Expo Real: Rendezvous mit der Zukunft

Es hatte so etwas wie ein First Date für manche hier auf der Expo Real in München. Während ein durchaus beträchtlicher Teil der Branchenkapazunder erst nach und nach hier eintrudelt – was eigentlich schon wieder so ein schönes Zeichen von „normal“ ist –, hatten einige jener, die schon hier sind, durchaus so etwas wie weiche Knie wie beim ersten Date. Tatsächlich ist das, was heute noch und in den folgenden Tagen hier auf uns wartet, wahrscheinlich so etwas wie ein Vorzeichen des neuen Normals. Und damit sind nicht die noch eher leeren Gänge zwischen den – auch etwas weniger gewordenen – Ausstellerständen gemeint. Das ist ganz normal.

Was wohl aber neuerdings normal sein dürfte, sind die durchwegs höher bleibenden Zinsen, mit denen die Branche wieder leben lernen muss, und der gute alte (lange Zeit vergessene) Satz: Cash is King. Und eine neue – ebenfalls lange Zeit abhandengekommene – Developerfähigkeit ist wieder gefragt: der Umgang mit dem Spannungsfeld, dass Käufer und Mieter sowieso erst kurz vor – oder nach – Fertigstellung kaufen oder mieten wollen, die Banken aber neben deutlich höheren Eigenkapitalquoten eben auch eine gewisse Vorverwertung verlangen. Je nach Loan-to-Equity-Verhältnis etwa ein Drittel. Das ist ein Spagat, der schon vor zwei Jahrzehnten und davor als Teil des Developer-Know-hows zu bewältigen war. Und jetzt wieder sein wird.

Tatsächlich kommen da und dort schon wieder neue Projekte, vor allem neue mögliche Partnerschaften, zum Vorschein. Gleichwohl steht die Branche – wie wohl unsere Gesellschaft als Ganzes – erst am Beginn einer radikalen Transformation. Ein für die Immobilienbranche relevanter Ausfluss dessen: Neue Büroprojekte werden hier von den Investoren noch kritischer als je zuvor betrachtet. Besonders beim Office gilt: Cash is King. Und ohne Cash geht in dieser Assetklasse kaum noch etwas. Denn KI und allgemeine Wirtschaftsunsicherheiten lassen die erwarteten Auslastungen neuer Büroflächen recht unsicher erscheinen.

Im (logischen) Gegensatz dazu ist schon am ersten Vormittag hier klar: Hotels boomen weiter – schon weil die Menschen erwartbar mehr Freizeit haben werden. Und eine bislang wenig beachtete Assetklasse bekommt hier in München erstmals einen unübersehbaren Stellenwert: Infrastruktur. Von Energie- bis zur sozialen Infrastruktur, Datacenter sowieso – alles da. Und tatsächlich: Trotz vergleichsweise minimaler Renditen spielt hier die Musik.