Frage an den Anwalt:

Muss ein Lokalbetreiber die Miete nun bezahlen, oder kann er aufgrund des §§ 1104 die Miete bei einer behördlichen Schließung einseitig aussetzen? Antwort von Wilhelm Huck, Partner und Immobilienrechtsexperte bei Hasberger Seitz & Partner Rechtsanwälte: Die aufgrund der COVID-19 Krise bzw. der daraus resultierenden Verordnung vom 15. März 2020 erfolgte behördliche Schließung von Lokalen führt regelmäßig zur Anwendung der §§ 1104 ff. ABGB, welche eine Mietzinsbefreiung bzw. Mietzinsminderung ermöglichen. Dabei sind allerdings mehrere Punkte zu beachten: • Generell ist zu unterscheiden, ob das in Bestand genommene Lokal gar nicht gebraucht und benutzt werden kann oder ob zumindest ein beschränkter Gebrauch des Lokals möglich ist. Je nachdem kann möglicherweise eine gänzliche Mietzinsbefreiung erfolgen, oder aber nur eine teilweise Mietzinsminderung. • Im Hinblick auf die den Mieter treffende Schadenminderungsobliegenheit - wonach diesen die Verpflichtung trifft, den Schaden möglichst gering zu halten - sind vom Mieter sämtliche Nutzungsmöglichkeiten sowie auch sämtliche Förderungsmittel auszuschöpfen. Im Sinne der Schadenminderungsobliegenheit ist etwa zu berücksichtigen, ob das Lokal als Lager, Büro, zu Werbezwecken oder für den Onlinehandel, genützt wird bzw. werden kann (könnte). Im Hinblick auf die Schadenminderungsobliegenheit sollten vom Mieter neben alternativen Nutzungsmöglichkeiten auch sämtliche Möglichkeiten der öffentlichen Förderung in Anspruch genommen werden bzw. sollte versucht werden, diese zu erhalten. • Sollten tatsächlich keine (alternativen) Nutzungsmöglichkeiten bestehen und keine Förderungsmittel gewährt werden, besteht bei einer behördlichen Schließung regelmäßig die Möglichkeit, die Mietzinszahlung gänzlich auszusetzen. Wird das Lokal vom Mieter zumindest zum Teil genutzt bzw. wurden Förderungsmittel gewährt, ist gewöhnlich nur eine anteilige Mietzinsminderung möglich. • Der Mieter sollte immer darauf bedacht sein, sämtliche Nutzungsmöglichkeiten bzw. Förderungsmittel auszuschöpfen und seiner Schadenminderungsobliegenheit nachzukommen, da ansonsten der Vermieter eine möglicherweise erfolgreiche, zudem kostenintensive, Mietzins- und Räumungsklage gegen den Mieter erheben kann. Darüber hinaus besteht für den Mieter die Möglichkeit den Mietzins unter Vorbehalt einzubezahlen und diesen später einzufordern bzw. mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung für die Zeit der behördlichen Schließung herbeizuführen.