Gewerbeimmobilien belasten Bankbilanzen

Der Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen bleibt für Banken auch 2026 ein schwieriges Pflaster. Eine aktuelle Studie von Roland Berger, für die Workout-Verantwortliche der größten deutschen Immobilienfinanzierer mit einem Kreditvolumen von mehr als 110 Milliarden Euro befragt wurden, zeichnet ein ernüchterndes Bild: 45 Prozent der Befragten rechnen für 2026 und 2027 mit einer weiteren Abkühlung des Marktes, eine deutliche Erholung erwartet niemand. Die Non-Performing-Loan-Quote bei gewerblichen Immobilienkrediten in Deutschland ist laut Europäischer Bankenaufsichtsbehörde per Ende 2025 auf 6,91 Prozent gestiegen.

Damit entfallen bereits mehr als 30 Prozent des gesamten EU-weiten Volumens an notleidenden Immobilienkrediten auf Deutschland. Das NPL-Volumen bei Gewerbeimmobilien hat sich von rund 6 Milliarden Euro im Jahr 2021 auf 19 Milliarden Euro im Jahr 2025 mehr als verdreifacht. Besonders kritisch bleibt die Lage bei Büroimmobilien: Sämtliche Befragte sehen hier den stärksten Anstieg der Kreditrisiken und erwarten bis Ende 2027 die größten Preisrückgänge.

Auch der Einzelhandel bleibt unter Druck, 71 Prozent stufen Retail-Finanzierungen als Risikosegment ein, 88 Prozent rechnen mit weiteren Wertverlusten. Zunehmend mehren sich zudem Hinweise, dass auch bei Logistik- und Lagerliegenschaften die Risiken steigen. Die Mehrheit der Institute erwartet bis Jahresende eine stabile oder leicht rückläufige NPL-Quote im eigenen Portfolio.

Diese Entwicklung ist jedoch weniger auf eine Markterholung zurückzuführen als vielmehr darauf, dass sich neue Problemfälle und gelöste Engagements in etwa die Waage halten. Zum Abbau notleidender Kredite setzen 96 Prozent der Banken auf Restrukturierungen mit dem Kreditnehmer, 67 Prozent auf den Verkauf der Liegenschaft und 56 Prozent auf den Verkauf einzelner NPL-Engagements. Das zentrale Problem bleibt die fehlende Marktliquidität.

Das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien verharrt seit 2023 auf niedrigem Niveau, von rund 60 Milliarden Euro im Jahr 2021 ist es auf zuletzt 27 Milliarden Euro geschrumpft. Als größte externe Hürden nennen die Befragten die geringe Marktnachfrage (54 Prozent), unattraktive Verkaufspreise (50 Prozent) und komplexe Finanzierungsstrukturen (41 Prozent). Intern erschweren die Komplexität der Engagements (70 Prozent) und begrenzte personelle Kapazitäten (64 Prozent) den Abbau.

Die Studie identifiziert drei strategische Archetypen unter den Instituten: Die aktiven Verkäufer nehmen Abschläge in Kauf und bereinigen ihre Bilanzen rasch. Die selektiven Lösungsfinder suchen für jedes Einzelengagement die bestmögliche Lösung, was häufig zu längeren Workout-Zeiten führt. Die wertorientierten Restrukturierer wollen eine schnelle Verlustrealisierung vermeiden und auf eine nachhaltige Gesundung des Kreditengagements hinarbeiten.

Der entscheidende Faktor ist dabei stets die individuelle Refinanzierungs- und Schuldentragfähigkeit. Als alternative Instrumente bringt Roland Berger professionelle Auffanggesellschaften ins Spiel. Diese sogenannten Rescue Vehicles können den Interessenkonflikt zwischen Eigentümer und Finanzierer auflösen, indem ein professioneller Restrukturierungsgesellschafter Anteile übernimmt, die Kreditbeziehung neu strukturiert und alternative Kapitalgeber einbindet.

Ziel ist es, die Liegenschaft zu stabilisieren, bis sich das Marktumfeld verbessert. Dafür steht laut Studie grundsätzlich ausreichend Kapital bereit. Für deutsche Immobilien beziffert Roland Berger das relevante Dry Powder auf rund 79 Milliarden Euro, davon etwa 37 Milliarden Euro aus Private Equity und 42 Milliarden Euro aus Private Credit.

Vor allem diese alternativen Kapitalgeber kommen als Liquiditätsquellen für Aufwertungsmaßnahmen in Frage. Langfristig empfiehlt die Studie den Instituten ein proaktives, datenbasiertes NPL-Management mit klaren Kriterien für Restrukturierung, Verkauf oder alternative Lösungen. Das von Roland Berger entwickelte NPL-Safeguard-Framework definiert zehn Handlungsfelder von Strategie und Organisation über Datenqualität bis hin zu standardisierten Prozessen.