Gesunde Geschäfte mit Immobilien

Verlockende Aussichten am Gesundheitsmarkt. Immobilien nehmen auch im Gesundheitswesen eine zentrale Lage ein. Wirtschaftlichkeit und Wohlgefühl gehen insbesondere bei Gesundheitsimmobilien Hand in Hand. Die Pflege- und Gesundheitsimmobilien gehören innerhalb der Spezialimmobilien zum Typ der Sozialimmobilien. Bei Pflegeimmobilien als Anlageobjekt handelt es sich zumeist um Pflegeheime, bei Gesundheitsimmobilien um Krankenhäuser, Reha-Einrichtungen, Ärztehäuser und Medizinische Versorgungszentren. Aber: Das Geschäft mit Gesundheitsimmobilien ist jetzt schon ein Milliardengeschäft. Mit steigender Tendenz. Das Interesse der Investoren an diesen Immobilientypen hat in der jüngsten Vergangenheit zugenommen. Die Aussichten, die der Pflege- und Gesundheitsmarkt für die Zukunft bietet, sind für Anleger verlockend. Kein Tag, an dem man nicht über die neue Gesundheitsreform redet. Unter dem Schlagwort \"Primary Health Care\" wird zwischenzeitig auch schon mal alter Wein in nur auf einen ersten, flüchtigen Blick neuen Schläuchen verkauft. Die Wahrheit ist: Obwohl Gesundheits- und Sozialimmobilien ein besonders wichtiger Bereich für das Leben der Menschen sind, gibt es kaum einen trägeren Bereich als diesen. Das Problem: Zu sehr sind Staat, Bürokratie, politische und andere Partikularinteressen nicht nur mit einander verwoben, sondern sogar in vielfacher Hinsicht voneinander abhängig. Und es gibt möglicherweise kaum einen anderen Bereich, wo so viel \"hineininterveniert\" wird wie im Gesundheitswesen und damit in weiterer Folge auch die dafür genutzten Immobilien. Das schlägt auch auf die Bauwirtschaft durch, die sich aktiv in dieses Geschäftsfeld einbringt. Besonders bemerkenswert: Die beiden an sich schärfsten Konkurrenten, Porr und Strabag, machen im Gesundheitsimmobilienbereich gemeinsame Sache und haben sogar eigene gemeinsame Geschäfts- und Projektentwicklungsaktivitäten. Mit gutem Grund. Denn mit größter Wahrscheinlichkeit wird der Gesundheitsimmobilienbereich Spitäler werden zusammengelegt, neu- oder umgebaut. Das Milliardending Krankenhaus Nord, Wiens zweitgrößtes Spital, ist da nur die Spitze des Eisberges. Krankenanstalten, Reha- und Ärztezentren werden errichtet. Der Bedarf ist groß, die Themen Gesundheitsimmobilie und raumstrategische Gesundheitsplanung erhalten einen neuen Anstrich. Stellen Gesundheitsimmobilien schon seit jeher Entwickler und Planer vor besondere Herausforderungen, kommt aktuell eine Reihe an Faktoren hinzu, die der Entwicklung einer solchen Immobilie heutzutage geschuldet sind. Das Thema der Stunde seien der Lebenszyklus von Gebäuden sowie Planung und Betrachtung eben dieser Zyklen über die bloße Bauphase hinaus. Dies hätte man bis vor Kurzem im Grunde versäumt, zumindest aufseiten der Projektentwickler. Man plädiere für die Abwendung von einer \"Und hinter mir die Sintflut\"-Projektentwicklung hin zur prozess­orientierten Planung, insbesondere auch im Bau. Die Schweiz setzt hierbei revolutionäre Maßstäbe mit raumstrategischen Entwicklungshorizonten bis ins Jahr 2060. Es ist anzunehmen, dass man in Österreich noch nicht so weit ist. Was man sich aber auch in Österreich und insbesondere in Wien zu Herzen nehmen sollte, ist der Aufruf Krammers, die Krankenhäuser in den städtebaulichen Prozess einzubinden. Wohl nicht nur die Krankenhäuser, sondern jede Gesundheitsimmobilie sollte nicht nur raumstrategisch, sondern darüber hinaus auch im raum­ästhetischen wie auch raumfunktionellen Sinne in das Städtebild eingewoben werden. Die Erkenntnis, dass Umgebung und deren Gestaltung nicht nur Einfluss auf die allgemeine Gesundheit, sondern vor allem auch auf den Genesungsprozess hat, lässt die Frage im Raum stehen, weshalb Krankenhäuser so lange Zeit am Patienten und damit am Menschen vorbei geplant und gebaut wurden. Gebaut mit einer Attitüde, die dem Patienten eher gnädigerweise am Schluss ins Gebäudekonzept Zutritt gewährte, denn gebaut für den Patienten und jene Menschen, die tagtäglich dort ihre Arbeit verrichten. Wenn man es schaffen würde, diese nicht nur in den raumstrategischen, städtebaulichen Prozess einzubinden, sondern darüber hinaus funktionelle, aber bauästhetische, energetisch-nachhaltige und am Menschen orientierte Projekte zu entwickeln, dann wäre die \"Humanisierung\" der Gesundheitsimmobilie bereits einen ganzen Schritt weiter. Ein weiteres Wort der Stunde ist jenes des \"Best Point of Service\". Gemeint ist damit gemeinhin die Lokalisation der Patientenversorgung im System, und zwar in möglichst effizienter Form hinsichtlich Versorgungsleistung und Kostenfaktor. Auf gut Deutsch: wann der Patient wie, von wem und bei minimalen Kosten mit der für ihn besten medizinischen Leistung behandelt wird. Belässt man diese integrale Fragestellung innerhalb des virtuell Prozesshaften, minimiert sich der \"Best Point of Service\" auf eine systemimmanente Problematik. Erweitert man den Point jedoch um das Räumliche und addiert eine physische Komponente, so sind wir plötzlich in einer raumstrukturellen und städtebaulichen Fragestellung angelangt. Und nimmt man an dieser Stelle die drei großen L der Immobilienbranche her - \"Lage! Lage! Lage!\" -, so erhöht sich die Suche nach dem \"Best Point of Service\" um eine zusätzliche Dimension - die der Infrastruktur- und Raumplanung. Jeder Form der daseinsorientierten Planung, der ja grundsätzlich unterstellt werden kann, dass sie immer das Optimum anstrebt, liegt zuerst das Ziel zugrunde, die Lebensqualität und damit die Gesundheit der Menschen zu gewährleisten, zu fördern und zu sichern. Ob effektiv als Thema des Gesundheitsbereiches deklariert oder unter dem Mäntelchen Lifestyle and Health: Das Wohl des Menschen ist die erste Prämisse in der Stadt- und in der Raumplanung. Dennoch gibt es nur wenige stadt- und regionalwissenschaftliche Schulen, die sich dezidiert mit dem Gesundheitswesen auseinandersetzen. Erstaunlich ist diese Tatsache vor allem dahingehend, als doch die Stadtplanung, wie wir sie heute verstehen, ursprünglich genau in jenem Bereich wurzelt. Nämlich in den Umwälzungen der Industrialisierung und ihren Nachwirkungen - den untragbaren Lebensumständen dieser Zeit, dem Erwachen eines Bewusstseins für die Gesundheit der Menschen, das in direkter und untrennbarer Weise von den städtebaulichen Dispositionen abhängig ist. Die Erkenntnis über den Wert der Gesundheit innerhalb der Gesellschaft und deren direkte Abhängigkeit von den äußeren Lebensumständen resultierte in strategischen Planungsentscheidungen zur Erhöhung der Wohn- und Lebensqualität - der heutigen Stadtplanung im weitesten Sinne. Reich wird man mit Gesundheitsimmobilien als Investor immer noch nicht. Dafür gibt es wohl kaum eine Assetklasse, die über eine derartige Konstanz verfügt, wie eben diese Assetklasse. Österreichweit wird die Rendite bei Gesundheitsimmobilien derzeit bei im Schnitt nur noch rund drei Prozent angesiedelt. Das ist um rund einen halben Prozentpunkt weniger als in den nächsten sechs Monaten für Büroimmobilien in den besten Lagen gezahlt werden dürfte. Zum Gesundheitsbereich zählen Kliniken, Privatspitäler, Kuranstalten oder auch Ärztezentren. Ebenso wie Studentenheime werden diese Objekte von den meisten Investoren als Betreiberimmobilien eingestuft, was den Kreis der potenziellen Investoren derzeit - und absehbar vorübergehend - noch etwas einschränkt. Erste Fonds, die in Gesundheitsimmobilien veranlagen, gibt es bereits. Dazu zählt die von der balandis real estate ag verwaltete Fondsgesellschaft DLF 94/17 oder auch die an der NYSE Euronext gelistete Immobiliengesellschaft S.A. Cofinimmo N.V. Auch die deutsche Corpus Sireo engagiert sich in diesen Bereich - mit zunehmendem Erfolg und entsprechend steigenden Investitionssummen. Auch in Österreich kommt diese Assetklasse schön langsam in Schwung. Als Investoren treten derzeit aber vor allem ausländische \"Institutionelle\" auf, weil die Klasse in Österreich noch zu neu ist. Immerhin: Private (wie Stiftungen) und Versicherungen schätzen die extreme Sicherheit, auch was die Leerstandsgefahr betrifft, die hier naturgemäß bei Null liegt - und das auf unabsehbar lange Zeit. «