Genug ist genug!

Der Büroneubau hat in Wien ein Rekordtief erreicht. Und daran wird sich vorerst wenig ändern. Früher war die Welt für Immobilienentwickler eigentlich ganz einfach. Immer dann, wenn die Leerstände – beispielsweise am Wiener Büromarkt – in Richtung neuer Höchst- oder zumindest Hochstände unterwegs waren, wurde es Zeit, wieder neue Bürobauprojekte anzugehen. Denn immer dann stellten viele in der Immobilienbranche und ganz besonders auch die finanzierenden Banken ihre diesbezüglichen Aktivitäten vorerst einmal ein. Verständlich: Mieter, auch Großmieter, hatten plötzlich (wieder) die Qual der Wahl. Und damit auch die Möglichkeit, die Mietpreise entsprechend nachzuverhandeln. Oder wenigstens entsprechende Incentives, wie beispielsweise ein halbes Jahr Mietfreistellung oder gar ein ganzes Jahr nur die Betriebskosten zahlen und erst dann entsprechend auch die Miete. Alles wartete auf bessere Zeiten, also auf den Zeitpunkt, wo sich die Leerstände wieder auf ein normales Niveau reduzierten. Wer will da schon vorher neue Büroflächen bauen? Genau das war die Stunde, wo die cleveren Immobilienentwickler zuschlugen. Diese begannen mit der Entwicklung neuer Büroprojekte dann, wenn die Leerstände in die Höhe schnellten. Das Kalkül war klar: Irgendwann dreht sich diese Situation erfahrungsgemäß wieder und dann hat man gute Ware, die man auch zu etwas höheren Mieten anstandslos verwerten kann. Im Idealfall hat man sogar den Baugrund relativ günstig einkaufen können, weil ja viele den Glauben in den Büromarkt (wieder einmal) verloren hatten und daher die Nachfrage nach Bürobaugrundstücken überschaubar war. Wer damals, also bis vor einem halben Jahrzehnt, antizyklisch unterwegs war, konnte eigentlich nur wenig falsch machen mit neuen Büroprojekten. Denn das erste, was knapp wurde, das waren die großen, zusammenhängenden Flächen und genau die konnte man auch noch in Zeiten hoher Leerstände gut vorvermieten, mit untypischen Mietpreisaufschlägen für Großmieter, quasi ein negativer Mengenrabatt … Und genau mit dieser (guten) Vorvermietung konnte man das neue Büroprojekt auch wieder gut finanzieren. So war das damals. Und heute? Neubauprojekte markieren jetzt schon das x-te Jahr in Folge neue Tiefststände. Dennoch gibt es aktuell auch (noch) da und dort große, zusammenhängende Flächen, zumal die Nachfrage seitens der Großmieter anhaltend bescheiden bleiben dürfte. Das ist einerseits der anhaltenden Wirtschaftsflaute geschuldet, andererseits wohl aber auch der Tatsache, dass Wien als Standort großer internationaler Unternehmen – sagen wir es höflich – einen Argumentationsbedarf bezüglich der Ansiedlung hat. Das Tor zum Osten ist kein Konkurrenzvorteil mehr, große Konzerne sind da und dort bereits weiter gezogen. Und Neues ist eher nicht in Sicht. Dazu kommt, dass die in den letzten 15 Jahren errichteten Bürohäuser scheinbar tatsächlich zukunftssicher und entsprechend flexibel errichtet worden sind und daher eine Umsiedlung aufgrund der technischen Weiterentwicklung nicht mehr zwingend nötig ist. Vor allem die auch ökologisch nachhaltig konzipierten und errichteten Häuser sowie jene, wo eine entsprechende Nachjustierung möglich war oder ist, bleiben nach wie vor gut im Geschäft. Und das wiederum ist schlecht für neue Projekte. Eine Trendwende ist derzeit nicht ins Sicht. Auch der Immobilieninvestmentmarkt Österreich hat sich in den letzten Jahren verändert. Im Rekordjahr 2007 prägten vor allem Portfolioverkäufe den Markt, Büroimmobilien waren am beliebtesten. Im Jahr 2014 entfielen rund 47 Prozent aller Transaktionen auf Einzelhandelsimmobilien, Büroimmobilien sind mit ca. 31 Prozent an zweiter Stelle zu finden. « [cite1]