Erträge steigern durch nachhaltiges Management

Internationale Studie zeigt Ertragsfaktoren von Büros und Einkaufszentren. Nachhaltiges Asset Management steigert das reale Mietwachstum. Dies belegt eine wissenschaftliche Analyse von 1038 Gewerbeimmobilien aus 23 Ländern Europas, die unter der Leitung der Donau-Universität Krems durchgeführt wurde. Das sogenannte „Sustainability Alpha“ zeigt Asset Managern, welche wirtschaftlichen, umweltbezogenen und sozialen Nachhaltigkeitsfaktoren sich finanziell besonders auszahlen. In der jüngsten Wirtschafts- und Staatsschuldenkrise sind die Zinssätze auf Rekordtiefen gefallen. Seither sehen sich Investoren mit niedrigeren Renditen konfrontiert. Dadurch gewinnen zukünftige Cashflows und die langfristige Wertbeständigkeit ihrer Immobilien an Gewicht. Vor diesem Hintergrund ist in den vergangenen Jahren die Bedeutung der Nachhaltigkeit stark gestiegen. Und verantwortungsvolle Immobilieninvestoren stehen vor der Frage: Wie lohnenswert ist nachhaltiges Management aus finanzieller Sicht? Bereits frühere Forschungsarbeiten in den USA und Australien haben auf höhere Preise für zertifizierte Gebäude hingewiesen. Die hier vorgestellte Studie liefert nun erste belastbare Finanzkennzahlen über das nachhaltige Management von Geschäftsimmobilien in Europa. Dazu wurde das sogenannte „Sustainability Alpha“ entwickelt und empirisch getestet; eine wissenschaftlich fundierte Methode, um den Einfluss von Nachhaltigkeitsfaktoren auf die finanzielle Performance von Immobilien zu messen. [image5] ##Was ist das Sustainability Alpha? Das Sustainability Alpha misst das reale Mietwachstum (in Prozent pro Jahr), das auf einzelne Nachhaltigkeitsfaktoren (oder Gruppen davon) zurückzuführen ist. Es wird berechnet aus dem effektiven Mietertrag (inflationsbereinigt, nach Leerstand und Incentives, vor Ausgaben und Steuern). Die ganzheitliche Berechnungsmethode bezieht messbare Wechselwirkungen aus Markt und Management mit ein; wirtschaftlich, umweltbezogen und sozial. ##Wer war an der Studie beteiligt? Experten aus Forschung und Praxis der Immobilienwirtschaft haben das Vorhaben 2009 lanciert. Das Projekt unter dem Namen „Winning in The Long Run“ wurde geleitet von der Donau-Universität Krems in Zusammenarbeit mit der Kinston University London. Es erhielt Fördermittel vom Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Österreichischen Handelskammer (WKÖ), einer unabhängigen Organisation von Immobilienfachleuten und dem EURO Institut für Immobilien Management. [image3] Forschungsleiter des internationalen Forschungsteams war Jürg Bernet. Die Rating-Agentur Feri EuroRating hat das Projekt mit fundamentalen und immobilienwirtschaftlichen Marktdaten unterstützt. Die Objektdaten wurden über die unabhängige Forschungsplattform „Sustainable Investment in Real Estate“ (s-i-r-e) erhoben, eine gemeinnützige Forschungsinitiative des EURO Instituts für Immobilien Management. Rund 40 führende Investment- und Managementgesellschaften nahmen daran teil. Sie haben Finanz- und Nachhaltigkeitsdaten von 1038 Liegenschaften in 23 Ländern Europas mit einer Mietfläche von 20.4 Millionen Quadratmetern und einem Marktwert von 127 Milliarden Euro zur Verfügung gestellt. ##Wie viel bringt nachhaltiges Management? Im Jahr 2010 hat sich in den analysierten Einkaufszentren schon 10 Prozent mehr Nachhaltigkeit bezahlt gemacht durch 1 Prozent mehr reales Mietwachstum (1,2 Prozent pro Jahr). Nachhaltiges Asset Management hat damit die negativen Einflüsse aus dem schwierigen wirtschaftlichen und regulatorischen Marktumfeld (–0,9 Prozent) mehr als kompensiert. Soziale Aspekte (orange Balken) waren dabei noch wichtiger als umweltbezogene Faktoren (grüne Balken). Bürogebäude zeigten einen ähnlich positiven Effekt (macro –2,3 Prozent, asset 3,1 Prozent). Die Sustainability-Alpha-Methode misst nicht nur den Zusammenhang ganzer Nachhaltigkeitsbereiche mit dem Mietwachstum, sondern auch die Beiträge ihrer Teilaspekte und Einzelindikatoren. Die wichtigsten finanziellen Hebel kamen demnach 2010 aus dem marktspezifischen Investitionsumfeld (macro). Dies sind (siehe Tabelle auf der nächsten Seite): der reale Lebensstandard, das reale Umsatzwachstum des Einzelhandels, der Emissionsfaktor der nationalen Elektrizitätsproduktion, der Beschäftigungsgrad, die Nachhaltigkeitsberichte im Immobiliensektor und der ökonomische Horizont (Diskontierungsfaktor aus dem realen Zinssatz einer 10-jährigen Staatsanleihe). In den Bürogebäuden hatte 2010 die Gruppe der objektspezifischen Managementfaktoren (asset) den größten Einfluss auf das Mietwachstum. Davon war der Wirkungsgrad der Nebenkosten am wichtigsten (9 Prozent). Auch sämtliche anderen objektspezifischen Faktoren waren positiv. Bei den Einkaufszentren zeigten nachhaltige Nutzungsvereinbarungen die beste Wirkung aller sozialer Faktoren (3 Prozent). Und die Energieeffizienz zahlte sich am besten aus von allen umweltbezogenen Faktoren (1 Prozent). [image4] ##Wie findet man seine finanzellen Potenziale? Manche Asset Manager stehen heute vor der Herausforderung, sowohl die Rendite wie auch die Nachhaltigkeit ihrer Liegenschaften weiter zu verbessern. Dazu fehlten bisher geeignete Instrumente, um Objekte und Portfolios ganzheitlich zu analysieren. Das Sustainability-Alpha-Profil bietet nun ein solches Instrument. Es zeigt die Leistungslücken eines problematischen Objekts im Vergleich zum Markt und zum Portfolio. Damit können Asset Manager ihre nachhaltigen Ertragspotenziale erkennen und ihre Ressourcen auf die finanziell wirkungsvollsten Nachhaltigkeitsbereiche konzentrieren. ##Und wie geht es weiter? Das Datenmodell des Jahres 2010 erklärt gute 76 Prozent des Mietwachstums von Einkaufszentren und 63 Prozent von Bürogebäuden. Aber wie robust sind diese Ergebnisse, wenn wirtschaftliche Erwartungen, umweltbezogene Gesetze und soziale Konventionen sich weiter verändern? Ein aktuelles Folgeprojekt untersucht deshalb die Nachhaltigkeitstrends von Bürogebäuden und Einkaufszentren sowie deren Zusammenhang mit den regionalen Wirtschaftszyklen im Fünf-Jahreszeitraum 2010–2014. Ein besseres Verständnis der dynamischen Marktentwicklung kann dazu beitragen, Immobilienvermögen noch nachhaltiger zu investieren. «