Hausverwalterranking 2026

Hausverwaltung ist längst mehr als Betriebskostenabrechnung, Eigentümerversammlung und die Organisation von Reparaturen. Regulatorische Anforderungen, steigende Kosten, Sanierungsdruck und immer höhere Erwartungen von Eigentümer:innen und Mieter:innen haben das Leistungsbild in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Gleichzeitig eröffnet die Digitalisierung – und insbesondere Künstliche Intelligenz – neue Möglichkeiten, Prozesse effizienter zu gestalten. Genau in diesem Spannungsfeld bewegen sich Österreichs Hausverwaltungen.

Das aktuelle Hausverwalterranking des Immobilien Magazins gibt einen Einblick in die Größenverhältnisse am Markt. Abgefragt wurden unter anderem die insgesamt verwalteten Flächen, die daraus erzielten Verwaltungshonorare sowie die Leistungen in den Segmenten Wohnen und Büro. Die Angaben beruhen auf den Meldungen der teilnehmenden Unternehmen.

Die größten Verwaltungen

Bei der insgesamt verwalteten Fläche liegt Strauss Property Management mit 5,48 Millionen Quadratmetern an der Spitze der gemeldeten Werte. Dahinter folgen IMV Immobilien Management mit gut 4,02 Millionen Quadratmetern und die ÖRAG Gruppe mit 3,3 Millionen Quadratmetern. BUWOG kommt auf 2,53 Millionen Quadratmeter, PMV Immobilien Management auf rund 2,27 Millionen Quadratmeter.

Ein anderes Bild ergibt sich beim Verwaltungshonorar. Hier weist IMV Immobilien Management mit rund 17,71 Millionen Euro den höchsten gemeldeten Wert aus. Dahinter folgen die ÖRAG Gruppe mit 14 Millionen Euro und BUWOG mit 11,86 Millionen Euro. PMV Immobilien Management kommt auf rund 9,45 Millionen Euro. Die Zahlen zeigen bereits, dass die verwaltete Fläche alleine wenig über den wirtschaftlichen Umfang eines Verwaltungsmandats aussagt. Assetklasse, Objektstruktur und Leistungsumfang spielen eine wesentliche Rolle.

Personal wird zum Engpass

Die Zahlen erzählen allerdings nur einen Teil der Geschichte. In der begleitenden Befragung wurden die Hausverwaltungen auch nach den größten Herausforderungen für die kommenden Jahre gefragt. Ein Thema zieht sich dabei durch einen großen Teil der Antworten: Personal. Qualifizierte Mitarbeiter:innen zu finden und langfristig im Unternehmen zu halten, wird von zahlreichen Verwalter:innen als eine der zentralen Aufgaben bezeichnet. Gefragt sind dabei nicht nur fachliche Kenntnisse. Ein Hausverwalter weist etwa darauf hin, dass insbesondere Mitarbeiter:innen mit dem richtigen Mindset für den Dienstleistungssektor schwer zu finden seien.

Mehr Leistung

Parallel dazu wächst der wirtschaftliche Druck. Mehrere Teilnehmer:innen berichten von steigenden Kosten, während sich Verwaltungshonorare nur schwer im gleichen Ausmaß anpassen lassen. Genannt werden unter anderem eingeschränkte Indexierungen, höhere Gebühren, steigende Personalkosten und zusätzliche Ausgaben für IT und Digitalisierung.

Ein Hausverwalter beschreibt die Herausforderung darin, eine gleichbleibend hohe Qualität trotz nur geringfügiger Anpassungen der Verwaltungshonorare zu gewährleisten. Ein anderer verweist auf einen grundsätzlichen Widerspruch: Der Aufwand pro verwalteter Einheit nehme zu, gleichzeitig ließen sich Honorare am Markt kaum entsprechend erhöhen.

Gleichzeitig erhöht sich der Sanierungsbedarf vieler Gebäude. Hohe Bau- und Handwerkerkosten treffen auf Eigentümergemeinschaften, die notwendige Investitionen finanzieren müssen. Damit verändert sich auch die Rolle der Hausverwaltung. Rücklagen müssen langfristiger geplant, Finanzierungsmöglichkeiten geprüft und Eigentümer :innen von notwendigen Maßnahmen überzeugt werden. Gerade bei größeren Investitionen müssen oftmals sehr unterschiedliche wirtschaftliche Interessen zusammengeführt werden.

Regulierung bindet Ressourcen

Besonders deutlich fällt in der Befragung die Kritik an der zunehmenden regulatorischen Komplexität aus. Änderungen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Datenschutz, Geldwäscheprävention, ESG-Anforderungen sowie neue Energie- und Nachhaltigkeitsvorgaben müssen nicht nur rechtlich verstanden, sondern in die tägliche Verwaltungspraxis übersetzt werden.

Mehrere Marktteilnehmer:innen berichten deshalb von einem stark steigenden Informations- und Beratungsbedarf. Neue Vorschriften müssen in Abrechnungssystemen, Vertragsunterlagen und in der Kommunikation mit Eigentümer:innen und Mieter:innen berücksichtigt werden. Damit wächst nicht nur der administrative Aufwand, sondern auch der Bedarf an Aus- und Weiterbildung.

KI kommt an

Kaum ein Zukunftsthema wird in der Befragung so häufig genannt wie KI. Dabei wird die Geschwindigkeit der technologischen Entwicklung wird als Herausforderung gesehen. Was heute als neue Lösung eingeführt wird, kann innerhalb kurzer Zeit bereits überholt sein. Investitionen in Software, Schnittstellen und Datenmanagement binden gleichzeitig Kapital und Personal. Die technologische Entwicklung könnte darüber hinaus die Organisation der Hausverwaltungen grundlegend verändern. Routineaufgaben lassen sich zunehmend automatisieren, während andere Fähigkeiten an Bedeutung gewinnen: Beratung, Kommunikation, Moderation und das Lösen komplexer Probleme.

Das dazu passenden Ranking finden sie hier.

Autor: Stefan Posch, Daten: Sarah Graumann und Armin Reif