Hauptwohnsitz und Umwidmung

Noch im Dezember wurden im Parlament im Rahmen des 2. AbgÄG 2014 einige Änderungen der Immobilienbesteuerung beschlossen. Die wichtigsten Regelungen betreffen eine Ausweitung der Hauptwohnsitzbefreiung und eine Ausweitung der „Umwidmungsabgabe“. ##Ausweitung der Hauptwohnsitzbefreiung Die derzeit geltende Hauptwohnsitzbefreiung umfasst 2 Tatbestände: [*] Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz ab Anschaffung durchgehend mindestens 2 Jahre, oder [*] Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz zumindest 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre. Speziell die Voraussetzung im 1. Punkt, dass die Immobilien ab Anschaffung durchgehend zumindest 2 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt werden muss, hat im Hinblick auf die geltende Judikatur Probleme geschaffen. Denn im Fall der Errichtung von Eigenheimen oder bei Anschaffung einer noch in Bau befindlichen Eigentumswohnung ist die Innutzungnahme unter Umständen erst über ein Jahr nach Anschaffung möglich und wäre daher unter Umständen die Hauptwohnsitzbefreiung zu untersagen gewesen, weil der Einzug in die Wohnstätte nicht in zeitlichem Zusammenhang mit der Anschaffung erfolgte. Für „Häuslbauer“, die unbebauten Grund und Boden anschaffen und naturgemäß erst später das Eigenheim errichten, wird geregelt, dass die zumindest 2jährige Nutzung als Hauptwohnsitz „erst“ mit Fertigstellung des Gebäudes beginnen muss. Diesfalls steht bei späterem Verkauf bei Erfüllung aller Voraussetzungen die Hauptwohnsitzbefreiung sowohl für Grund & Boden als auch Gebäude zu. Gleiches gilt künftig auch bei noch in Bau befindlichen Eigentumswohnungen, bei welchen zwar die Finanzverwaltung eine entsprechende Rechtsansicht in den Einkommensteuerrichtlinien bereits veröffentlicht hat, diese nunmehr aber auch durch die gesetzliche Regelung ausdrücklich abgedeckt ist. ##Umwidmungsbesteuerung wird ausgeweitet Die Regelungen für die pauschale Besteuerung von ab dem 1.1.1988 umgewidmeten Immobilien des „Altvermögens“ (de facto-Besteuerung mit 15 % anstelle von 3,5 %) sollen verschärft werden. In folgenden Fällen soll die Steuer im Sinne eines steuerlich „rückwirkenden Ereignisses“ nachträglich erhöht bzw. erhoben werden: [*] Die Umwidmung erfolgt innerhalb von fünf Jahren nach einer Veräußerung ab dem 1.1.2015 und steht mit dieser in wirtschaftlichem Zusammenhang (zB wenn bereits beim Verkauf ein höherer als der Grünlandpreis bezahlt wurde), oder [*] Eine Umwidmung ab 1.1.2015 führt im Rahmen einer Besserungsvereinbarung zu einer nachträglichen Erhöhung des Kaufpreises. Diese Regelung gilt auch für Geschäfte, welche bereits vor dem 1.1.2015 abgeschlossen wurden, bei welchen die Umwidmung und die Besserung aber erst ab dem 1.1.2015 eintreten. Für beide Fälle wird es im Fall von künftigen Transaktionen zusätzliche Felder in der Erfassungsmaske geben; damit kann die Finanzverwaltung die beiden Tatbestandselemente evident halten und nachfragen. In beiden Fällen geht im Fall der späteren Umwidmung die Abgeltungswirkung der ImmoESt nachträglich verloren, und führt die Umwidmung zu einer nachträglichen rückwirkenden Erklärungspflicht für das ursprüngliche Verkaufsjahr. Spätere Kaufpreisbesserungen sind daher bis zum Eintritt der Verjährung für die Höhe der ImmoESt relevant. ##Zusammenfassung [*] Die zweijährige Hauptwohnsitzbefreiung wird an die Praxis und das allgemeine Verständnis angepasst: Auch Häuselbauer können bei Erfüllung der Voraussetzungen neben dem Gebäude auch den Grund und Boden steuerfrei verkaufen. [*] Ausweitung der Anwendung der „Umwidmungsabgabe“ ab 1.1.2015: Innerhalb der Verjährung unterliegen alle Kaufpreiserhöhungen infolge Umwidmung nachträglich und rückwirkend der erhöhten Immobilienbesteuerung von 15 %.