ESG wird Fixteil der Due Diligence

Die Anforderungen an die Due Diligence von Immobilien verändern sich fundamental. Neben der klassischen Bausubstanz und dem haustechnischen Zustand fordern finanzierende Banken zunehmend eine fundierte Verankerung von Nachhaltigkeitsaspekten im Risikoprofil. Der Deutsche Anlage-Immobilien Verbund (DAVE) konstatiert daher einen wachsenden Stellenwert einer ganzheitlichen Due Diligence, die bauliche, ökologische und ökonomische Dimensionen bündelt. Für Investoren und Bestandshalter entscheidet die Zukunftsfähigkeit eines Objekts mittlerweile unmittelbar über die Konditionen der Fremdkapitalbereitstellung.

Erweiterte Kriterien im Bankensektor

Die Marktlage zwingt Akteure zu einer Neubewertung vertrauter Prüfpfade. "Die Finanzierungsfähigkeit einer Immobilie hängt heute von deutlich mehr Faktoren ab als noch vor wenigen Jahren", unterstreicht Sven Keussen, Partner bei Dave. Neben Lage, Nutzung, Ertrag und technischem Zustand stehe vermehrt die Frage im Raum, wie resilient ein Gebäude gegen regulatorische Verschärfungen aufgestellt ist. ESG-Kriterien bilden dabei längst keinen weichen Zusatzfaktor mehr, sondern transformieren sich zu einem integralen Bestandteil der Risikobewertung.

Für Bauträger, institutionelle Käufer und Bestandshalter gilt es, bautechnische Schwachstellen bereits vor dem Closing präzise zu lokalisieren. Energetische Defizite und die daraus resultierenden Investitionsbedarfe fordern insbesondere bei älteren Beständen erhebliche Modernisierungsmaßnahmen ein. Entscheidend ist hierbei nicht allein der Status quo am Tag der Transaktion, sondern die dynamische Entwicklung über die gesamte Haltedauer. Ungeklärte Modernisierungsauflagen belasten künftig nicht nur die laufende Rendite, sondern gefährden die langfristige Marktgängigkeit und den Exit.

Vorausschauende Analyse statt Mängelliste

Die herkömmliche Erfassung historischer Baumängel genügt den Anforderungen institutioneller Prüfer nicht mehr. "Eine moderne Due Diligence muss stärker nach vorne schauen", konstatiert Thomas Portmann, Leader Transactional Services beim DAVE-Kooperationspartner Arcadis Deutschland. Investoren und Banken benötigten präzise Entscheidungsgrundlagen über alle Anforderungen, die im Lebenszyklus schlagend werden. Um verlässliche Sanierungsfahrpläne zu entwickeln, begleitet das Technical-Advisory-Team von Arcadis mit mehr als 100 Fachkräften bundesweit an 13 Standorten jährlich rund 400 Transaktionsprozesse.

Die traditionelle Trennung von Technik, Energie und Finanzen stößt an funktionale Grenzen, da sich diese Bereiche kontinuierlich gegenseitig beeinflussen. Ein technisch intaktes Gebäude kann beträchtliche Nachinvestitionen auslösen, falls energetische Standards vernachlässigt wurden. "ESG darf bei einer Transaktion keinesfalls als zusätzlicher Prüfpunkt am Ende einer Checkliste verstanden werden", pointiert Keussen. Entscheidend bleibe vielmehr, welche substanziellen Risiken im Objekt verankert sind und mit welchen finanziellen Mitteln sich diese nachhaltig beherrschen lassen.

Transparenz schafft Planungssicherheit

Pauschale Zustandsbeschreibungen reichen im verschärften Finanzierungsumfeld nicht mehr aus. "Finanzierer verlangen belastbare Fakten statt pauschaler Aussagen", bekräftigt Portmann. Fundierte Analysen schaffen das notwendige Fundament, um Risiken frühzeitig einzupreisen und Sanierungsbudgets belastbar aufzusetzen. Technische Gutachten verknüpfen sich hierbei direkt mit strategischen Handlungsempfehlungen für das Asset Management.

Der Verbund DAVE begreift diesen methodischen Wandel ausdrücklich als Chance zur Stabilisierung der Transaktionsmärkte. "Eine Immobilie wird nicht automatisch unattraktiv, nur weil Investitionen nötig sind", resümiert Keussen. Risiken entfalten ihre disruptive Wirkung erst dann, wenn sie verspätet sichtbar werden oder eine valide Kostenkalkulation fehlt. Eine lückenlose, ganzheitliche Due Diligence sichert Entscheidern die nötige Handlungsfähigkeit und schützt die langfristige Werthaltigkeit von Immobilienbeständen.