Europäische Immomärkte bleiben attraktiv

Die europäischen Immobilienmärkte bieten mittelfristig weiterhin gute Ertragsperspektiven, allerdings haben sich die Rahmenbedingungen grundlegend gewandelt. Nicht mehr die Kompression der Renditen, sondern primär das Mietwachstum bestimmt aktuell die Marktentwicklung. In einem Umfeld, das von einem anhaltend hohen Zinsniveau und einer zunehmenden Polarisierung der Nutzermärkte geprägt ist, gewinnen die gezielte Standortwahl und die Qualität der Objekte massiv an Bedeutung. Zu diesem Schluss kommt das aktuelle Realometer, die strategische Immobilienmarktanalyse der Real I.S. 

Die ursprünglichen Erwartungen für eine Beschleunigung des Wirtschaftswachstums haben sich bislang nicht in vollem Umfang erfüllt. Für das Jahr 2026 wurde die aggregierte BIP-Wachstumserwartung der untersuchten Länder von 1,7 Prozent in der Februar-Auswertung auf nun 1,2 Prozent nach unten korrigiert. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in der Länderbewertung wider, die sich unter anderem für Deutschland, Frankreich und Belgien verschlechtert hat. In der aktuellen Rendite-Risiko-Matrix stechen hingegen Dänemark, die Niederlande und Luxemburg hervor, die eine attraktive Kombination aus hoher Dynamik und vergleichsweise geringem Risiko bieten.

Marco Kramer, Leiter Research und Investitionsstrategie bei der Real I.S., betont die Notwendigkeit einer differenzierten Strategie: "Die zunehmende Spreizung der Märkte eröffnet Investoren zwar Chancen, verlangt aber eine sehr gezielte Auswahl." Entscheidend sei heute mehr denn je, welche Nutzungsart, welcher Standort und welche Objektqualität betrachtet werden. In Zeiten höherer Zinsen rücken nachhaltiges Mietwachstum und stabile laufende Erträge konsequent in den Mittelpunkt.

Bei Büroimmobilien setzt sich die Polarisierung zwischen hochwertigen Objekten in Top-Lagen und älteren Beständen in der Peripherie weiter fort. Während sich die Ankaufsrenditen auf einem stabilen Niveau eingependelt haben, weisen die Mietpreisprognosen eine moderate Verbesserung auf. Im direkten Standortvergleich punkten vor allem die deutschen A-Städte Berlin, Hamburg, Köln und München durch ein niedriges Risiko. Eine besonders hohe Dynamik bescheinigt die Analyse derzeit Kopenhagen und Sydney.

Der Einzelhandelssektor zeigt sich weiterhin fragmentiert. Während lebensmittel- und fachmarktbasierte Konzepte eine hohe Stabilität aufweisen, entwickelt sich die Bewertung der Standorte sehr unterschiedlich. Während sich die Risikoparameter in Südeuropa, speziell in Spanien, Portugal und Italien, gegenüber dem ersten Quartal 2026 verbessert haben, verzeichnen Frankreich, Finnland, Irland und Großbritannien einen Anstieg des Risikoprofils.

Im Logistikbereich sorgen strukturelle Faktoren wie Investitionen in die Infrastruktur und den Verteidigungssektor für einen positiven langfristigen Ausblick. Hier präsentieren sich vor allem die Niederlande und Schweden mit einer Kombination aus geringem Risiko und guter Marktdynamik.

Die Assetklasse Hotel erzielt im aktuellen Realometer die höchste Gesamtbewertung unter allen untersuchten Sektoren. Gestützt wird diese Einschätzung durch verbesserte Prognosen bei der Umsatzentwicklung, was wiederum die Renditebewertung stärkt. Besonders Amsterdam und Frankfurt stechen hier als attraktive Märkte hervor, die hohe Renditechancen mit einem überschaubaren Risiko verbinden.

Im Segment Wohnen sorgen der strukturelle Nachfrageüberhang und die kontinuierlich steigenden Mieten weiterhin für verlässliche Cashflows. Trotz einer leichten Verschlechterung der Bewertung an fast allen untersuchten Standorten bleibt Wohnen voraussichtlich auch im Jahr 2027 die dominierende Assetklasse am Investmentmarkt. Die höchsten Renditebewertungen finden Investoren derzeit in Den Haag und Dublin, während Amsterdam ebenfalls eine sehr attraktive Rendite-Risiko-Kombination bietet.