Gutes Investmentjahr

In Krisenzeiten flüchtet man bevorzugt in Betongold. Allein der Mangel an passenden Produkten schränkt den Investmentmarkt ein. Dieser ist dafür erstaunlich stabil geblieben. Auch wenn das Jahr 2019 als absolutes Rekordjahr in die bisherige Immobiliengeschichte eingeht - ohnehin eine Zeit, wo man Covid nur aus den Zeitungen kannte: Nachdem 2020 die Pandemie schlussendlich auch Österreich überrollt hatte, zeigte sich sehr schnell: Das Geld sucht nach Immobilien - und in Krisenzeiten umso mehr. So zeigte sich das Investmentjahr 2020 als äußerst stabil mit einem lebhaften Markt. Covid schien die Investments also nicht bremsen zu können, wohl aber der Mangel an passenden Investmentprodukten. Bei Neuentwicklungen scheint der Markt fast leergekauft zu sein, im Zinshausbereich schränkt allenfalls der Umstand, dass sich manche einen Verkauf jetzt zweimal überlegen, den Markt ein. Doch der zeigte sich 2020 als durchaus lebendig, wenn man die Zahlen beim Maklerranking betrachtet. Mit rund 13 Millionen Euro Investmentvolumen konnte etwa die EHL ihren Wert von 2019 halten und konnte sich erneut den Spitzenplatz sichern. Auch Arnold Immobilien sind im Investmentjahr sehr stabil geblieben und konnten mit fast 5,2 Millionen Euro den zweiten Platz erklimmen. Stabil bis auf ein paar wenige Abstriche ist auch Otto Immobilien geblieben. Einbußen musste dafür die ÖRAG hinnehmen, die sich stark im Bundesländerbereich engagiert und da gut ein Drittel weniger Honorarvolumen einnehmen konnte. Ansonsten zeigen sich die Werte bei den Verbünden und Franchisern gegenüber 2019 relativ unverändert. Als besonders begehrt erwiesen sich im Investmentbereich einmal mehr die Zinshäuser: Dort hatte sich die EHL mit über 6,5 Millionen Euro Honorarvolumen an die Spitze katapultiert, fast 5,2 Millionen Euro konnte Arnold Immobilien im vergangenen Jahr erwirtschaften. Platz drei geht an Otto Immobilien, die fast zwei Millionen Euro an Honorarvolumen einnehmen konnten. Über zwei Millionen Euro konnte da auch die ÖRAG gutmachen. Das doch erstaunlich gute Investmentjahr, das in den Zahlen des Maklerrankings abgebildet ist, lässt sich auch durch die bereits veröffentlichten Marktberichte bestätigen. Es ist nach wie vor viel Geld am Markt vorhanden, weswegen neben den institutionellen Investoren immer mehr Privatanleger auf dem Investmentmarkt zu finden sind. Kein Wunder: Anlagealternativen zur Immobilie gibt es derzeit kaum welche und auf dem Sparbuch/ Konto sind ab einem gewissen Betrag Negativzinsen fällig, auch wenn man das auf Bankenseite lieber als Verwahrgebühr bezeichnen will. Jedenfalls: Die Krisenzeiten haben auch den Investmentmarkt beflügelt, der auch wesentlich stärker hätte ausfallen können, wenn erstens mehr Produkte am Markt gewesen wären und zweitens keine Einschränkungen bei den Besichtigungen gewesen wären. Vergleicht man die vorliegenden Zahlen nämlich mit den Marktberichten, so fällt auf, dass der Hauptteil am Investmentmarkt von heimischen Anlegern kommt, während ausländische Investoren deutlich weniger als üblich vom gesamten Investmentkuchen für sich beansprucht hatten. Mittlerweile ist der Investmentmarkt nicht mehr nur in Wien verortet, Anleger gehen zunehmend auch in die Bundesländer und dort in die wachstumsstarken Landeshauptstädte, in der Hoffnung, dort das für sie passende Produkt zu finden - bei mittlerweile niedrigeren Einstiegspreisen als in Wien bei selbem Einkommensniveau der Einwohner und stabilen wirtschaftlichen Verhältnissen. Hier werden sich die Trends, die durch die Pandemie ersichtlich geworden sind, ebenfalls stärker niederschlagen. Derzeit bleiben Wohnimmobilien und Zinshäuser auf dem Speisezettel ganz oben, allerdings wird außerhalb Wiens auch der Gewerbebereich interessant. Allerdings hat sich das vergangene Jahr der Investmentmarkt in Wien durchaus als lebendig erwiesen, wo auch größere Tickets (etwa Lasallestraße) wie auch Zinshausportfolien gedreht worden sind. Was bei Zinshäusern mittlerweile auffällt: Es sind nicht nur die Entwickler, die kaufen, sanieren und abverkaufen, sondern zunehmend auch Bestandshalter, wie ein prominenter Deal mit einem Zinshausportfolio heuer gezeigt hat. Das kann man durchaus als Signal werten, dass Zinshäuser nunmehr auch für institutionelle Fonds bankable geworden sind - trotz niedrigster Renditen. Auch die Investmentlandschaft selbst hat sich durch die Coronapandemie verändert. Galten zuvor Büroimmobilien noch als am häufigsten gedrehte Anlageimmobilie, sind jetzt mittlerweile Wohnimmobilien an der Spitze. Als außergewöhnlich stark erwies sich auch der Logistikmarkt, während Retail und Hotel stark an Gunst vonseiten der Investoren verloren haben. Nur Fachmarktzentren, die einen regionalen Versorgungscharakter samt Lebensmitteleinzelhändler oder Drogerie aufweisen, konnten sich gegen Lockdowns und Onlinehandel erfolgreich wehren, weswegen diese im Einzelhandelssegment nach wie vor stark nachgefragt waren. Auch die Investoren geben 2020 ein anderes Bild ab, als noch zuvor. Waren vor Coronazeiten vor allem Investoren aus den USA und Asien sehr dominant, so waren nach Corona nur mehr Anleger aus Deutschland und Österreicher zugegen, mitunter bedingt durch die Reisebeschränkungen, die es vor allem für Investoren aus Übersee nahezu unmöglich gemacht hatten, die Immobilie selbst in Augenschein zu nehmen. Diese Rolle ist schlussendlich von einheimischen und deutschen Anlegern eingenommen worden. Auch bei denen mangelte es nicht an Geld, sowohl bei Privatinvestoren als auch institutionellen Anlegern, die beide gleichermaßen den österreichischen Markt beackert haben - und manche auch forciert. So konnten im ersten Quartal bereits 650 Millionen Euro in österreichische Gewerbeimmobilien investiert werden - trotz zweitem und drittem Lockdown. So könnte die Viermilliarden-Grenze heuer durchaus geknackt werden, die Nachfrage ist nach wie vor hoch. Allerdings dräut da und dort ein erheblicher Produktmangel heran. Während es etwa noch einige spannende Wohnprojekte für Globalinvestoren auf dem Markt gibt, ist es im Office- Sektor schon wesentlich enger. Investmenttaugliche Produkte sind hier sehr rar - und wenn es welche gibt, sind sie nicht am Markt. Und das dürfte noch weiter anhalten. Durch die Coronapandemie und die neuen Bürotrends sind Büroentwickler etwas zurückhaltender geworden, was sich entsprechend in der noch schwach gefüllten Pipeline widerspiegelt. Dementsprechend steigen die Preise, vor allem im Coresegment, weiter, die Renditen geben einmal mehr ein Äutzerl nach. Ein ähnliches Bild bei den Logistikimmobilien: Die Nachfrage nach Logistikliegenschaften ist sowohl bei Investoren als auch potenziellen Mietern zwar immens, das Angebot hält dieser aber bei weitem nicht stand. Auch wenn innerhalb der vergangenen Jahre die Entwicklungstätigkeit an spekulativen Flächen erheblich zugenommen hat und immer wieder neue Player den österreichischen Logistikmarkt für sich entdecken, ist der hauptsächlich limitierende Faktor der Platz: Passende Grundstücke sind in Wien etwa rar und damit auch entsprechend teuer, was sich dann wieder auf die Mieten niederschlägt. Dort ist allerdings die Bereitschaft vor allem im Bereich E-Commerce gestiegen, diese entsprechend zu bezahlen. Und generell vermieten sich spekulative Logistikimmobilien relativ schnell, oft schon weit vor der Fertigstellung. Der Produktmangel in den einzelnen Anlageklassen wird das heurige Investmentjahr sicherlich beeinflussen und da und dort zu Korrekturen nach unten führen. Andererseits ergibt sich dann in anderen Assetklassen wieder Potenzial zur Kompensation. Was das Maklerranking heuer ebenfalls zeigt: Von Einbrüchen kann keine Rede sein. Würde es mehr Produkte geben, würden auch mehr davon gehandelt werden. Damit bleibt die Immobilienbranche ein wesentlicher Konjunkturmotor.