Fabrik zu Mieten

Industriegebäude werden mancherorts von Investoren errichtet, um sie an die Eigentümer zurückzuvermieten. Die Spielarten sind unterschiedlich. Professionelle Immobilieninvestoren haben – in Deutschland – ein neues Betätigungsfeld gefunden: Fabriks- oder Industriegebäude werden im Investoreneigentum, aber für Unternehmensbesitzer entwickelt, um anschließend an die Unternehmer (zurück)vermietet zu werden. Der Vorteil dieses Konstrukts heißt: niedrige Leerstandsraten und sichere Mietverträge. In Österreich gibt es – aus unterschiedlichen Gründen – eine sehr differenzierte Sicht dieses Procederes. „Natürlich gibt es dieses Modell auch in Österreich – sowohl im industriellen als auch im gewerblichen Bereich wird diese Variante verwendet“, meint etwa Alfons Metzger von MRG Metzger Realitäten. Der Hauptgrund sei jedoch nicht der Leerstand, sondern vor allem die Tatsache, dass Immobilieninvestitionen teuer sind und die meisten Unternehmungen nicht die Kompetenz für Projektentwicklung im Haus haben. Ein weiterer Grund, so Metzger weiter, ist auch die Tatsache, dass die Immobilieninvestitionen einen hohen Kapitaleinsatz fordern. Und dieses Geld wird meist dringend für die Weiterentwicklung des Unternehmens benötigt: „In Investitionen gegebenes Geld ist blockiert.“ Als ausgesprochenen Trend würde EHL-Chef Michael Ehlmaier diese Invest-Variante nicht bezeichnen, denn: „Dieses Spezialsegment erfordert ein entsprechendes Fachwissen des Immobilieneigentümers und großes Vertrauen in den Nutzer, da es sich um ‚built to use‘-Gebäude handelt und eine Nachvermietung – auch aufgrund von exponierten Lagen – oft schwierig wird.“ Ansonsten ist die Vorgangsweise, ein Objekt erst dann zu errichten, wenn es ausreichend Vorverwertung gibt, nichts Außergewöhnliches. Beispielsweise bei Bürohäusern oder Hotels sei das heutzutage sogar eine Grundvoraussetzung, so Ehlmaier. Dies vor allem auch deshalb, weil die Banken bei der Kreditvergabe zusehends restriktiver geworden seien. ## Leasing einmal anders Für Wolfgang Pundy, Hauptabteilungsleiter Immobilien bei der Raiffeisen-Holding NÖ-Wien, ist diese Vorgangsweise ein „Leasingmodell im weiteren Sinne“. Das heißt: „Es werden im Grunde ‚Mieterträge‘ für einen gewissen Zeitraum anstelle einer substanzhaltigen Immobilie gekauft, um den Anschaffungspreis inklusive Verzinsung zu refinanzieren.“ Diese Vorgehensweise, erläutert Pundy, entspreche allerdings nicht einer klassischen Immobilieninvestitionspolitik im Sinne einer langfristigen nachhaltigen Bewirtschaftung. Immofinanz-Boss Eduard Zehetner beschreibt diese in der Branche als „build to suit“-Objekte bezeichneten Projekte „natürlich auch in Österreich als machbar“. Will heißen: „Die Immofinanz errichtet beispielsweise für einen bereits vorher fixierten Mieter eine Industrieimmobilie und vermietet diese langfristig an ihn. Da gibt es keine großen Unterschiede zwischen Österreich und Deutschland.“ In der Projektentwicklung selbst ist diese Vorgangsweise offensichtlich nicht so geläufig, wie Walter Hammertinger, Co-Geschäftsführer der IC Projektentwicklung, erzählt: „Dieser Trend ist zumindest bei uns als Projektentwickler bis dato noch nicht angekommen. Vor allem in der Drittverwertbarkeit dieser Immobilien sehe ich hier eine entsprechende Schwäche, da diese Immobilien typischerweise auf Funktions- und Produktionsprozesse ausgerichtet werden, wodurch die Immobilie sozusagen zum Maßanzug für das jeweilige Unternehmen wird.“ «