Genossenschaften statt Mietpreisbremse

Der Wohnungsmarkt in Zürich macht deutlich, dass leistbares Wohnen in Ballungsräumen vor allem durch gemeinnütziger Bauträger langfristig gesichert werden kann, während gleichzeitig der frei finanzierte Bereich ohne allzu grosser Hürden das Hochpreis- und Luxussegment abdeckt. In der Schweizer Metropole liegt der Anteil genossenschaftlicher Wohnungen bei rund 18 Prozent – mit Mieten, die im Schnitt um etwa die Hälfte unter dem freien Marktpreis liegen. Zusätzlich entfallen sieben Prozent auf den kommunalen Wohnbau. Damit stammen rund ein Viertel aller Mietwohnungen in Zürich aus nicht profitorientierten Strukturen. Das entlastet den Gesamtmarkt spürbar – auch wenn der Bedarf aufgrund hoher Bodenpreise und anhaltender Wohnungsknappheit längst nicht gedeckt werden kann.

Der politische Fokus liegt in Zürich inzwischen klar auf dem Ausbau des gemeinnützigen Wohnens. Bis 2030 soll der Anteil auf ein Drittel steigen. Ob dieses Ziel ausreicht, um die angespannte Lage zu entschärfen, ist offen – fest steht aber, dass eine ambitionierte Bodenpolitik dafür entscheidend sein wird. Die hohe Grundstückspreise erweisen sich auch in Zürich als Engpassfaktor für neue leistbare Wohnungen. Städte, die diesen Trend umkehren wollen, setzen zunehmend auf baulandpolitische Instrumente wie Widmungsvorgaben, Vertragsraumordnungen oder das gezielte Mobilisieren öffentlicher Flächen.

Ein weiterer zentraler Aspekt ist die Finanzierung. Die Schweiz nutzt mit der Emissionszentrale für den gemeinnützigen Wohnbau (EGW) ein kapitalmarktbasiertes Modell, bei dem der Staat Bürgschaften für Anleihen übernimmt und daraus zinsgünstige Darlehen an Genossenschaften vergibt. Ein ergänzender Fonds de Roulement unterstützt zusätzlich durch langfristige Mittelvergabe. Diese Kombination aus staatlicher Rückendeckung und genossenschaftlicher Eigenverantwortung bietet ein robustes Modell, das auch in Österreich als Vorbild dienen könnte.

Der österreichische Wohnbau hat sich mit über 200.000 gemeinnützigen Mietwohnungen allein in Wien zwar ebenfalls stark entwickelt – doch angesichts steigender Kosten, sinkender Förderbudgets und wachsender Nachfrage sind neue Finanzierungskonzepte gefragt. Dazu zählen zweckgebundene Fondsmodelle ebenso wie eine breitere Nutzung von Bundesbürgschaften.

Zürich macht aber auch auf Unterschiede aufmerksam: Während der gemeinnützige Sektor dort stark ist, sind die Rechte der Mieter:innen vergleichsweise schwach. Kündigungen bei Veränderung der Haushaltsgröße sind beispielsweise möglich. In Österreich hingegen trägt ein starker Konsumentenschutz wesentlich zur sozialen Wohnsicherheit bei.

Eine aktuelle Fachreise des Verein für Wohnbauförderung (VWBF) nach Zürich hat diese Themen aufgegriffen und den systemischen Vergleich zum Anlass genommen, um Ableitungen für die heimische Wohnungspolitik zu diskutieren. Klar wurde dabei: Eine zukunftsfähige Wohnbaupolitik wird sich nur über sektorübergreifende Zusammenarbeit, moderne Finanzierungsinstrumente und eine aktive Bodenpolitik realisieren lassen.