Happy Birthday ARE

Die ersten Schritte in die private Immobilienwirtschaft wurden vor einem Jahr getan – der Krabbelstube ist die ARE aber schon längst entwachsen. Über die aktuellen Schwerpunkte und Zielsetzungen sprach ARE-Geschäftsführer Hans-Peter Weiss mit Gerhard Rodler. [b]Die ARE ist vor einem Jahr mit durchaus hochgesteckten Zielen gestartet. Wie weit konnten diese bis dato erreicht werden?[/b] Das sehr gute Ergebnis unseres ersten operativen Geschäftsjahres bestärkt uns in der Meinung, mit unserem Unternehmen den richtigen Weg eingeschlagen zu haben. Das Mietaufkommen betrug im Jahr 2013 rund 150 Millionen Euro. Der Jahresüberschuss nach UGB belief sich auf fast 42 Millionen Euro. Der vermietbare Leerstand liegt bei fünf Prozent und ist damit relativ niedrig. Eine sehr wichtige interne Kennzahl bei uns ist der konsolidierte Managementumsatz, also Erlöse aus allen Transaktionen, die nicht aus Geschäften mit der öffentlichen Hand resultieren. Derzeit liegen wir diesbezüglich bei rund 20 Prozent, wobei dieser Anteil deutlich steigen soll. [b]Das hieße aber in erster Linie, dass Sie mehr private Mieter wollen?[/b] Wir haben aktuell über 90 Prozent Bundesmieter. Ein deklariertes Ziel der ARE ist, den Anteil an nicht öffentlichen Mietern kontinuierlich zu heben, gleichzeitig aber auch unseren wichtigsten Kunden, den Bund, optimal zu servicieren. [b]Viele private Vermieter freuen sich über den Bund als Mieter. Sie offensichtlich weniger. Welchen Sinn hat die Steigerung des Umsatzes mit nicht-öffentlichen Geschäftspartnern?[/b] Die Republik Österreich und ihre Institutionen sind alleine aufgrund ihrer Bonität bei allen Vermietern, natürlich auch bei uns, sehr begehrt. Neben der klassischen Diversifikation wollen wir aber parallel dazu auf aktuelle Marktgegebenheiten adäquat reagieren und in anderen Bereichen unsere Chancen wahren können. Aufgrund reger Reformtätigkeit beispielsweise der Justiz, der Finanz oder auch des Innenministeriums werden immer wieder Flächen frei. Hier gilt es, sich nicht selbst Grenzen zu setzen, sondern in alle Richtungen zu denken und entsprechend zu agieren. [b]Das klingt noch ziemlich abstrakt. Daher ganz konkret: Wie wollen Sie im privaten „Segment“ wachsen?[/b] Hauptsächlich über Neuvermietungen, Projektentwicklungen und Ankäufe. Zur Optimierung unseres Portfolios verfolgen wir die Strategie, uns von Immobilien, die nicht unseren geografischen Schwerpunkten oder wirtschaftlichen Anforderungen entsprechen, zu trennen. Im vergangenen Jahr haben wir 18 Häuser um rund 24 Millionen Euro verkauft. Gleichzeitig führen wir parallel Verhandlungen, um wieder attraktive Objekte anzukaufen. Das „Trading“ wird künftig ein Teil unseres aktiven Portfoliomanagements sein. [b]Woran sind Sie da speziell interessiert?[/b] Kommt darauf an, in welchem Segment. Bei den Büros haben wir gewisse Mindestgrößen definiert. Unter 3.000 Quadratmeter Nutzfläche ist es für uns bedingt interessant. Für den Kaufpreis bedeutet das also ab ca. fünf Millionen Euro in den Landeshauptstädten und zehn Millionen Euro in Wien. Das Objekt sollte einen hohen Vermietungsgrad bei einem geringen wirtschaftlichen Alter aufweisen. Punkto „Wohnen“ haben wir Objekte mit einer Größe zwischen 40 und 200 Wohneinheiten im Visier. Mindestens 2.000 Quadratmeter Nutzfläche sollten es schon sein. Ähnlich zu den Büros wollen wir auch hier einen hohen Vermietungsgrad. Interessante Wohnobjekte stehen in naher Zukunft weit oben auf unserer Prioritätenliste. [b]Sie haben ja mit der ARE Development eine auf Projektentwicklungen spezialisierte Tochtergesellschaft. Bauen sie auch selbst Wohnungen?[/b] Wir haben derzeit – je nachdem wie man es rechnet – Projekte mit einem Investitionsvolumen von weit mehr als 800 Millionen Euro in der Pipeline. So bauen wir derzeit das ehemalige Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen in der Wiener Josefstadt zu exklusiven Wohnungen um. Wir rechnen noch heuer damit, eine Widmung für das ehemalige Hauptzollamt in Wien Erdberg zu bekommen. Insgesamt entwickeln wir in mehreren Bauphasen fast 2000 Wohnungen. Ein weiteres Großprojekt ist am Emil Behring Weg in Wien Meidling. Insgesamt hält die ARE Development derzeit Anteile an 24 Projektgesellschaften. Bis dato wurden nahezu alle Liegenschaften nach Entwicklung verkauft. In Zukunft werden wir auch manche Objekte im Bestand halten. [b]Wann und warum geht die ARE Partnerschaften mit Marktteilnehmern ein – und wann arbeitet sie alleine?[/b] Vor Gründung der ARE spielte das Thema Wohnen im BIG-Konzern eine untergeordnete Rolle. Wir haben daher Partnerschaften mit Unternehmen gesucht, deren deklarierte Kompetenz im jeweilig zu bearbeitenden Bereich liegt. Eines unserer Ziele in der ARE ist aber, den Anteil an Wohnen substanziell zu erhöhen. Mittelfristig wollen wir von derzeit vier auf rund zehn Prozent des Portfolios wachsen. Wir bauen also auch sukzessive Kompetenz im eigenen Unternehmen auf und werden daher in Zukunft auch Projekte ohne Partner entwickeln. Ein aktuelles Beispiel ist die ehemalige Schule in der Argentinierstraße. [b]Das klingt sehr selbstbewusst. Generell: Wie würden Sie die Performance der ARE bis jetzt beurteilen?[/b] Wir sind, wie schon gesagt, mit dem wirtschaftlichen Verlauf sehr zufrieden. Das abgelaufene Geschäftsjahr stand im Zeichen einer klaren strategischen Ausrichtung und des Aufbaus effizienter Strukturen und Prozesse. Wir sind heute ein kleines, schlank aufgestelltes, effizient agierendes Team und arbeiten weiter mit Hochdruck daran, uns am Markt zu etablieren, unsere Bekanntheit zu steigern und vor allem unseren Immobilienbestand zu optimieren. Natürlich müssen sich gewisse Abläufe erst einspielen. Wir können aber über die ersten eineinhalb Jahre guten Gewissens sagen: Wir haben alles erreicht, was wir uns vorgenommen haben, und sind voll im Plan. [b]Was haben Sie sich für die Zukunft vorgenommen?[/b] Abgesehen von dem Aufbau eines neuen Unternehmens lag die Herausforderung im operativen Bereich vor allem darin, zahlreiche Standortreformen unserer Mieter abzuarbeiten. So haben wir mittlerweile für nahezu alle ehemaligen Finanzämter in Wien zumindest einen Entwicklungsplan. Der größte Erfolg war in diesem Bereich aber sicher die Neuvermietung des ehemaligen Finanzamts in Wien Erdberg an das Bundesverwaltungsgericht. Darüber hinaus hat die Reform der Justiz zu einer Verdichtung oder Erweiterung mancher Standorte geführt. Einige Bezirksgerichte wiederum wurden geschlossen und manche davon mittlerweile verkauft. Vor Kurzem hat das Bundesministerium für Inneres neue Überlegungen zur Standortpolitik kommuniziert. All diese Veränderungen haben mittelbare und unmittelbare Auswirkungen auf die ARE, daher sind Flexibilität und Reaktionsschnelligkeit beim Management des umfangreichen Immobilienbestandes von entscheidender Bedeutung. [b]Ein wesentliches Argument bei der Entstehung der ARE war letztlich, ein Konstrukt zu schaffen, dass die BIG-Verbindlichkeiten auch unter den künftigen strengeren EU-Richtlinien nicht der Staatsschuldenquote zugeschlagen werden. Die in Rede gestandene ARE-(Teil-)Privatisierung kommt laut Wirtschaftsminister zumindest auf absehbare Zeit nicht. Hat das irgendwelche Auswirkungen auf die ARE-Konstruktion?[/b] Das hat auf die Entwicklung der ARE keinen Einfluss. Wir müssen und wollen uns mit anderen Mitbewerbern vergleichen. Unsere Messlatte sind vor allem die börsennotierten Immobilienunternehmen. Strategische Entscheidungen zu einem allfälligen Verkauf trifft alleine der Eigentümer. Wir sind jedenfalls bestrebt, die Eigenständigkeit der ARE weiter zu forcieren. Der nächste Schritt wäre diesbezüglich die eigenständige Finanzierung. Derzeit schuldet die ARE ihrer Muttergesellschaft knapp über 800 Millionen Euro. Wir prüfen gerade, dieses Geld über den Kapitalmarkt direkt in der ARE aufzunehmen. [b]Aber die BIG hat doch eine Top-Bonität. Wäre eine Finanzierung über die ARE nicht teurer, da es einen höheren Risikoaufschlag gäbe?[/b] Grundsätzlich ist das Portfolio der ARE ein vollkommen anderes als das der BIG. In der BIG sind vor allem Schulen und Universitäten, also langfristig vermietete Liegenschaften. Wohingegen das Portfolio der ARE aktuell zu 95 Prozent aus Büroimmobilien besteht. Diese Objekte sind im Gegensatz zu einer Universität deutlich fungibler. Diesen Umstand muss man auch in der Unternehmensfinanzierung bedenken. In der ARE verfolgen wir weitgehende Entwicklungs- und Wachstumsmöglichkeiten. Das Geschäftsmodell in Richtung privater Mieter auszubauen, verlangt entsprechende Rahmenbedingungen und in weiterer Folge auch flexible, direkte Finanzierungsstrukturen. Aber wir rechnen das genau durch. Ich erwarte mir relativ rasch Ergebnisse und danach werden wir schnell entscheiden. Ein positiver Nebeneffekt der eigenständigen Finanzierung für den Eigentümer wäre, dass die Verbindlichkeiten der ARE voraussichtlich nicht den Staatsschulden zugerechnet würden. [b]Sollte die Entscheidung positiv sein: Wie schätzen Sie den Anleihen-Markt derzeit ein?[/b] Die Zinsen bewegen sich momentan auf einem sehr niedrigen Niveau. Obwohl die politische Lage in der Ukraine derzeit für viel Unruhe sorgt, suchen Investoren nach wie vor gute Namen. Die ARE wäre sicher ein gefragter Emittent. Insgesamt rechnen wir in den nächsten Monaten nicht mit einem Anstieg der Zinsen in Europa. Sehr positiv ist, dass sich die teilweise unberechenbaren Risikoaufschläge normalisiert haben. [b]Von der Hochfinanz zu einem Thema, das in den kommenden Wochen auch Millionen Menschen auf diesem Globus bewegen wird: Die Fußball-Weltmeisterschaft steht unmittelbar vor ihrem Beginn. Wie sehr interessiert Sie das?[/b] Solche Großereignisse haben immer ein ganz eigenes Flair. Grundsätzlich finde ich Fußball sehr spannend und unterhaltsam. Ich hoffe auf einige interessante Matches, die ich gemeinsam mit meinen Kindern ansehen werde. Darüber hinaus sind auch die Übertragungen mit den dazugehörigen Informationen über die jeweiligen Länder sehr bereichernd. Vielen Dank für das Gespräch! «