Geburtenkollaps in deutschen Städten

In einer aktuellen Studie des Technologie- und Immobilienunternehmens Prea warnen die Analysten ausdrücklich vor den Folgen des Geburtenkollapses in Deutschland. Immobilieninvestoren würde dieses regelmäßig unterschätzen. Insgesamt zeigt sich, dass sich der demografische Wandel in den kommenden zwanzig Jahren insbesondere auf die ländlichen Regionen in Deutschland auswirken wird, wo Bevölkerungsrückgänge von bis zu 60 Prozent (Saale-Holzland-Kreis) gemessen werden. Besonders betroffen sind hiervon die eher ländlich geprägten Bundesländer Sachsen (-9,5 Prozent), Sachsen-Anhalt (-17,2 Prozent) und Thüringen (-14,9 Prozent). Demgegenüber werden die urbanen Zentren weiterhin wachsen. Diese profitieren insbesondere aufgrund des erhöhten Zuzugs. Besonders hervorzuheben sind hierbei die Metropolregionen um München, Nürnberg, Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main. Der Urbanisierungstrend, der seit Mitte der 2000er Jahre besteht, bleibt damit weiterhin aktiv. Der Druck auf die Großstädte wird somit anhalten. Nichtsdestotrotz wird das Durchschnittsalter von aktuell 44,4 auf über 46,5 Jahre steigen, was den Bedarf nach Barrierefreiheit sowohl in den Wohnungen als auch im öffentlichen Raum verstärken dürfte. Städte mit einem besonders hohen und nachhaltigen Wachstum sowie einer vergleichsweise jungen Bevölkerung stehen solchen mit starken Bevölkerungsrückgängen gegenüber. Für die kommenden 20 Jahre ergibt sich daraus ein Ranking der Standorte von Wohnungsinvestitionen, bei dem Regensburg, Leipzig und Potsdam die vorderen Plätze bei der Bevölkerungsentwicklung einnehmen, während Neuss, Trier und Moers als Standorte mit den größten Bevölkerungs- und Bedarfsrückgängen bei Wohnungen identifiziert wurden. Die Metropolregionen um München, Nürnberg, Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main sowie die Großstädte im Osten Deutschlands werden hingegen weiter wachsen. Hierbei sticht Leipzig besonders hervor, wo Prea in den kommenden zwanzig Jahren einen Bevölkerungsanstieg von 30,2 Prozent prognostiziert. Maßgeblicher Faktor des darin sichtbaren Urbanisierungstrends dürfte die zunehmende Bedeutung der wissensintensiven Dienstleistungen in der Wertschöpfung sein. Ein rückläufiger Bevölkerungstrend werde in den betroffenen Regionen zu einem erhöhten Leerstand führen, schreiben die Autoren um Martin Kern, Senior Capital Market Quant bei Prea. Doch selbst bei stagnierender Bevölkerung müsse der Immobilienbestand an die sich verändernden Bedürfnisse angepasst werden. Das gelte auch für die städtische Infrastruktur. Städtebaulich könnte dies in den betroffenen Regionen bedeuten, dass entweder Ortsteile zurückgebaut oder sogar ganze Siedlungen aufgegeben werden müssen. „Ziel der Studie ist, Investoren eine klare Vorstellung davon zu geben, welche Standorte aufgrund bestimmter Kriterien für Wohnungsinvestitionen geeignet sind und welche aufgrund des Geburtenrückgangs und der damit verbundenen Bevölkerungsschrumpfung eine erhöhte Leerstandsrate aufweisen könnten“, sagt Gabriel Khodzitski, CEO und Gründer von Prea.