Kreditzinsanstieg. All das hat die Bau- und Immobilienbranche spürbar ausgebremst. Dazu hat die FMA die − zu diesem Zeitpunkt nicht mehr notwendige − KIM-Verordnung mit einer Verschärfung der Kreditvergaberichtlinien erlassen, wodurch eine Überhitzung des Immobilienmarktes, die ohnedies schon gestoppt war, ins Gegenteil umschwenkte. Rückfall um acht Jahre Die Ergebnisse dieser wirtschaftlichen, psychologischen und politischen Einflussfaktoren auf die Immobilienkäufe sind laut Auswertung des Grundbuchs dramatisch: Ein Viertel weniger Verbücherungen (-25,3 Prozent) und minus 28,9 Prozent weniger Wert. Etwas plastischer ausgedrückt: 37.114 Immobilien weniger ver- und gekauft, also statt 146.526 nur mehr 109.412. Das liegt mengenmäßig zwischen den Jahren 2014 und 2015. Die Reaktion des Marktes war also ein Rückfall um acht Jahre. Der Wert der gehandelten Immobilien stürzte von 44,01 Milliarden Euro um -12,70 Milliarden Euro oder - 28,9 Prozent auf 31,31 Milliarden Euro ab. Nominal entspricht das ohne Berücksichtigung der Inflation dem Handelswert vom Jahr 2018, also fünf Jahre zurück. Damit sind nicht nur viele Eigenheimträume aufgeschoben oder überhaupt geplatzt, sondern auch die Fertighausindustrie und die Bauträger, die ihre Neuprojekte nicht mehr starteten, nachhaltig geschädigt In der Folge waren die Baufirmen und alle Baunebengewerbe, vom Fliesenleger, Dachdecker und Elektriker bis zu den Putz- und Fassadenfirmen und den Tischlern und Einrichtern negativ betroffen.
„Seitens der Politik wurde angekündigt, dass die Grundbucheintragungsgebühr und die Pfandrechtseintragungsgebühr bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro bei der Anschaffung von Wohnimmobilien zur Eigennutzung gestrichen werden soll. Weiters ist geplant, dass es den Ländern ermöglicht werden soll, besonders günstige Wohnbaudarlehen zu vergeben. Dabei ist für Darlehen bis zu 200.000 Euro ein maximaler Zinssatz von 1,5 Prozent angedacht.
Das würde die Finanzierbarkeit von Eigentum signifikant verbessern und den Immobilienerwerb für viele Menschen massiv erleichtern bzw. den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung für viele wieder möglich machen“, hofft Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von RE/MAX Austria. „Auch die langfristigen Kreditzinsen sind schon seit einiger Zeit rückläufig und rund ein Drittel niedriger als die aktuellen variablen, weil die Banken von einer langfristigen Zinssenkung ausgehen und diese bereits ‚einpreisen‘, erläutert Reikersdorfer weiter. Dazu kommen die teilweise hohen Lohn- und Gehaltsabschlüsse in der Nähe der Inflationsrate, die weit über den Kreditzinsen liegen. Viele Immobilien wurden aufgrund schwächerer Nachfrage als in den Boomjahren 2021 und 2022 eindeutig billiger.  „Wir sehen das Jahr 2024 als Herausforderung, aber keinesfalls als Krise“, so Reikersdorfer.